La falta de suelo: una barrera que frena el acceso a la vivienda en España

La falta de suelo urbanizable se ha convertido en una de las principales razones detrás del desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España. Este desajuste ha disparado los precios tanto de venta como de alquiler, dificultando especialmente el acceso a la vivienda para los colectivos más vulnerables.

Así lo expone el informe “Necesidad de suelo en España 2024”, presentado por la consultora Colliers y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña).

Un reto urgente

El proceso para convertir suelo rústico en suelo edificable es uno de los principales obstáculos. Este trámite, que puede tardar entre 10 y 15 años, o incluso superar los 20 en algunos casos, requiere numerosas aprobaciones y la coordinación entre distintas Administraciones públicas. Esta circunstancia ralentiza la generación de nuevo suelo justo cuando más se necesita para satisfacer la demanda de viviendas asequibles.

España enfrenta un reto urgente en el ámbito de la vivienda. Sin una intervención decidida para agilizar la generación de suelo y fomentar la construcción de viviendas asequibles, el problema del acceso a la vivienda continuará agravándose en las próximas décadas. La colaboración entre Administraciones Públicas y promotores y una reforma estructural en la normativa del suelo son fundamentales para cambiar esta tendencia.

Costes elevados

Según el informe, la escasez de suelo finalista (listo para construir) ha elevado significativamente los precios en áreas de alta demanda. A este factor se suman el incremento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada, factores que han reducido los márgenes de los promotores y, con ello, la producción de nuevas viviendas.

El déficit acumulado de viviendas en España es alarmante. En 2023, se necesitaban más de 408.000 unidades adicionales para cubrir la demanda. De continuar esta tendencia, se estima que en 2039 el déficit podría superar los 2,7 millones de viviendas. Esta escasez de oferta afecta especialmente a zonas metropolitanas como Madrid, Barcelona y Valencia, donde la creación de hogares crece mucho más rápido que la oferta de viviendas.

Un proceso complejo y lento   

Las principales razones de la dilatación del proceso son la complejidad regulatoria, la inseguridad jurídica, la lentitud burocrática, las estructuras de propiedad compleja, la falta de financiación, las impugnaciones de planeamiento, la normativa obsoleta y los cambios políticos. Este alargamiento de los plazos en los desarrollos tiene varias consecuencias que impactan directamente en la falta de vivienda, entre ellas: el incremento del precio del suelo debido a la escasez de suelo finalista; y la dificultad de acceso a la vivienda por la subida de precios, especialmente para los colectivos más desfavorecidos.

También tienen mucha incidencia en el retraso de los proyectos el sobreesfuerzo económico que muchas familias deben asumir para acceder a una vivienda, la desigualdad económica entre habitantes de distintas zonas del país debido a las diferencias en los precios de las viviendas; la modificación de hitos urbanísticos ya aprobados para adaptarse a nuevas exigencias normativas de orden superior; y la falta de inversión ocasionada por la incertidumbre en los plazos de desarrollo y en los costes asociados.