En la última década, el acceso a una vivienda de alquiler se ha convertido en uno de los principales problemas del país. Un elevado aumento del importe del arrendamiento ha impedido que numerosos jóvenes se independicen de su familia, lo hagan más tarde de lo deseado, puedan arrendar únicamente una habitación o se vean obligados a vivir en un municipio distinto del que lo han hecho hasta el momento.

Entre enero de 2014 y noviembre de 2023, según Idealista, el precio del alquiler en España subió el 65,2%. Una vez descontada la inflación, el incremento ascendió al 37,6%. No obstante, en algunas de las principales ciudades del país, el alza observada superó con creces el de la media nacional. En términos reales, en Valencia, Palma, Málaga y Barcelona el aumento fue del 85,1%, 63,6%, 63,1% y 55,3%, respectivamente.

Para solucionar el anterior problema, previamente hay que encontrar uno o más culpables de la actual coyuntura del mercado de alquiler. Los hoteleros lo tienen muy claro: las viviendas de uso turístico (VUT). En noviembre de 2022, un estudio de Exceltur lo atribuye al crecimiento descontrolado de la oferta de VUT, estimulado por la creciente popularidad de las plataformas de comercialización online, y al escaso cumplimiento de los operadores de las normas locales y autonómicas reguladoras de su actividad.

Para Exceltur, la proliferación de las VUT durante los últimos años ha disminuido el número de pisos destinados al alquiler convencional, afectado negativamente a la calidad de vida de los residentes y aportado un escaso valor añadido a la economía española. Una opinión subjetiva e interesada que ha calado en una sustancial parte de la población, pues la han hecho suya numerosos políticos y periodistas.

Desde mi perspectiva, las VUT son un falso culpable. Los motivos son los siguientes:

a) el lobi hotelero intenta desviar la atención. El rechazo de una parte de los partidos políticos y los ciudadanos al aumento de las actividades turísticas puede comportar restricciones a la apertura de nuevos hoteles, especialmente en las zonas más céntricas de las principales ciudades. Para evitar dicho perjuicio, el lobi hotelero pretende que los legisladores autonómicos y municipales centren sus nuevas normativas en las VUT y se olviden en ellas de los alojamientos gestionados por sus empresas.

En los próximos años, su objetivo es evitar actuaciones como las efectuadas por Ada Colau en Barcelona en los últimos ocho ejercicios. En julio de 2015, decretó una moratoria hotelera y en febrero de 2017, a través del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), impidió la creación de nuevos hoteles en el centro histórico de la ciudad y en los barrios próximos. Unas disposiciones que perjudicaron a las cadenas que habían planeado instalarse en ella o aumentar el número de sus establecimientos.

No obstante, muy beneficiosas para los propietarios de hoteles en la capital catalana y las empresas gestoras sin planes de crecimiento en ella. La reducción de la competencia generó un aumento del precio por noche y una mayor tasa de ocupación. Para los primeros, el resultado fue un alza del valor de mercado de sus establecimientos y un mayor importe anual percibido por el alquiler. Para los segundos, un incremento de la rentabilidad obtenida por su explotación.

b) el lobi hotelero pretende reducir su competencia. Las VUT constituyen una gran competencia para los establecimientos hoteleros (hoteles, hostales, pensiones y albergues), sobre todo si los visitantes son familias de cuatro o más integrantes. Lo son especialmente en los municipios cuyo principal motor económico es el turismo, pero cada vez más también en las grandes y medianas ciudades del país.

En agosto de 2023, según el INE, había en España 1.737.509 plazas de alojamiento en VUT y 1.898.087 en establecimientos hoteleros. En el mismo mes de 2021, en Barcelona y Madrid, la cuota de mercado de las primeras era del 42% y 40,3%, respectivamente. No obstante, en Málaga y Valencia ya era mayor que la de los anteriores establecimientos, pues ascendía al 65% y 56,1%.

La pretensión del lobi turístico es la creación por parte de las comunidades autónomas y los municipios de una regulación más estricta y restrictiva de las VUT. Unas normas que dificulten o impidan su crecimiento y, a través de más inspecciones, eliminen las ilegales. Según Airbnb, en diciembre de 2023, el 32,3% de la oferta de Barcelona existente en dicha plataforma no disponía de la licencia imprescindible para ofrecer alojamiento.

c) su escaso número en el conjunto del país. En España, según el Censo de Población y Vivienda, en 2021 había 26.623.708 unidades residenciales. De ellas, 4.286.117 estaban destinadas al arrendamiento convencional y únicamente 306.974 al turístico. Por tanto, las segundas representaban el 7,2% de los pisos de alquiler y el 1,5% de la oferta total. Ambos exiguos porcentajes, especialmente el último.

Por dicho motivo, en la última década, es descartable que el incremento de las VUT sea la principal causa del gran aumento del importe de alquiler observado en España. Una muestra de ello lo ofrece la ciudad de Barcelona. Entre enero de 2014 y diciembre del 2022, el importe del arrendamiento aumentó en ella el 67,9%. Sin embargo, en dicha etapa, el número de VUT legales disminuyó en 195 unidades y en una cifra más elevada lo hicieron las ilegales, debido a las frecuentes inspecciones efectuadas y al efecto disuasorio generado por cuantiosas multas.

No obstante, en una pequeñísima parte del país, el elevado crecimiento de la oferta de VUT sí constituye uno de los principales culpables del aumento del precio del alquiler en los últimos 10 años. Lo es en los barrios donde se cumplen los dos siguientes requisitos: un aumento de su oferta en un porcentaje igual o superior al 50% y una disponibilidad en la actualidad equivalente al menos al 25% de la destinada al alquiler convencional.

En Barcelona, todas las zonas incumplen la primera condición, pues una estricta regulación ha impedido el crecimiento de la oferta de VUT en la ciudad. No obstante, es sumamente probable que ambos requisitos sí se observen en una parte del centro histórico de Sevilla, Madrid, Valencia y Málaga. En especial, en los barrios de Santa Cruz, Alfalfa, El Arenal, San Bartolomé y Encarnación–Regina de la primera; Sol y Cortes de la segunda y El Mercat de la tercera.

En dichos barrios, la situación actual tiene tres principales culpables: los políticos, los especuladores y las plataformas digitales. Los primeros por la realización de una regulación tardía e ineficiente, los segundos por ofrecer en el mercado unas viviendas que no cumplen la legalidad vigente y las terceras por publicitar la oferta ilegal.

En definitiva, en el conjunto del país, las VUT constituyen un falso culpable del elevado incremento del precio del alquiler advertido durante la última década. No obstante, para evitar nuevas regulaciones perjudiciales sobre los hoteles y reducir la competencia a la que se enfrentan, el lobi hotelero las ha señalado injustamente como el principal causante del anterior aumento.

En dicho período, las principales causas son un gran incremento de la demanda itinerante en las principales ciudades el país, un difícil acceso a un piso de propiedad por parte de una sustancial parte de la población, una escasa edificación de vivienda de protección oficial (VPO) de alquiler y unos insuficientes incentivos a los inversores y promotores para destinar respectivamente una considerable parte de sus adquisiciones y nuevas construcciones al arrendamiento convencional.

A pesar de ello, si las asociaciones de propietarios de VUT no mejoran su capacidad para influir sobre los dirigentes públicos, su comunicación y argumentos, el lobi hotelero conseguirá su propósito y los políticos de casi cualquier ciudad del país impedirán la creación de nuevas VUT. La excepción serán los municipios donde el turismo es su principal y casi único motor económico. En poco tiempo, en la mayor parte del país, pasaremos de un extremo a otro: de la completa libertad a la prohibición. Ni antes era lo ideal, ni después lo será.