Cuánto dinero puede pedir de fianza una inmobiliaria o un propietario al alquilar un piso en Cataluña

La búsqueda de un piso de alquiler no es nada sencilla. La oferta es notablemente menor a la demanda. Por otra parte, las condiciones en los que se encuentran los inmuebles no son buenas. De hecho, según el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, el 87% de los inquilinos que residen en la capital de Cataluña lo hacen en viviendas con problemas de habitabilidad.

El proceso es de lo más kafkiano. Sondear el mercado es agotador. Para más inri, cuando aparece una opción que parece buena, toca enfrentarse a precios abusivos. No solo de los alquileres, sino de las fianzas. Las inmobiliarias y los dueños de las propiedades exigen garantías muy elevadas. Esto genera un gasto importante que no todo el mundo puede asumir.

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Situaciones reales

Un informe publicado por Idealista en octubre indica que el precio medio de un arrendamiento en Cataluña es de 19 euros por metro cuadrado. En la normativa de habitabilidad, se exigen entre 36 y 40 metros cuadrados para un piso pequeño. Tomando la referencia de los 40 metros, por ser la más redonda, sale un precio de unos 760 euros mensuales. Dato que, depende de la ciudad, está bastante desfasado.

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El valor del alquiler es caro, pero la fianza también puede llegar a serlo. Normalmente, se suele pedir igualar la cantidad de dinero que cuesta un mes. No obstante, hay casos, no precisamente pocos, en los que se exigen cifras que duplican o triplican una cuota. Entrar a un nuevo piso, con todos los gastos que supone, y tener que poner, rescatando el precio señalado en el párrafo anterior, 1.520 o 2.280 euros es un auténtico dolor de cabeza.

Qué dice la ley

La normativa que regula toda materia relacionada con los alquileres es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994. Entre otros aspectos, trata el tema de la fianza, especialmente en su artículo 36. Diferencia entre un acuerdo por una vivienda y otro para un uso distinto a la residencia habitual.

En caso de que el inmueble vaya a estar destinado a ser un hogar, la cantidad máxima que se puede pedir como garantía es una mensualidad. Si se le dará otro empleo al inmueble, como oficinas, naves o locales, entre otros, lo máximo son dos cuotas. Estos valores son obligatorios y no pueden verse aumentados por contrato. No obstante, hay un matiz importante.

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Garantías adicionales

Por otra parte, la misma LAU regula que la parte arrendadora puede solicitar garantías adicionales al mes de fianza. Este término abarca tres conceptos: un aval bancario, la contratación de un seguro de impago y un depósito extra. Sin embargo, desde 2019, la norma limita el valor añadido hasta dos cuotas. De esta manera, tres mensualidades es lo máximo que se puede solicitar. Por otra parte, para inmuebles destinados a usos que no son viviendas habituales, no hay tope.

Además, en Cataluña existe una obligación específica: la fianza entregada debe ingresarse en el INCASÒL, el organismo público que actúa como depositario. El propietario dispone de dos meses para formalizar este trámite y obtener el resguardo correspondiente, documento que sirve como garantía para ambas partes. Si no se cumple este procedimiento, la administración puede imponer sanciones económicas, ya que la comunidad autónoma controla de forma estricta la gestión de estos depósitos.

En definitiva, el alquiler sigue siendo un camino complejo marcado por precios elevados, fianzas difíciles de asumir y un mercado saturado. Aunque la ley establece límites y mecanismos de control, la situación continúa siendo desequilibrada. Esto deja a muchos inquilinos en una posición frágil frente a un sistema que todavía no garantiza un acceso real y asequible a la vivienda.