Un edificio en la calle Eduard Maristany de Badalona ha reabierto el debate sobre una práctica financiera tan legal como polémica: la concesión de préstamos a cambio de la propiedad de un piso.
El juzgado ha desestimado la demanda para anular la operación, pero lo ha hecho por razones técnicas, no porque considere equilibradas sus condiciones económicas. En la sentencia —no firme y recurrida— el juez da por acreditado que el precio pactado fue muy inferior al valor real del inmueble y que el pago no se realizó en su totalidad. Una combinación que, sin embargo, no ha bastado para tumbar la operación.
La resolución afecta a una opción de compra firmada en 2017 y mantiene intacta la posición de la sociedad beneficiaria, cuyo administrador único es Alberto Hernández Fructuoso, según el Registro Mercantil.
Se trata de un perfil ya mencionado en Crónica Global por ser el fundador del a día de hoy disuelto Safe Investments Group, que fue líder en la concesión de préstamos garantizados mediante opciones de compra. Ahora, Hernández Fructuoso figura citado como investigado en una macrocausa por presunta estafa, al margen del caso concreto de Badalona.
Un precio muy por debajo del mercado
Los hechos se remontan a 2017, cuando las partes firmaron una opción de compra por 210.000 euros.
Años después, en el procedimiento judicial, se acreditó que el valor de mercado del inmueble rondaba los 579.700 euros, casi el triple de la cifra reflejada en la escritura.
La desproporción no se quedó solo en el papel. Según recoge la resolución, de esos 210.000 euros solo se abonaron efectivamente 70.000. Los 140.000 restantes se entregaron en cheques que nunca llegaron a cobrarse, un hecho que el tribunal considera probado.
Edificio de la calle Eduard Maristany, 85, en Badalona
Pese a ello, la demanda fracasa. El motivo no es económico, sino procesal. El plazo para reclamar ya había expirado y no se incluyó en la demanda a todas las partes necesarias.
En otras palabras, el juzgado viene a decir que la operación puede resultar discutible en su fondo, pero que el reloj judicial ya había corrido en contra del demandante.
Cuando el procedimiento pesa más que el fondo
La parte demandante pretendía anular la operación o, de forma subsidiaria, rescindirla por lesión económica grave. El juez reconoce expresamente que el precio pactado era inferior al 50% del valor real, pero concluye que no puede entrar a corregir la operación por la forma y el momento en que se planteó el litigio.
Fuentes del sector financiero consultadas por este digital subrayan que el fallo ilustra que una operación puede sobrevivir jurídicamente aunque el juez detecte un desequilibrio económico severo, si los plazos y las formas procesales no se respetan de manera estricta.
Personas mirando el escaparate de la inmobiliaria / EFE
A día de hoy, el inmueble sigue pendiente de una situación registral definitiva, a la espera de que la Audiencia Provincial se pronuncie sobre el recurso presentado.
La 'vía catalana'
La controversia va mucho más allá de este edificio concreto y forma parte de un debate que Crónica Global viene siguiendo desde hace meses.
La firma de opciones de compra a cambio de una prima —utilizadas como fórmula de financiación extrabancaria— está contemplada en el Código Civil de Cataluña, concretamente en los artículos 568-5 y siguientes. Se trata, por tanto, de operaciones plenamente legales, algo que ha corroborado el propio Colegio Notarial de Cataluña.
Sin embargo, la institución no es ajena al debate: se ha personado en procedimientos relacionados con este tipo de contratos para recabar información y estudiar posibles estrategias futuras.
En el sector, algunos ya hablan sin ambages del caso de las opciones de compra que, bajo una apariencia formal impecable, funcionan en la práctica como préstamos con una garantía ejecutable en forma de piso.
El inmobiliario, en vilo
El desenlace del caso es seguido con atención por buena parte del inmobiliario barcelonés. No solo por la figura jurídica en sí, sino porque el foco judicial se ha ampliado a operadores relevantes del sector.
De hecho, una de las firmas más activas en este tipo de financiación fue la ya citada Safe Investments Group.
Nada de ello implica una conexión directa con la operación de Eduard Maristany 85, pero sí dibuja un contexto sectorial en plena ebullición judicial, en el que distintas operaciones empiezan a ser analizadas con lupa.
Notarios, crédito alternativo y una frontera difusa
El debate ha llegado también al mundo notarial. El notario Sergi González explicó hace meses a este diario el funcionamiento de estas operaciones y la controversia que generan cuando se aplican en contextos de necesidad financiera.
La cuestión, apuntan fuentes jurídicas, es dónde termina la financiación legítima y dónde empieza un pacto comisorio encubierto, una figura prohibida en el resto del territorio nacional.
La industria del crédito extrabancario observa el fenómeno con recelo. Algunos operadores denuncian que estas prácticas suponen una forma de competencia desleal, al no estar sometidas a los mismos controles que las entidades registradas ante el Banco de España.