Los pronósticos en torno a la evolución del precio de la vivienda se han convertido en algo recurrente en los últimos tiempos. La desaceleración que ha experimentado el sector en 2023 anima a muchos a aventurar posibles “pinchazos de burbuja” que dibujan escenarios esperanzadores en el próximo año para buena parte de los ciudadanos. El planteamiento guarda cierta lógica si se atiende únicamente al argumento de que las compraventas bajan y las hipotecas están por las nubes. Sin embargo, la realidad responde a un maremágnum de factores más profundo y complejo de lo previsto.

La Estadística Registral Inmobiliaria, en este sentido, arroja conclusiones que permiten deducir que tal desplome en el precio de la vivienda –al menos en Cataluña– no se producirá. En el último trimestre, por ejemplo, las compraventas en nuestra tierra han descendido el 10,7% con respecto al trimestre anterior y el 5% en relación con el mismo periodo de 2022.

En este tiempo, las hipotecas firmadas también cayeron el 3,7% y más del 12% en comparación a las cifras del año pasado. Sin embargo, el precio medio de la vivienda en Cataluña en el último trimestre se redujo sólo el 0,7% y experimentó un crecimiento del 1,6% en términos interanuales. Dicho de otro modo: la desaceleración del mercado inmobiliario, evidente a tenor de los datos, no está encontrando reflejo en el valor de los inmuebles.

Sin ir más lejos, el precio del metro cuadrado en nuestra región alcanza ya los 2.457 euros de media, situándonos como la cuarta comunidad más cara del país para invertir en ladrillo. Sólo Baleares (3.388 €/m2), Comunidad de Madrid (3.272€/m2) y País Vasco (2.983 €/m2) se elevan por encima de Cataluña en este parámetro. Observando los datos diseminados por provincia, apreciamos que tanto Barcelona (2%), como Girona (2,5%), Lleida (2,3%) y Tarragona (1,4%) experimentan incrementos en el precio medio de sus viviendas con respecto al mismo periodo del año anterior.

¿Cómo se explica una continua alza de precios en un escenario de actividad inmobiliaria contraída? Los factores que dan respuesta a este fenómeno son variados y atienden a naturalezas muy diversas, pero podemos tratar de situar el foco en algunos de los principales.

En los núcleos urbanos más tensionados ejercen de locomotora las llamadas zonas sujetas a un encarecimiento permanente, en las que la oferta de vivienda apenas crece y la demanda sigue disparada. Se trata de barrios o distritos que no dejan de revalorizarse y en los que las operaciones cada vez resultan más caras, incidiendo también de forma indirecta sobre el valor de su entorno próximo. En dichos núcleos, pese a que puedan registrarse menos compraventas, las firmadas alcanzan cifras muy altas que ejercen de contrapeso y mantienen en valores estables el índice general de precios.

Otras variables que impactan sobre el valor inmobiliario catalán son la escasez de obra nueva, que limita de forma considerable las posibilidades de crecimiento de la oferta en zonas residenciales, así como la preocupante contracción que atraviesa el mercado del alquiler, fruto de nuevas regulaciones que están impulsando a muchos propietarios a reorientar sus viviendas hacia fórmulas de explotación a priori más garantistas, como el alquiler de uso turístico.

También cabe destacar el aumento de las operaciones de adquisición de vivienda llevadas a cabo por ciudadanos extranjeros, que representan ya el 16,6% sobre el total de las registradas en Cataluña. Nuestra tierra se erige como uno de los destinos predilectos para la inversión exterior en virtud de su clima y sus playas como principales variables de interés. Dicho factor incide sobre el precio de la vivienda en la medida en que contribuye a revalorizar las zonas de alta demanda, además de atenuar los efectos derivados de la caída de las compraventas.

Por todo ello, resulta complicado anticipar la evolución del mercado inmobiliario en Cataluña. Su volatilidad y los numerosos factores externos que influyen en su comportamiento convierten casi en una quimera cualquier pretensión de pronóstico verosímil. Es probable que, si el ritmo de las compraventas continúa a la baja durante los próximos meses, los precios puedan ajustarse un poco en 2024. Pero en ningún caso se vislumbran en este momento condiciones que apunten a bajadas considerables ni a caídas por encima de dos dígitos en el valor de nuestras viviendas.