Faltan viviendas

La guinda del pastel la pone el hecho que las rentas por el trabajo se han estancado mientras que los precios de la vivienda no paran de subir. El salario medio en España ha subido solo un 25% desde 2010, la inflación acumulada es del 36% y la vivienda ha subido más del 100%. Hay una parte muy importante de la población que no podría adquirir una vivienda ni aunque hubiese. Para muchas personas el alquiler es la única opción.

El problema se agrava porque la sociedad española está más que acostumbrada a que la familia se convierta en el primer escudo social, de ahí la tardía edad de emancipación. Pero cuando el crecimiento de la población proviene sobre todo de la emigración, como ahora, no hay escudo social que valga. En el año 2000, menos de un millón de habitantes habían nacido fuera de España, ahora esa cifra roza los 10 millones.

Antes de la crisis de 2010, en España se construía más que en ningún otro país europeo, con 860.000 visados en 2006, todo un récord. Entonces en España se construía más que en Francia, Reino Unido y Alemania… juntos. De aquellos excesos vino un derrumbe total de la construcción, llegando a un mínimo de 40.000 visados en 2013… ¡20 veces menos! El sector de la construcción sufrió una reestructuración de la que nunca se ha recuperado. Ahora se hacen unas 120.000 viviendas al año, una cifra absolutamente insuficiente cuando la creación neta de hogares está entorno a los 300.000.

Se construye poco y, además, las administraciones también han echado el freno en la creación de vivienda de protección oficial. Para rematar el oscuro escenario, la inseguridad jurídica frente al impago y la okupación, además de la limitación de precios, limita el parque privado de alquileres. No es que los fondos ya no inviertan, cada vez menos personas jurídicas son compradoras de inmuebles, es que los particulares no se quieren arriesgar.

La solución pasa, sobre todo, por construir y, si es posible, construir vivienda asequible para alquilar. En Europa hay dos modelos a los que todo el mundo mira, Amsterdam y, sobre todo, Viena. Son dos ciudades con mucha presión turística que han sabido desarrollar una política de vivienda asequible muy acertada.

Ámsterdam tuvo una enorme crisis de vivienda combinada con la crisis social del movimiento okupa,… o sea como Barcelona. El problema se atajó con un modelo de vivienda social gestionada por asociaciones sin ánimo de lucro (woningcorporaties), y desde hace unos años ha implantado medidas regulatorias para evitar una creciente especulación en la vivienda libre.

Casi la mitad de las viviendas pertenecen a asociaciones y cooperativas sin ánimo de lucro. Estas viviendas se alquilan con rentas reguladas (basadas en un sistema de puntos que considera tamaño, calidad y ubicación). El alquiler máximo por segmento social está limitado, y la mayoría se destina a hogares con ingresos bajos o medios.

Además, desde 2022 las viviendas que se adquieran que tengan un valor por debajo del medio millón de euros tienen que usarse, al menos durante cuatro años, como residencia personal, tratando de bajar el stock en manos de inversores para que puedan usarlo los residentes.

En resumen, se combina la intervención pública con limitaciones a la inversión especulativa, priorizando que la vivienda sirva como hogar y no como activo financiero.

Si el modelo de Ámsterdam es un referente, todos los especialistas clasifican al modelo vienés como el más exitoso en Europa, además de ser el más antiguo, pues ya lleva más de 100 años en funcionamiento.

Más del 60% de la población vive en apartamentos municipales o subvencionados (alrededor de 420.000 unidades: 220.000 de propiedad municipal —Gemeindewohnungen— y 200.000 gestionados por cooperativas de beneficio limitado).

Los alquileres son muy asequibles (media de unos 8-9 €/m², incluyendo gastos en muchos casos), mucho más bajos que en otras capitales europeas. Los contratos son indefinidos, sin depósitos ni comisiones altas, y hay una fuerte protección al inquilino.

El acceso no es solo para los más vulnerables, sino para un espectro amplio de la población (hasta ingresos medios-altos, cubriendo a gran parte de los residentes). Se fomenta la mezcla social en los barrios para evitar guetos.

Se financia con impuestos específicos históricos, adquisición pública de suelo, subvenciones y préstamos reciclables. El ayuntamiento invierte cientos de millones al año y construye miles de nuevas unidades anualmente.

El modelo trata la vivienda como un derecho y una infraestructura pública, no solo como un bien de mercado.

Necesitamos que las administraciones inviertan, lo mismo que fundaciones con objeto social y, por qué no, recuperar las cooperativas de vivienda que en gran medida sucumbieron por el extendido virus de la corrupción. Lo que no podemos hacer es legislar contra los actuales propietarios, porque eso solo va a retraer más aún el mercado de alquiler.

El plan 50.000 de la Generalitat va en la buena dirección, pero hace falta más agilidad para liberar suelo, más valentía para incrementar la edificabilidad y, sobre todo, facilitar el desarrollo de agentes que estén dispuestos a invertir en vivienda para alquilar.

El plan del Gobierno es más complicado que se implemente cuando los presupuestos parecen misión imposible. Esto no se resuelve en una legislatura ni en dos, sino que requiere un pacto entre las principales fuerzas políticas, sin populismos y sin usar la crisis de la vivienda como bandera de enganche electoral. O sea… algo casi imposible.