Imagen de la urbanización en Valldoreix donde se encuentra la casa
Una controvertida opción de compra permite adquirir un chalet de Sant Cugat valorado en 900.000 euros por 276.000
El acuerdo se firmó como solución de emergencia para una propietaria sin liquidez y amenaza ahora con una ejecución unilateral
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Las controvertidas opciones de compra vuelven a estar en la diana de un nuevo caso polémico de adquisición de una vivienda mediante esta fórmula contractual.
El escenario es Valldoreix, en Sant Cugat del Vallès (Barcelona), una de las zonas residenciales más cotizadas del área metropolitana de Barcelona.
El desenlace, todavía abierto, apunta a una operación inmobiliaria tan rentable sobre el papel como inquietante en sus formas y consecuencias.
Una práctica legal que, en determinados contextos, incorpora cláusulas que rozan lo abusivo y generan situaciones de clara desprotección patrimonial.
Unidos en una opción de compra
Los protagonistas de esta historia son: Francisca C., una mujer de 70 años, jubilada y propietaria de un gran chalet con piscina; y Óscar B., abogado.
A ambos les une un contrato de opción de compra firmado en 2021 que nació como una solución de emergencia y que, cuatro años después, amenaza con desembocar en una ejecución unilateral, una pérdida patrimonial millonaria y un serio conflicto fiscal.
Rica en patrimonio, pobre en liquidez
La historia, sin embargo, comienza mucho antes de que se firmara ningún documento. En abril de 2021, Francisca atravesaba una situación límite. Poseía una vivienda de alto valor, pero carecía de liquidez para afrontar los gastos más básicos.
Arrastraba una deuda de casi 4.900 euros en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), correspondiente a cinco ejercicios impagados, y sobre la casa pesaba, además, una hipoteca antigua con Deutsche Bank.
Necesitaba dinero de forma urgente. Pero había una línea roja que no estaba dispuesta a cruzar: no quería abandonar su casa.
Una casa en venta Europa Press
El pacto ante notario
Así, el 16 de abril de 2021, Francisca y su hija Rosalía firmaron ante notario un contrato de opción de compra con Óscar. El acuerdo, jurídicamente complejo, se articuló como una especie de salvavidas financiero.
El abogado se comprometía a pagar una prima mensual de 1.065 euros a cambio de reservarse el derecho exclusivo a comprar la vivienda en el futuro, cuyo precio quedó fijado inicialmente en 315.000 euros.
El contrato incorporaba además una garantía clave para la propietaria: un derecho de habitación que le permitiría seguir viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento o durante un máximo de 30 años, incluso en caso de ejecutarse la compraventa.
La cláusula octava
Pero el elemento más delicado del contrato estaba escondido en una cláusula concreta: la octava. Una disposición que facultaba al optante —Óscar— a ejecutar la compra de forma unilateral, sin necesidad de que la propietaria volviese a acudir al notario.
Bastaba, entonces, con que el comprador consignase el dinero y lo comunicase formalmente. Una especie de “piloto automático” inmobiliario con efectos jurídicos plenos.
8.520 euros en concepto de "prima"
Yendo a los detalles; la escritura original sí detallaba con precisión la primera tanda de pagos en concepto de "prima de opción".
Durante ocho meses —del 15 de mayo al 15 de diciembre de 2021— el abogado se comprometió a abonar 1.065 euros mensuales a Francisca, lo que suma un total de 8.520 euros.
A partir de ahí, el terreno se vuelve resbaladizo.
El contrato fue prorrogado en dos ocasiones: una el 25 de enero de 2022 y otra el 19 de septiembre de 2024. Sin embargo, no se dispone del contenido íntegro de esas escrituras de prórroga, por lo que se desconoce si se mantuvo la misma prima mensual, si se modificó el importe o si, directamente, se dejó de pagar a cambio de otras condiciones contractuales.
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Un precio que baja mientras el mercado sube
Las prórrogas introdujeron, además, dos cambios sustanciales. El primero, la ampliación del plazo máximo para ejecutar la opción, que se fijó finalmente en el 15 de diciembre de 2025.
El segundo, mucho más llamativo: el precio de compra se redujo, pasando de los 315.000 euros iniciales a 276.000 euros. Todo ello en un contexto de mercado claramente alcista en Valldoreix.
Casa de la Vila de Valldoreix
El ultimátum
Con el reloj a punto de agotar el plazo, el pasado 3 de diciembre de 2025 Óscar movió ficha. El abogado envió un burofax a Francisca comunicándole su decisión de ejercer la opción de compra y la citó en la notaría para el día 10 de diciembre.
En el mismo escrito le advirtió de que, si no comparecía, recurriría a la cláusula octava para firmar la compraventa en solitario. Una advertencia con efectos jurídicos reales.
Inmueble valorado en 900.000 euros
Francisca no acudió a la cita y dos días después, poco antes del vencimiento del contrato, el 12 de diciembre de 2025, David Martínez Cubells, su abogado, pidió un certificado catastral.
El resultado fue un auténtico jarro de agua fría: el valor de referencia fiscal de la vivienda asciende a 893.121,69 euros.
La diferencia es abismal. El comprador pretende adquirir por 276.000 euros un inmueble que Hacienda valora en casi 900.000. Y en materia tributaria, el precio pactado importa menos que el valor que fija la Administración.
Para Francisca, el acuerdo fue una tabla de salvación. Para Óscar, una oportunidad de inversión de alto rendimiento. Para la Administración y David Martínez Cubells, abogado de Francisca, un caso que huele a infravaloración.
La letra pequeña
Pero hay más. Aunque el precio se fijó en 276.000 euros, en la práctica, la operación es muy distinta. Según el planteamiento del comprador, de esa cantidad se descontaría la hipoteca pendiente —unos 211.399 euros— que él asumiría directamente frente al banco.
El resto quedaría condicionado a las primas ya abonadas. Y aquí vuelve la gran incógnita: solo está acreditado un pago total de 8.520 euros. Todo lo demás no consta documentalmente a día de hoy.
El resultado es que Francisca perdería la propiedad de su vivienda, se liberaría de la deuda bancaria y conservaría el derecho a seguir viviendo allí, pero recibiría una cantidad muy reducida de dinero líquido en el momento de la firma.
