En los últimos años, el mercado de la vivienda en Cataluña se ha transformado en más inseguro y menos rentable para los arrendadores, especialmente si son grandes tenedores. 

Las principales causas han sido el control de alquileres en las áreas tensionadas, las okupaciones y la creciente dificultad para desahuciar rápidamente a los inquilinos morosos.

Durante el actual ejercicio, a los anteriores motivos se ha unido la incertidumbre sobre la continuidad a partir de 2028 de las viviendas de uso turístico en Barcelona, la gran dificultad para obtener una licencia en la mayoría de las ciudades catalanas y una probable próxima regulación del alquiler de temporada.

Ante dicha situación, un creciente número de propietarios ha decidido vender una sustancial parte de su patrimonio inmobiliario y hacer caja.

Una parte de ellos destinará el capital obtenido a adquirir viviendas en el resto de España, especialmente en aquellos lugares donde el ayuntamiento y la comunidad autónoma dispensen a los inversores un mejor trato que en Barcelona y Cataluña.

No obstante, habrá otros que querrán seguir operando en el mismo territorio donde lo hacían, pues consideran sumamente incómodo gestionar sus propiedades desde la distancia.

Los últimos dirigirán su mirada e interés hacia las naves logísticas e industriales, las oficinas y los locales comerciales. 

En relación con la vivienda, el punto fuerte de los anteriores activos es la rentabilidad por alquiler. En la mayoría de los casos, siendo la principal excepción los comercios ubicados en las calles más emblemáticas y turísticas de Barcelona, la rentabilidad bruta obtenida supera con holgura el 5%.

En el último lustro, una cifra que los inversores difícilmente lograron con el arrendamiento de pisos en la mayor parte de la ciudad de Barcelona y especialmente en los distritos donde las viviendas son más caras (Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts-Pedralbes, L’Eixample y Gràcia).

En el próximo futuro, una rentabilidad que descenderá, cuando el control de alquileres obligue a los grandes y pequeños tenedores a disminuir el importe del alquiler y aumentarlo en un importe inferior a la tasa de inflación del período, respectivamente.

En el caso de los primeros, una actuación que sucederá cuando hagan un nuevo contrato al actual inquilino o lo sustituyan por otro. En el de los segundos, en el momento que deban aplicar el nuevo índice de precios de referencia diseñado por el INE.

Por el contrario, los puntos débiles son el mayor riesgo de desocupación y el superior importe de la inversión.

En la actualidad, en la vivienda de alquiler es fácil encontrar un inquilino en menos de una semana. En cambio, puede ser bastante difícil de obtener un arrendatario en seis meses en una local comercial de barrio o en una oficina situada en el 22@, si el propietario no acepta disminuir sustancialmente el importe del arrendamiento.

En la ciudad de Barcelona, es fácil encontrar un buen piso por 400.000 euros, pero difícil comprar un magnífico local por dicho precio e imposible una nave logística.

Al ser las últimas el producto estrella del mercado comercial, sugiero a las principales agencias inmobiliarias la creación de vehículos de inversión participativa que permitan a sus clientes comprar dichas naves. Una alternativa destinada a que el pequeño inversor obtenga réditos del boom de la logística. 

Una actividad impulsada principalmente por el crecimiento del comercio electrónico, la elevada población existente en el área metropolitana de Barcelona, la proximidad a Francia y un gran puerto y aeropuerto. Las últimas instalaciones con dos características muy valoradas: su cercanía a la ciudad y su escasa distancia entre ellas. 

En definitiva, la aplicación de un control de precios ha convertido la inversión patrimonial en vivienda en Cataluña en mucho menos interesante de lo que era. 

Una solución consiste en el traslado del capital a activos del mercado comercial, cuya principal ventaja es la obtención de una mayor rentabilidad por alquiler y el primordial riesgo una más elevada tasa de desocupación.

No obstante, dentro del mercado comercial existe un activo estrella: las naves logísticas. Si cumplen las normativas vigentes, su tasa de desocupación es prácticamente nula, su rentabilidad en numerosas zonas supera el 6% y en el área metropolitana de Barcelona y sus proximidades constituye un activo escaso. 

La escasez es generada por los ayuntamientos, pues no proporcionan los terrenos necesarios para construirlas. Desde su perspectiva, las naves logísticas generan una escasa riqueza al municipio y dan lugar a numerosos problemas. Entre los últimos, la ocupación de mucho suelo, un gran tránsito de camiones y contaminación.

Unos inconvenientes a los que otorgan una menor importancia los consistorios de la Comunidad de Madrid. Por eso, la inversión logística realizada en ellos es superior a la efectuada en la provincia de Barcelona, a pesar de que de la ubicación en el mapa de la segunda es mejor que la de la primera. 

Desgraciadamente, la indicada inversión no es una excepción de la regla, sino una muestra fidedigna de lo que sucede en las dos principales metrópolis del país.