Existen dos tipos de activos inmobiliarios: residenciales y comerciales. Los primeros están formados por las viviendas y los segundos engloban al resto de inmuebles. Entre los últimos destacan las oficinas, coworkings, locales, naves y hoteles. Por regla general, el precio y las rentas de alquiler varían menos en aquellos que en estos.

La superior volatilidad del mercado comercial viene determinada por la mayor variabilidad de los beneficios empresariales respecto a los ingresos familiares y la consideración de la vivienda como un inmueble más necesario que cualquier oficina, local o nave. Por tanto, en las etapas de expansión económica, el primero normalmente se comporta mejor que el residencial y, en las recesivas, peor.

En 2023, el mercado comercial tendrá una negativa evolución. Las claves serán una reducción de la liquidez de los fondos de inversión, una elevada subida de los tipos de interés en un corto período de tiempo, un menor dinamismo económico y un aumento de la aversión al riesgo por parte de los inversores.

En la mayoría de los segmentos de mercado, los fondos de inversión serán más vendedores que compradores. No obstante, excepto si necesitan urgentemente liquidez, la mayoría de los activos en venta no encontrará adquirente. El motivo será una gran discrepancia sobre el importe de los inmuebles entre las dos partes de la transacción.

Los vendedores los querrán enajenar con una nula o pequeña rebaja del precio y los compradores exigirán un descuento más elevado. El mantenimiento del importe de venta estará sustentado en las elevadas expectativas de revalorización del activo. Un argumento basado en lo sucedido en el pasado, pero escasamente conectado con la evolución futura de su precio en la mayoría de los segmentos del mercado comercial.

Por el contrario, la petición de una sustancial rebaja tendrá una mayor vinculación con el contexto económico previsto para el próximo año. Un aumento de los tipos de interés, una menor ocupación del activo y la reducción de la capacidad de pago de los inquilinos deberían provocar una contracción del valor de mercado de los inmuebles.

La disminución de la actividad de los fondos no tendrá un carácter coyuntural, sino estructural. Aunque el tipo de interés principal del BCE pueda disminuir un poco en el segundo semestre de 2023, será difícil que regrese al 0% en algún momento del resto de la década. Y mucho más que permanezca en dicho nivel durante más de seis años, pues así estuvo en la zona euro entre marzo de 2016 y julio de 2022. Sin duda, una irregularidad histórica.

En los próximos ejercicios, la capacidad inversora de los fondos disminuirá y la resultante se repartirá entre un mayor número de opciones de lo que lo ha hecho en los últimos años. La reducción de su liquidez será generada por un tipo de interés más elevado, una disminución de su capacidad de endeudamiento y la inexistencia de programas de compra de deuda por parte del banco central. Durante el transcurso de la década, el BCE retirará una parte del dinero emitido en los últimos años al finalizar su vida un gran número de bonos y obligaciones que actualmente mantiene en el activo de su balance.

El aumento de los tipos de interés volverá a hacer de la renta fija una atractiva inversión. Por tanto, de manera progresiva, existirá un desplazamiento de capitales desde el mercado inmobiliario comercial al financiero. Los gestores más adversos al riesgo preferirán la adquisición de obligaciones emitidas al 4% por cualquier país desarrollado que la de un edificio de oficinas que rente un 5%.

Si mantiene en su cartera los anteriores títulos hasta el final de su vida, la rentabilidad inicial ofrecida estará garantizada. En cambio, no será así con la actual obtenida por el anterior inmueble. Un descenso de la tasa de ocupación, un menor importe del alquiler y la realización de obras no previstas pueden provocar una reducción del rendimiento medio anual. Por tanto, el plus previsto no compensará el riesgo incurrido.

En 2023, las rentas establecidas en los nuevos contratos serán inferiores a las del año actual, excepto en el mercado de naves industriales y logísticas. La atonía de la demanda de bienes y servicios, junto con el impacto sobre los costes de las empresas de la elevada inflación, reducirá la actividad de numerosas compañías y provocará la desaparición de algunas. De este modo, el aumento de la tasa de desocupación presionará sobre el importe del alquiler y lo hará descender.

En Barcelona y Madrid, el mejor mercado comercial será el de las naves logísticas. En la mayoría de las enajenadas, el descenso en el precio se situará alrededor del 10%. En cambio,  las rentas pagadas por las nuevas empresas aumentarán en un importe equivalente a la inflación media del período (alrededor del 5%). 

La disminución del importe de venta vendrá principalmente explicada por la actual sobrevaloración de los inmuebles y el elevado aumento de los tipos de interés.  En las mejores ubicaciones, en los últimos años el primer factor ha conducido a una considerable caída del rendimiento de las naves. En algunas, en la actualidad este supera escasamente el 4% y constituye un mínimo histórico.

El segundo llevará a los inversores a exigir una mayor rentabilidad de los inmuebles debido al gran incremento en el último ejercicio de la ofrecida por numerosos activos de renta fija. No obstante, una escasa oferta y el giro estratégico de la cartera de propiedades iniciado por algunas socimis y family office les salvarán de un mayor descenso.

La primera causa viene generada por las restricciones establecidas a la construcción de naves logísticas por parte de los ayuntamientos próximos a las dos anteriores grandes capitales. El principal motivo es el escaso número de puestos de trabajo creados por cada 1.000 metros cuadrados de suelo industrial utilizado. En el porfolio de ambas clases de compañías, la segunda supone el aumento de la participación de las naves logísticas y la reducción de las oficinas.

Este último será el mercado comercial con peor evolución. Una coyuntura explicada por un componente estructural y otro coyuntural. El primero es la progresiva implantación del teletrabajo y el segundo el aumento de la oferta de nuevos inmuebles. Dicho incremento coincidirá con una escasa demanda de espacio y la renuncia de muchos metros cuadrados por parte de empresas que reducirán su plantilla para lograr una disminución de sus costes.

Su evolución será más negativa en Barcelona que en Madrid debido al mayor incremento relativo de la oferta en la capital catalana y su superior dependencia de las startups tecnológicas. En el próximo año, en la primera saldrán más de 200.000 metros cuadrados de nueva superficie, una cuantía no observada en ningún ejercicio de la última década. La mayoría lo harán en el 22@, la ubicación preferida por las empresas recién creadas.

Entre los dos anteriores mercados se situará el de locales comerciales. Un segmento con una pésima evolución en 2020 por las restricciones a la movilidad de las personas y una incompleta recuperación en 2021 y 2022.  En el actual año, en la mayoría de las ubicaciones, el precio y las rentas por metro cuadrado de la superficie recientemente alquilada se sitúan por debajo de las observados en 2019.

La demanda de alquiler se comportará mejor en el centro histórico y comercial de la ciudad que en sus distintos barrios. La clave estará en un magnífico año turístico derivado de la recuperación completa de los congresos, la nula influencia del Covid-19 sobre el flujo de visitantes y los deseos de volver a viajar de una sustancial parte de la población de los países desarrollados. Todos los anteriores factores minimizarán las negativas repercusiones de la aparición de una recesión en numerosas naciones europeas.

En definitiva, 2023 será un mal año para el mercado comercial inmobiliario. Los precios de los activos bajarán principalmente por la subida de los tipos de interés y, en la mayoría de los segmentos, también lo hará el importe del alquiler. En el último caso, la clave será un menor dinamismo económico.

No obstante, el próximo ejercicio no será uno más, sino uno muy especial, pues comportará un gran cambio de tendencia. En los últimos años, los fondos de inversión han tenido una elevada voracidad inmobiliaria y han comprado numerosos edificios comerciales a precios muy elevados. En otras palabras, se han conformado con rentabilidades mucho más bajas de las habituales.

En los siguientes ejercicios, los fondos serán más vendedores que compradores y en algunas operaciones, especialmente si las adquisiciones las han realizado recientemente o efectuado en el mercado de oficinas, la compraventa les generará significativas pérdidas. Unos quebrantos principalmente derivados de la normalización de la política monetaria, siendo una de sus consecuencias la pérdida de una parte o la totalidad del bonus recibido en los últimos años por sus gestores.