Paco Campos, ViSO: “El futuro parque de viviendas públicas debe gestionarse con beneficios”

El ingeniero civil Paco Campos lidera el think tank de reciente creación ViSO, un grupo de ocho expertos del sector inmobiliario en Barcelona. Su objetivo, confeccionar el modelo de vivienda social que permita al país escapar del drama de la vivienda. Un documento que está pendiente de los últimos flecos y que el también fundador de la plataforma We Rent presentará a la vuelta del verano.

"Ayudar a todos los estamentos y, básicamente, a la Administración pública a generar ese parque de vivienda social y asequible que resuelva un problema que ya afecta a todas las capas de la sociedad", resume Campos la meta de su laboratorio de ideas en declaraciones a este medio, al que da pistas sobre el mencionado informe en un contexto marcado por el fracaso del tope a los alquileres y la ausencia de oferta en Cataluña.

Las dimensiones del problema ya asustan...

Un piso dura un día en el mercado: la oferta ya no existe en Barcelona. Esto ya no solo afecta a los más vulnerables. La falta de acceso a la vivienda afecta a, desde jóvenes trabajadores, hasta divorciados que no encuentran casa. Y no solo eso, sino también de jubilados que cambian su sueldo por una pensión y a los que les cuesta llegar a final de mes pagando el alquiler.

A falta de la reforma de la Ley del Suelo, ¿qué se puede hacer?

Los políticos deberían tener altura de miras y sacarla adelante, pero las administraciones también disponen de él y pueden cederlo. Y hay otras cosas que se pueden hacer mientras. Hay vivienda vacía que no se pone a disposición del mercado porque no hay incentivos fiscales, o porque requieren de una adecuación previa y sus propietarios no invierten en ella. Debemos buscar la fórmula para incentivar todo esto.

¿Qué más?

Dar la posibilidad de transformar oficinas o suelos para oficinas en viviendas. Tras la pandemia, nos hemos dado cuenta de que la necesidad de oficinas ha bajado. Y a la vez, queremos convertir Barcelona en un hub de atracción de talento, pero no tenemos dónde alojarlo. No tengamos problema en copiar el sistema puesto en marcha en Madrid de transformación de edificios de oficinas a vivienda. Si allí han agilizado las licencias de obra, pues copiémoslo. Este es un problema suficientemente grande como para no olvidarnos de los egos.

Una vez conseguido ese parque de vivienda pública, ¿cómo deberá gestionarse?

Para que funcione, precisará de una gestión profesionalizada. No solo va de construir el edificio, que es lo más 'sencillo'. También de que la gestión sea óptima durante sus décadas de explotación, que se mantenga la calidad de los servicios. Y la mejor forma de asegurar que está bien mantenido es que sea rentable. Aunque los gestores tengan un lucro limitado, pero la mejor forma de saber que está bien gestionado es que su cuenta de resultados sea positiva. Aunque sea de un 1%, sin llegar a números de doble dígito.

¿Una empresa pública o privada?

Más que una empresa pública a nivel estatal o autonómico (donde experiencias previas como la Sociedad Pública de Alquiler no funcionaron), creo que esta labor deber ser desarrollada por sociedades privadas de gestión de lucro limitado, con experiencia contrastada, que aseguren la gestión eficaz del parque tanto desde un punto de vista inmobiliario como social. Y logrando que este sea sostenible económicamente a la vez que se apoya a las familias en su evolución socioeconómica.

¿Y cuál debe ser el papel de las Administraciones si la empresa que gestione las viviendas es pública?

Estas Entidades de Gestión de Vivienda Asequible y Social, trabajarían coordinadas con la Administraciones Autonómicas o Locales, las que determinan las unidades familiares a las que hay que proveer de una vivienda y las condiciones. Y la Entidad de Gestión debería garantizar que se cumplen los requisitos establecidos y velar por la mejora socioeconómica de las familias. 

Dicha fórmula permitiría a Ayuntamientos medianos y pequeños poder tener su propio parque de vivienda; hoy, aunque muchos disponen de fondos para crearlo, no lo hacen porque no tienen los medios para gestionarlo. 

Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, defendió en Barcelona el ‘Programa seis mil’ que pretende abrir camino en la colaboración pública-privada en la materia…

La colaboración pública-privada es fundamental para generar vivienda. Los convenios están y los compromisos también, pero falta ver cómo todo eso se convierte en viviendas. Las familias las necesitan ya y no necesitan un convenio que permita construirlas y ponerlas a su disposición de aquí a siete años. En Barcelona y área metropolitana tenemos una gran iniciativa, que es Metrópolis, ejemplo de la colaboración pública-privada perfecta, 50-50. Aunque no al volumen que nos gustaría, ya está generando parque de calidad y asequible.

Tenemos 250.000 viviendas sociales en España y el objetivo es alcanzar los dos millones. ¿Será suficiente?

Supondría alcanzar la media de la Unión Europea. Algunos informes dicen que harían falta cuatro millones, pero me doy con un canto en los dientes con dos. Nosotros planteamos una primera fase con dos millones de viviendas para desarrollar ese parque. Una base que provea de techo a las familias vulnerables, una herramienta para que prosperen. Con el tiempo, aquella familia no necesitará pagar una renta social, sino asequible, y luego, podrá pagar una renta de mercado y dejar ese inmueble para quien lo necesite. Es clave que la vivienda social no sea de por vida, sino temporal, una escalera para progresar.

¿Cuánto tardaremos en conseguirlo?

Unos diez años. Y la inversión necesaria equivale a un 2% del PIB cada año durante todo este periodo; hoy, la inversión es del 0,15%. Lo que se ha hecho hasta hoy no nos ha permitido avanzar. La batería de soluciones debe de ser completa, necesitamos dos millones de viviendas para alcanzar el estándar europeo. Y esto pasa por garantizar unas condiciones de seguridad jurídica y financiera. El Gobierno sólo no puede, hace falta la entrada de capital privado y facilitarla con ayudas fiscales.

¿Qué proporción debería haber entre alquiler y propiedad?

Casi al 100% de alquiler, para que sea patrimonio de todos los ciudadanos. Si a algún propietario le tocara la lotería, ¿los fondos públicos destinados a esa vivienda estarían bien invertidos?

Todos clamáis por un pacto de Estado…

Por primera vez, todos los partidos políticos, independientemente del color, son conscientes de que hay que hacer algo. Necesitamos regular lo que va a pasar en los próximos diez años y que lo pactemos entre administraciones, inquilinos, administradores de fincas, promotores y todos los actores involucrados. Este es un negocio a largo plazo y, para lograr tranquilidad, no se pueden sacar legislaciones que afecten a las inversiones de nadie a los seis meses. Debe haber unas reglas del juego.

¿Y estamos en disposición de conseguir ese pacto de Estado?

Lamentablemente, no. No tenemos el clima adecuado para ello. Un país que vive en una amenaza constante de elecciones recurrentes, en el que no sabremos si volveremos a las urnas en Cataluña en octubre, en el que tenemos los presupuestos bloqueados tanto de la Generalitat como del Gobierno… Y además, no somos capaces de aprovechar toda la potencia que nos brindan los fondos europeos.

¿Qué problema hay con los fondos europeos?

Estos llegan al Gobierno, que debería 'bajarlos' de forma ágil a las Comunidades para que estas puedan asignarlos. Además, entra en juego el ICO (Instituto de Crédito Oficial) con recursos muy escasos para la evaluación de proyectos y procesos complejos y con poca coherencia. Para captar los fondos, hay que presentar los proyectos de vivienda con calificación provisional por parte de la Comunidad Autónoma correspondiente, lo que consume mucho tiempo y recursos, y luego esperar.

Sería mucho más eficaz establecer líneas de colaboración pública-privada con asignación directa de fondos y con objetivos preestablecidos que sean comprobados a posteriori. Como dice una buena amiga, primero necesitamos Colaboración Pública-Pública, para que las diferentes administraciones se coordinen y conozcan qué fondos y mecanismos disponen las otras, para que la Colaboración Público-Privada pueda funcionar.

Y lejos de retirar una medida a priori de emergencia, la Generalitat amplía el número de municipios afectados por el tope a los alquileres… ¿Temes que se cronifique?

Sí, y sería un problema porque va en contra de la generación de oferta. Debería retirarse ya, tal y como se ha planteado, a menos que vaya acompañada de otras medidas. Pero no está dando resultados. Más que medidas coercitivas sobre el inversor o el pequeño propietario, serían mejores otras que incentiven el parque de alquiler. Hasta hoy, todas pasan por prohibir, limitar, penalizar… Lo más lógico es incentivar y no demonizar parte de la solución.

Lo hemos visto sobre todo en Cataluña…

Nadie más ha asumido el tope a los alquileres en España. La Ley de Vivienda, que se sacó a unas semanas de las elecciones como un compromiso electoral, sin llevarla a una mesa de negociación ni pedir opiniones, demoniza al propietario y sobreprotege al inquilino. Cataluña adopta el índice de rentas y un porcentaje muy alto de viviendas del mercado permanente migra al de temporada, y el Govern pasa entonces a regular el alquiler de temporada, también a tres días de las elecciones. Y para acabar, el Parlament lo tumba, pero ya se han generado seis meses de incertidumbre en el mercado.

¿No habría que ir al origen? ¿Son medidas electoralistas o realmente políticas?