Fachada del Hotel Majestic, situado en el paseo de Gracia de Barcelona / Cedida
El lento 'sorpasso' de los hoteles de Madrid a los de Barcelona
El RevPAR (ingreso por habitación disponible) de Madrid supera al de Barcelona en el primer trimestre de 2026 por primera vez en décadas
Los expertos apuntan a que la capital catalana está lastrada por la moratoria y, por ello, ha congelado la renovación de su inventario hotelero y bloqueado la llegada de grandes marcas que sí han aterrizado en Madrid
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El sector hotelero de Barcelona se ha instalado en una lenta decadencia desde la moratoria hotelera que impuso Ada Colau, pese a que la inversión se ha disparado por la escasez de activos.
El barómetro de STR y Cushman & Wakefield en el primer trimestre de 2026 señala que el RevPAR -el ingreso por habitación disponible- de Madrid (119,74 euros) ha superado al de Barcelona (119,48 euros) por primera vez en décadas. Es la historia de un sorpasso anunciado.
En 2015, Ada Colau puso en marcha el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona, que impedía abrir hoteles en el centro histórico, el Eixample y barrios como Gràcia o Poble Sec, con el objetivo de reducir los excesos del turismo.
La norma ha congelado la renovación del inventario hotelero en los barrios más atractivos de la ciudad y ha bloqueado la llegada de las grandes marcas internacionales de lujo que, en cambio, sí han transformado Madrid.
Las grandes marcas se van a Madrid
La capital ha atraído en los últimos años a las grandes marcas internacionales del lujo hotelero que definen el nuevo turismo de alto gasto, como Four Seasons, Rosewood, Mandarin Oriental, JW Marriott o Edition.
Una treintena de establecimientos de cinco estrellas gran lujo operan hoy en Madrid, con una cartera de aperturas que mantiene el ritmo en los próximos ejercicios. Según Colliers, el lujo representó el 36% de la inversión hotelera española en el primer semestre de 2025, y Madrid se ha consolidado como la segunda ciudad europea más atractiva para el capital internacional después de Londres y por delante de París.
Imagen del Hotel Majestic de Barcelona
"Madrid está viviendo un fuerte desarrollo del segmento de lujo, con la apertura y consolidación de hoteles de alta gama. Este tipo de establecimientos actúa como motor del conjunto del mercado, impulsando el RevPAR de toda la ciudad", explica Gustavo Cumella, director de Hoteles de España en CBRE, a este medio.
En Barcelona ocurre lo contrario. "La moratoria limita la apertura de nuevos hoteles, especialmente de categorías superiores, lo que frena el desarrollo del segmento de lujo y reduce la posibilidad de que nuevos proyectos impulsen el crecimiento del RevPAR", señala Cumella.
El mismo experto añade que la limitación de nueva oferta también reduce la competencia y ayuda a sostener los niveles actuales de RevPAR, por lo que la moratoria protege a los hoteles existentes al tiempo que les torpedea su horizonte de crecimiento.
"Madrid tiene más posibilidad de crecer"
Sin embargo, según las cifras de CBRE, ligeramente diferentes a las de Cushman, Barcelona sigue teniendo un RevPAR casi un 15% superior al de Madrid. Por ello, Cumella considera que "tiene sentido que Madrid registre crecimientos más intensos".
Por su parte, Jesús Rodríguez Maseda, director de consultoría estratégica de hoteles en Savills, encuadra la situación en un marco más amplio. "El momento hotelero por el que transitan cada una de las ciudades es completamente distinto. Mientras Barcelona vive una etapa de constricción de la oferta y poco movimiento en la renovación del inventario, empujado por una demanda creciente, Madrid sigue en un modelo expansivo incorporando más unidades y dando más anchura a la oferta, girando el modelo hacia otros perfiles de turista y de turismo", detalla.
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En estos primeros meses de 2026 y los últimos de 2025 el desplome del turismo estadounidense ha golpeado a Barcelona. Las tensiones comerciales y geopolíticas de la era Trump y la fortaleza del euro frente al dólar han reducido el número de viajeros americanos.
En cambio, Madrid ha sabido capitalizar un perfil de viajero latinoamericano premium que llega a través del hub de Barajas.
Por último, Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, pone el foco en el potencial que todavía tienen ambas ciudades. "Las tarifas hoteleras están en máximos históricos porque la demanda sigue resistiendo y también la inflación empuja al alza. Nuestra previsión es que en 2026 pueda seguir evolucionando al alza el ADR, ya que Madrid y Barcelona siguen estando por debajo si las comparamos con destinos como Londres o París", señala.
