En el mercado comercial inmobiliario, el activo refugio por excelencia durante las últimas décadas han sido los locales ubicados en el centro de Barcelona y Madrid. Por ejemplo, en Av. Puerta del Ángel, Paseo de Gracia, Preciados o Serrano. Su adquisición era el sueño dorado de los inversores conservadores pudientes, pues dichos locales combinaban una elevada rentabilidad a medio plazo y una gran liquidez.

Una calificación esencialmente basada en tres motivos: una privilegiada localización aseguraba un inquilino de forma permanente, un gran número de interesados permitía la realización de una rápida venta y un creciente flujo de turistas un aumento casi constante de los ingresos de los arrendatarios.

Las tres anteriores razones les llevaban a cotizar con prima en el mercado y reducían la rentabilidad bruta inicial obtenida por los nuevos propietarios. En los últimos años, las pocas operaciones realizadas normalmente hacían que aquella se situara entre un 3,5% y 4%. Una cifra excepcionalmente baja, pues casi todas las oficinas, otros locales, hoteles y naves ofrecían un plus sobre ella entre uno y tres puntos.

Una escasa rentabilidad inicial, más propia de un mercado residencial que de uno comercial, no suponía un importante problema para la mayoría de los inversores conservadores. No lo era porque estaban convencidos de que podrían incrementar cada cinco años el importe del alquiler muy por encima de la tasa de inflación del período. Por tanto, en un par de décadas convertirían una pequeña rentabilidad en una elevada.

Entre 2015 y 2019, el aumento de la penetración en los hogares del comercio electrónico hundió las ventas de los arrendatarios de múltiples centros comerciales, especialmente de los situados en la periferia lejana de muchas ciudades medianas de EEUU, y provocó su cierre.

No obstante, ni en España ni en el resto de Europa afectó negativamente al importe del alquiler que estaban dispuestos a pagar las empresas por situarse en las mejores ubicaciones de sus principales urbes. Las mejores marcas tenían más interés que nunca por las localizaciones premium, pues pretendían instalar en ellas su formato estrella: las flagship.

En cambio, la pandemia les ha quitado su antiguo estatus. Un gran número de inversores ya no considera a los indicados locales un activo refugio. Ahora es muy difícil encontrar un inquilino que pague una renta similar a la que sufragaba el que ha abandonado el local, una rápida venta solo es posible si lleva incorporada un gran descuento en el precio y la completa recuperación de los anteriores flujos de turistas dista mucho de ser segura.

Desde el pasado año, dicho rango ha sido adjudicado por los inversores a las naves logísticas ubicadas en las dos grandes ciudades del país y en sus proximidades. Las principales causas son tres: su magnífico comportamiento durante los últimos dieciséis meses, las grandes expectativas de los inversionistas sobre el desarrollo del comercio electrónico y el escaso incremento previsto de su oferta en los anteriores emplazamientos.

En el año 2020, las anteriores naves tuvieran una ocupación por encima del 95%, casi no hubo traslados para conseguir ahorros en el alquiler y prácticamente ninguna empresa amenazó con abandonar la instalación si el propietario no le rebajaba el importe del alquiler o le daba una carencia de pago.

Indudablemente, una coyuntura muy diferente de la observada en el resto de los mercados comerciales, pues muchas empresas logísticas durante la pandemia no han visto disminuida significativamente su actividad y algunas, por el auge del comercio electrónico, la han incrementado.

La ventaja de las naves ubicadas en Barcelona y Madrid, así como en sus proximidades, proviene de la gran demanda de espacio realizada por las compañías que entregan al comprador el producto adquirido en la tienda online. Es lo que se conoce como logística de la última milla. Tiene como misión conseguir la “entrega perfecta” y probablemente constituya la parte de la cadena de distribución que más valor proporciona al consumidor.

Las empresas que efectúan el resto de las actividades de la indicada cadena tienen una capacidad de elección de la ubicación mucho mayor que las anteriores. Pueden instalarse a 40, 60 o hasta 80 km de la ciudad y ser instalaciones competitivas. La única condición indispensable que deben cumplir es situarse cerca de una autopista o autovía que conecte con uno de los principales ejes de transporte del país.

En cambio, las que efectúan la logística de la última milla necesariamente se han de situar en las anteriores capitales o en sus proximidades. Debido a ello, los inversores esperan que el exceso de demanda de naves sea mucho más elevado en éstas que en otras ubicaciones y en el próximo futuro el importe del alquiler aumente bastante más en ellas que en las demás.

Los inversionistas también creen que dicho aumento se verá favorecido por un escaso incremento de la oferta de naves. El principal motivo serán las grandes reticencias que sus consistorios pondrán al destino de una significativa parte de su territorio a una actividad que genera mucho menos empleo por hectárea que la mayoría y bastantes más molestias a la población.

En definitiva, en los próximos años, en el mercado de naves logísticas los inversores tienen la expectativa de que la demanda realizada por los inquilinos superará claramente a la oferta y el precio del alquiler aumentará considerablemente. Estiman que el exceso de demanda será superior en la zona prime de las grandes capitales que en sus alrededores más lejanos. Por dicho motivo, dicha zona ha constituido en los últimos dieciséis meses su área prioritaria de inversión.

En el pasado ejercicio, la anterior actuación comportó un incremento del precio de las naves, especialmente de las localizadas en las mejores ubicaciones, sin que hubiera una subida de las rentas. Una combinación que provocó la disminución de su rentabilidad bruta anual vía alquiler e hizo que en algunas, con una localización preferente, aquella se situara solo en un 5%. Una coyuntura que se está repitiendo en 2021 y cuyo resultado a final de año será una reducción de la rentabilidad de las nuevas compras en unas pocas décimas.

En resumen, la actual tendencia supone la sustitución como activo refugio de los mejores locales comerciales por las naves logísticas situadas en una ubicación más preferente. En otras palabras, los primeros dejan de ser oro inmobiliario y las segundas consiguen convertirse en el preciado metal. Tal y como dice el refrán, a rey muerto, rey puesto.