La limitación del precio de alquiler: beneficiados y perjudicados

Gonzalo Bernardos
9 min

La limitación del precio del alquiler pretende que los inquilinos paguen un importe inferior al de mercado. En apariencia, genera dos positivas repercusiones sociales: una redistribución de la renta entre arrendadores y arrendatarios y el acceso de una mayor parte de la población a una vivienda en régimen de arrendamiento.

No obstante, en materia económica, a veces no es lo que aparece. Por eso, algunos beneficiados y perjudicados pueden ser diferentes de los esperados. Entre los primeros cabe destacar a:

1) Actuales inquilinos. Para los arrendatarios, el control de las rentas de alquiler por parte de la Administración equivale a la percepción de una subvención. No obstante, la medida se convertiría en un verdadero chollo para ellos, si la legislación obligara a los propietarios a renovarles el contrato de forma continuada una vez cumplieran determinados requisitos.

Los esenciales serían acreditar una adecuada conservación del piso o aceptar pagar los desperfectos no imputables al uso diario de las instalaciones y el mobiliario, especialmente el de la cocina y el baño. El retorno obligatorio de los contratos indefinidos constituye uno de los principales deseos de los sindicatos de inquilinos favorables a la limitación de los precios.

2) Adquirientes de viviendas por motivo uso. La menor rentabilidad del arrendamiento generaría una elevada caída de la demanda de inversión. Dada una oferta equivalente, dicha reducción conduciría a un menor aumento, o superior disminución, del precio de venta.

Al principio, la anterior disminución de la demanda afectaría esencialmente al mercado de la vivienda usada. Sin embargo, después de unos pocos años, también se trasladaría al de la nueva. En proporción a la oferta existente, los inversores generalmente adquieren un mayor número de viviendas usadas que de viviendas nuevas, constituyendo lo ocurrido en el período 2004-2007 una gran excepción. Lo hacen porque creen que cotizan con descuento, al considerar que están mejor ubicadas o poseen un precio inferior.

En un primer momento, la retirada del mercado de un gran número de inversores aumentaría la diferencia entre el importe de venta de las viviendas nuevas y usadas de características equivalentes. Para los interesados en adquirir una, éstas se volverían más atractivas y captarían una parte de la demanda que antes se dirigía a aquellas. El resultado sería un ajuste en el importe de venta de las recién construidas y el retorno en términos porcentuales del diferencial histórico de precios entre unas y otras.

Entre los perjudicados resaltan:

1) Propietarios. La disminución de la rentabilidad hará que a un sustancial número de propietarios ya no les interese destinar la vivienda al alquiler convencional. En consecuencia, algunos decidirán venderla, otros destinarla al arrendamiento de temporada o al de habitaciones y unos pocos simplemente dejarla vacía.

La principal consecuencia consistirá en una contracción de la oferta. Ésta no tendrá lugar de la noche a la mañana, sino que será paulatina, pero constante. Dicha reducción no quedará compensada por un aumento de la vivienda pública de alquiler, pues la Administración considerará que ya realiza una magnífica política social en el mercado residencial, siendo ésta casi única y exclusivamente la limitación del importe del arriendo.

2) Futuros arrendatarios. La caída del precio hará que la mayoría de los actuales inquilinos estén muy contentos con las características del piso arrendado, entendiendo por éstas el importe del alquiler, su localización y prestaciones. Por tanto, en sus planes no estará trasladarse a ninguna otra, ni en un próximo ni lejano futuro, excepto si aumenta el número de integrantes de la familia o lo hace la distancia a la empresa donde trabajan uno o los dos miembros adultos.

La anterior decisión, unida a la venta de viviendas efectuadas por los arrendadores o a su diferente destino dentro del mercado residencial, reducirá sustancialmente el número de pisos disponibles. El resultado será un gran exceso de demanda y la aparición de un mercado negro integrado por un creciente número de propiedades. Para conseguir una vivienda en éste, los inquilinos estarán dispuestos a pagar un plus mensual respecto al precio oficial y por adelantado una parte de las rentas comprometidas.

A través de un contrato de alquiler convencional, un elevado número de arrendatarios no podrá vivir en los barrios o distritos donde desean. El problema no será el precio, sino la falta de oferta. Los principales mercados inmobiliarios beneficiados serán los de los coliving, el arrendamiento de habitaciones y el de temporada, cuyo crecimiento será espectacular.

3) Administración. La recaudación de la Administración disminuirá por la reducción de la compras realizadas por los inversores. El desplazamiento de una parte o la totalidad del capital invertido por algunos a letras del Tesoro, bonos o acciones no la compensará, pues el gravamen pagado al adquirir dichos activos financieros es muy inferior al sufragado en la adquisición de inmuebles.

El mercado de alquiler continuará siendo una fuente de problemas para los políticos, aunque por motivos diferentes a los del reciente pasado. Antes lo era por el precio, posteriormente lo será por la gran escasez de oferta existente en las principales urbes del país.

4) Agentes inmobiliarios, administradores de fincas y promotores. El control de los alquileres provocará una disminución de los ingresos obtenidos. A todos ellos por la reducción de las viviendas vendidas y a los dos primeros por el menor número de contratos de arrendamiento firmados y el inferior precio pactado en los mismos.

5) Las grandes ciudades. La escasa oferta de vivienda en régimen de arrendamiento disminuirá su población itinerante, dificultará la atracción de talento empresarial y desalentará la instalación en ellas de nuevas startups o grandes empresas. En la actualidad, un claro ejemplo lo constituye Estocolmo.

Una metrópoli en la que existe una limitación del precio del alquiler desde la década de los 40 y donde en los últimos años se han creado cinco unicornios (empresas valoradas en más de 1.000 millones de dólares) de carácter tecnológico. Uno de ellos es Spotify, una compañía que ha amenazado con marcharse de la ciudad porque la escasez de vivienda de alquiler y el elevadísimo precio de los pisos en venta disuaden a muchos foráneos de trabajar en ella.

En definitiva, el control de los alquileres no tiene los efectos de un moderno Robin Hood ni constituye un elemento más de la lucha de clases, pues puede llegar a perjudicar a más inquilinos potenciales de los que beneficia. Supone una medida inmobiliaria populista y errónea que causa importantes perjuicios económicos, especialmente en las grandes ciudades.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.