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¿De qué depende la rentabilidad de una vivienda de alquiler?

Gonzalo Bernardos
8 min

En cualquier ciudad, la rentabilidad proporcionada por el arrendamiento de una vivienda recién adquirida depende principalmente de la zona donde se sitúa, su estado de conservación y superficie. Cuanto mejor es la ubicación, menos reformas necesita el inmueble y mayor su extensión, más reducida es la rentabilidad obtenida

La mayoría de inversores antepone la seguridad a la rentabilidad. Consideran que obtienen la primera cuando compran un piso en un barrio del centro de la ciudad (por ejemplo, Sant Antoni en Barcelona) o de alto standing (Sant Gervasi Galvany). No obstante, por regla general, prefieren el primero al segundo, excepto si viven en éste o muy cerca.

La adquisición les parece una inversión segura si cumple dos condiciones: la localización de la vivienda facilita mucho la rápida consecución de un inquilino y, en las recesiones económicas, para lograr uno solo es necesario disminuir un poco el importe del arrendamiento.

Los barrios con las anteriores características son muy atractivos para las familias que buscan un inmueble para residir en él. Los céntricos principalmente por su privilegiada ubicación y el gran número de servicios ofrecidos, los de alto standing por la elevada calidad de la oferta de viviendas y la tranquilidad del entorno.

No obstante, también lo son para los que desean comprar para alquilar y su principal objetivo no es realizar una inversión segura ni muy rentable, sino incrementar a medio y largo plazo el valor de su patrimonio. Para ellos, la compra es acertada, si el piso es precioso, aunque el precio sea claramente excesivo.

Debido a ello, en una coyuntura normal, la gran demanda existente lleva a las viviendas situadas en ellos a cotizar con prima en el mercado de compraventa y las sitúa entre las más caras de la ciudad en términos de precio por m2. Un plus que el propietario únicamente puede trasladar parcialmente al importe del alquiler.

Por tanto, la rentabilidad bruta del arrendamiento en ellos está entre la más bajas de la metrópoli. En el caso del barrio de Sant Antoni, la mayoría de los pisos ofrece una entre el 3,5% y 4%, mientras que en Sant Gervasi Galvany oscila entre el 3% y el 3,5%.

En el mercado de compraventa, existen tres tipos principales de viviendas: las inhabitables, las que solo necesitan pequeñas mejoras y las nuevas o completamente reformadas. Las primeras cotizan con un importante descuento, las segundas al precio de mercado de la zona y las terceras con una significativa prima.

A igualdad de m2, una vez el inversor ha realizado obras en las viviendas pertenecientes a las dos primeras categorías, las que le han costado más caras son las inmediatamente disponibles para el arrendamiento y las más baratas las inicialmente inhabitables.

Un resultado final al que contribuye decisivamente la realización en las últimas de una reforma estándar. A través de ella, el propietario evita dotar al piso de ningún equipamiento extra y casi siempre prioriza la utilización de los materiales de construcción más económicos a los mejores.

El importe extra porcentual gastado en los inmuebles pertenecientes a la segunda y tercera categoría, el propietario solo lo puede trasladar, mediante un incremento del precio del alquiler, en una pequeña parte al inquilino. El motivo estriba en que la inmensa mayoría de los arrendatarios prefiere un piso barato y mal equipado a uno caro y con grandes prestaciones.

Debido a las anteriores razones, la rentabilidad ofrecida por las viviendas inicialmente inhabitables es significativamente superior a la proporcionada por las otras dos tipologías. Un ejemplo lo constituye el barrio de la Guineueta. En él, la generada por las que no necesitan ninguna reforma se sitúa alrededor del 4,5%. En cambio, la mayoría de las que inicialmente tenían una muy deficiente conservación alcanzan al menos el 5,5

Cuando buscan piso, un gran número de arrendatarios determinan el importe máximo que pueden gastar en un alquiler. Éste delimita los barrios de la ciudad en los que pueden vivir y en ellos suelen decidirse por alquilar las viviendas con más m2. Sin embargo, para la mayoría, no es una prioridad arrendar un inmueble de grandes dimensiones. En cambio, si lo es disponer de una vivienda digna a un precio asequible.

La anterior preferencia de los inquilinos determina una relación inversa entre el importe del alquiler por m2 y la superficie del piso en cualquier barrio. Es la misma que existe entre ésta y el precio de compra por m2. No obstante, el descuento porcentual provocado por una mayor extensión es superior en el importe del arrendamiento que en el de adquisición.

La justificación es la superior valoración de los m2 de un piso en el momento de la adquisición, que hacen los propietarios que piensan vivir en él, respecto a la que realizan los inquilinos, cuando lo arriendan. Dos son los motivos: el número de personas que lo habitarán será generalmente superior y su permanencia en él más larga.

Los primeros normalmente son una familia cuyos miembros oscilan entre las tres y cinco personas, los segundos es bastante usual que sean una pareja. Aquéllos piensan residir en él el resto de su vida o muchos años, mientras que la mayoría de los últimos solo unos pocos.

Por tanto, dado que cuanto mayor es la superficie de un piso, más descuento porcentual tiene lugar en el precio de alquiler en relación al de venta; en la inmensa mayoría de barrios, a partir de 40 m2, menor es la rentabilidad obtenida cuanto mayor es su extensión.

En definitiva, ni los pisos preciosos ni los mejor ubicados ni los más grandes suelen ser los más rentables en el mercado de alquiler. No obstante, aunque les parezca increíble, la mayoría de los propietarios no tiene como prioridad la obtención de la máxima rentabilidad, sino la conservación de la vivienda por parte de los inquilinos.

Por dicho motivo, en cualquier edificio, excepto si el casero  es un fondo de inversión o una compañía únicamente dedicada al arrendamiento de inmuebles, el importe del alquiler que paga el nuevo arrendatario es bastante superior al que sufraga el que vive en él desde hace muchos años. Es la manera en que el propietario compensa al inquilino por cuidar bien su propiedad.

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¿Quién es... Gonzalo Bernardos?
Gonzalo Bernardos

Profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, y vicerrector de Economía entre enero de 2010 y octubre de 2012, he escrito 32 libros o grandes informes, entre los que destacan La gran mentira de la economía (Ed. Destino), ¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario? (Ed. Netbiblo) y Economía (libro de 1º de bachillerato de la Ed. Barcanova). Tengo un gran problema y una gran virtud. Es la misma. Soy muy sincero, pienso lo que digo y digo lo que pienso, tanto delante como detrás. No necesito quedar bien con nadie, excepto con mi mujer, con mis hijos y conmigo mismo. Lo notarás en mis artículos.