En el ejercicio de 2018, según Idealista, el precio de la vivienda de alquiler en España subió un 9,3%. Un elevado incremento, aunque sustancialmente inferior al del 18,4% advertido en 2017. No obstante, en el último semestre del pasado año, las subidas del precio dejaron paso a las bajadas. Así, mientras en el primer semestre el importe aumentó una media del 5,6%, en el segundo descendió un 1%.

Desde mi perspectiva, la corrección observada en la última parte del pasado ejercicio no será puntual, sino que tendrá continuidad durante los próximos años. Por tanto, estamos ante un cambio de tendencia.

No obstante, en el actual ejercicio, la caída de precios afectará a los nuevos contratos, pero no a las renovaciones de los suscritos en 2016. Aunque la capacidad de negociación de numerosos inquilinos será mayor que tres años atrás, la elevada subida observada en 2017 y 2018 (un 30%) augura que casi todos pagarán más de lo que lo hacían hasta el momento.

De ninguna de las maneras el cambio de tendencia supondrá la explosión de una burbuja de alquiler supuestamente formada entre 2014 y 2018. No sucederá porque entre dichos años, ni en ningún otro período, ha existido una burbuja en el mercado de arrendamientos.

Para que aquélla tenga lugar, es necesario que los demandantes durante un largo período de tiempo recurran en mucha mayor medida al crédito con la finalidad de adquirir un activo, ya sean bonos, acciones o viviendas. En el mercado de alquiler, aquéllos no compran nada ni prácticamente nadie pide un préstamo para convertirse en inquilino.

En el año 2019 estimo que el precio de la vivienda de alquiler bajará alrededor de un 3%. Una moderada disminución principalmente impulsada por la caída de su importe en Barcelona y en algunas urbes medianas, tales como Málaga, Valencia, Palma, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas. En todas las ciudades citadas, en el período 2014-18 el precio aumentó por encima del 45%.

La excepción a la regla la constituirá Madrid, donde preveo que el importe de los arrendamientos suba una media del 2%. Una anomalía que principalmente estará basada en un crecimiento del precio en los años anteriores inferior al de las indicadas ciudades y en unas magníficas oportunidades para realizar negocios y encontrar un buen empleo.

La disminución del precio del alquiler en España vendrá generada por tres principales factores: el aumento de la oferta de viviendas en régimen de arrendamiento, el desplazamiento de demandantes desde el alquiler a la compra y el trasvase de inquilinos desde pisos de ubicación preferente a otros más baratos y peor localizados.

En 2017 y 2018, más de un 40% de las compras de viviendas fueron realizadas en efectivo. Indudablemente, la mayoría de dichos adquirentes fueron inversores. No obstante, dados los positivos efectos que el endeudamiento tiene sobre la rentabilidad, es muy posible que numerosos inversionistas también recurrieran a él. Por tanto, probablemente como mínimo la mitad de las adquisiciones realizadas en ambos años tuvieron como finalidad el arrendamiento de la vivienda.

Esta última suposición implica que en el conjunto de los dos últimos ejercicios la oferta de pisos de alquiler aumentó en más de 550.000 unidades. No obstante, como la mayoría de los inversores que realizó dichas compras son conservadores, la mayor parte de las viviendas adquiridas posee una buena o magnífica ubicación dentro de la correspondiente urbe. Una característica que provocará la existencia en 2019 de un exceso de oferta viviendas de alquiler de alto standing o localización preferente en numerosas ciudades. El resultado será una importante bajada del precio en dicho segmento.

Al anterior factor se sumará un creciente número de inquilinos que abandonan el alquiler y deciden comprar una vivienda porque creen que en el próximo futuro le saldrá más económico lo segundo que lo primero (el importe de la cuota hipotecaria consideran que será inferior al del arrendamiento). La clave está en que estiman que la renovación del contrato actual, ya sea en 2019 o en un año posterior, les llevará a pagar bastante más que ahora por el alquiler. Dicha previsión hará que decidan endeudarse, adquirir un piso y trasladarse desde una buena ubicación en las capitales anteriormente indicadas a una mediocre en la misma ciudad o a una buena en un municipio de su periferia.

El cambio de una vivienda en régimen de arrendamiento por una de propiedad no lo realizarán la mayoría de inquilinos, sino casi únicamente algunos de clase media o media-alta. La mayoría serán familias que no quieren pagar de alquiler un importe igual o superior a los 1.200 euros. El resto, si consideran que el importe demandado por el propietario es excesivo, se trasladarán a una vivienda arrendada de inferior precio.

Por tanto, en 2019 el mercado se comportará de forma muy diferente en los distintos distritos de una ciudad. Es muy probable que en las urbes anteriormente citadas baje el precio en los barrios más céntricos y de alto standing. En cambio, continúe subiendo en los más alejados del centro, en los que habitan principalmente las familias con menor poder adquisitivo y donde la calidad de las viviendas es estándar. Un motivo que probablemente genere aumentos de precios en la mayoría de los distritos de Madrid que están fuera de la M30 y en los más baratos de Barcelona (Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó).

En definitiva, en el mercado de alquiler se va a producir un cambio de tendencia. En consecuencia, las elevadas subidas del pasado dejarán paso a pequeñas bajadas en el futuro. El segmento que más sufrirá será el de las viviendas bien ubicadas y de alto standing, especialmente en las ciudades donde el precio ha subido mucho en el período 2014–18. Las viviendas con menos prestaciones y peor localización se escaparán a la anterior tendencia y en ellas se observarán pequeñas subidas del importe del arrendamiento.