Un edifici al carrer Eduard Maristany de Badalona ha reobert el debat sobre una pràctica financera tan legal com polèmica: la concessió de préstecs a canvi de la propietat d'un pis.
El jutjat ha desestimat la demanda per anul·lar l'operació, però ho ha fet per raons tècniques, no perquè consideri equilibrades les seves condicions econòmiques. A la sentència —no ferma i recorreguda— el jutge dona per acreditat que el preu pactat va ser molt inferior al valor real de l'immoble i que el pagament no es va realitzar en la seva totalitat. Una combinació que, tanmateix, no ha estat suficient per tombar l'operació.
La resolució afecta una opció de compra signada el 2017 i manté intacta la posició de la societat beneficiària, l'administrador únic de la qual és Alberto Hernández Fructuoso, segons el Registre Mercantil.
Es tracta d'un perfil ja esmentat a Crónica Global per ser el fundador de l'avui dissolta Safe Investments Group, que va ser líder en la concessió de préstecs garantits mitjançant opcions de compra. Ara, Hernández Fructuoso figura citat com a investigat en una macrocausa per presumpta estafa, al marge del cas concret de Badalona.
Un preu molt per sota del mercat
Els fets es remunten a 2017, quan les parts van signar una opció de compra per 210.000 euros.
Anys després, en el procediment judicial, es va acreditar que el valor de mercat de l'immoble rondava els 579.700 euros, gairebé el triple de la xifra reflectida a l'escriptura.
La desproporció no va quedar només en el paper. Segons recull la resolució, d'aquests 210.000 euros només es van abonar efectivament 70.000. Els 140.000 restants es van lliurar en xecs que mai es van arribar a cobrar, un fet que el tribunal considera provat.
Edifici del carrer Eduard Maristany, 85, a Badalona
Tot i això, la demanda fracassa. El motiu no és econòmic, sinó processal. El termini per reclamar ja havia expirat i no es va incloure a la demanda totes les parts necessàries.
En altres paraules, el jutjat ve a dir que l'operació pot resultar discutible en el seu fons, però que el rellotge judicial ja havia corregut en contra del demandant.
Quan el procediment pesa més que el fons
La part demandant pretenia anul·lar l'operació o, de forma subsidiària, rescindir-la per lesió econòmica greu. El jutge reconeix expressament que el preu pactat era inferior al 50% del valor real, però conclou que no pot entrar a corregir l'operació per la forma i el moment en què es va plantejar el litigi.
Fonts del sector financer consultades per aquest digital subratllen que la sentència il·lustra que una operació pot sobreviure jurídicament encara que el jutge detecti un desequilibri econòmic sever, si els terminis i les formes processals no es respecten de manera estricta.
Persones mirant l'aparador de la immobiliària / EFE
Avui dia, l'immoble segueix pendent d'una situació registral definitiva, a l'espera que l'Audiència Provincial es pronunciï sobre el recurs presentat.
La 'via catalana'
La controvèrsia va molt més enllà d'aquest edifici concret i forma part d'un debat que Crónica Global ve seguint des de fa mesos.
La signatura d'opcions de compra a canvi d'una prima —utilitzades com a fórmula de finançament extrabancari— està contemplada al Codi Civil de Catalunya, concretament als articles 568-5 i següents. Es tracta, per tant, d'operacions plenament legals, quelcom que ha corroborat el mateix Col·legi Notarial de Catalunya.
Tanmateix, la institució no és aliena al debat: s'ha personat en procediments relacionats amb aquest tipus de contractes per recollir informació i estudiar possibles estratègies futures.
Al sector, alguns ja parlen sense embuts del cas de les opcions de compra que, sota una aparença formal impecable, funcionen a la pràctica com a préstecs amb una garantia executable en forma de pis.
L'immobiliari, en suspens
El desenllaç del cas és seguit amb atenció per bona part de l'immobiliari barceloní. No només per la figura jurídica en si, sinó perquè el focus judicial s'ha ampliat a operadors rellevants del sector.
De fet, una de les firmes més actives en aquest tipus de finançament va ser la ja citada Safe Investments Group.
Res d'això implica una connexió directa amb l'operació d'Eduard Maristany 85, però sí dibuixa un context sectorial en plena ebullició judicial, en què diferents operacions comencen a ser analitzades amb lupa.
Notaris, crèdit alternatiu i una frontera difusa
El debat ha arribat també al món notarial. El notari Sergi González va explicar fa mesos a aquest diari el funcionament d'aquestes operacions i la controvèrsia que generen quan s'apliquen en contextos de necessitat financera.
La qüestió, apunten fonts jurídiques, és on acaba el finançament legítim i on comença un pacte comissori encobert, una figura prohibida a la resta del territori nacional.
L'indústria del crèdit extrabancari observa el fenomen amb recel. Alguns operadors denuncien que aquestes pràctiques suposen una forma de competència deslleial, ja que no estan sotmeses als mateixos controls que les entitats registrades davant el Banc d'Espanya.