De Cabanyes (Renta Corporación) estruja tanto Vivenio que le endosa pérdidas de 11 millones

Renta Corporación, la inmobiliaria patrimonialista dirigida por Luis Hernández de Cabanyes, ha empezado a ver los rendimientos de la gestión de la socimi Vivenio, con el ingreso de casi 11 millones de euros en 2018.

Muy por encima de los 1,5 millones logrados en 2017, año en que firmaba el contrato con el fondo holandés APG, propietario del 98,48% de la socimi, que salía a Bolsa el pasado 31 de diciembre cotizando en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Gestión subarrendada a Azora

En virtud de este contrato de gestión, que la propia Renta Corporación tiene subarrendado a la sociedad Azzam --controlada por Azora--, la empresa dirigida por Hernández de Cabanyes recibe una tarifa base, equivalente al 6% de las rentas brutas mensuales, y varias comisiones, entre las que sobresale la de incentivo (‘incentive fee’), abonada como consecuencia del aumento de valor de Vivenio.

En este caso, como consecuencia de las compras de activos realizadas por la socimi de APG en el segundo semestre del pasado año, el nuevo informe de valoración de sus activos a 31 de diciembre de 2018 ha elevado un 16% el valor de su cartera, hasta superar los 475 millones de euros, según la tasación realizada por la consultora CBRE.

Compras en Barcelona, Valencia y Madrid

Entre esas adquisiciones, un inmueble en Valencia por 10 millones, dos en Barcelona (Balmes y Valencia), por 34 millones, y la compra, por 4,5 millones, de la sociedad Nescam 2006, propietaria de un edifico en la localidad madrileña de Getafe. Con estos activos, Vivenio suma 2.008 viviendas, 2.023 plazas de garaje y 1.629 trasteros.

El aumento de valor ha provocado que Vivenio tenga que incluir, en las cuentas del pasado ejercicio, el pago de una comisión por incentivo de 4,62 millones de euros a Renta Corporación, que será abonada en acciones.

Pérdidas de Vivenio cuadruplicadas

El impacto de esta comisión se ha dejado sentir en las cuentas de la socimi. En su previsión de resultados incorporada hace tres meses, en el folleto de su salida a Bolsa, Vivenio asumía pérdidas de 2,9 millones en 2018. Pero, tras el ajuste de esta comisión y de otros gastos extraordinarios de explotación, las pérdidas estimadas superan los 11 millones de euros, cuatro veces más de las previstas.

Entre esos gastos no recurrentes, se han contabilizado 850.000 euros por costes en la adquisición de activos, reparaciones por vandalismo causados en las viviendas, gastos extras por vigilancia de los inmuebles e IVA no deducible.

Gastos disparados e ingresos menguados

De esta manera, Vivenio, que había previsto 4,24 millones de euros como ‘otros gastos de explotación’ en 2018, se ha visto obligada a triplicar esta partida hasta 12,7 millones. Además, los ingresos también se quedan cortos, un 6% menos, hasta poco más de 8,1 millones.

Además de esta comisión a percibir por Renta Corporación cada vez que Vivenio incremente el valor de sus activos, el contrato de gestión firmado por la empresa de Hernández de Cabanyes recoge una comisión por originación y análisis de activos (‘Origination Fee’), equivalente al 1,5% del precio pagado tras la compra de de un activo. El monto a recibir por este concepto en 2018 asciende a unos 4 millones de euros, que serán abonados con el mismo número de acciones.

Comisiones adicionales

En el caso de la venta de un activo, Renta se llevará también el 1,5%. Suponiendo un precio de la desinversión de 15 millones de euros, la comisión ascenderá a 225.000 euros, el 50% en acciones y el otro 50% en efectivo.

Por último, también tendrá derecho a cobrar una comisión por proyectos ‘llave en mano’. En este caso ascenderá al 0,8% por el precio pagado por el proyecto. En el caso de una operación de 15 millones, la comisión sería de 120.000 euros en efectivo.

A partir de aquí, con este esquema de retribuciones fijado en el contrato de gestión, Renta Corporación ya atisba en 2019 aumentar los ingresos por la gestión de Vivenio, toda vez que la socimi que, como consejero delegado, dirige Daniel Loureda, se ha apresurado ha acometer, once días después de que lo autorizara la junta extraordinaria de accionistas, una nueva ampliación de capital por 165,3 millones de euros para la compra de nuevos activos.