La oposición del sector es frontal y, a pesar de ello, la norma sigue ampliándose. La decisión de la Generalitat de someter a 131 municipios catalanes más al tope a los alquileres pese a sus efectos indeseados, exaspera a los actores dedicados al ladrillo, que hablan de los altos niveles de "perversión" que está alcanzando la norma.
Cuando el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique el anuncio a instancias del Govern y del Ministerio de Vivienda, serán 271 las localidades declaradas como zonas tensionadas en Cataluña. Así, la polémica medida incluida en la Ley de vivienda 12/2023 del Gobierno afectará a algo más de siete millones de vecinos; o lo que es lo mismo, a nueve de cada diez habitantes de la comunidad.
Mismos errores
La receta milagrosa para acabar con el drama de la vivienda recibe la unanimidad de administraciones y agentes sociales: el avance hacia un parque de vivienda pública que aumente la oferta y garantice el acceso a este derecho para todas las rentas. El actual supone un 1,5% del total y el objetivo es que su impulso permita alcanzar el 9%, algo por debajo de la media europea.
Lo defendió en Barcelona la ministra Isabel Rodríguez ante un Círculo de Economía crítico con su gestión con una primera movilización de mil millones de euros. Al lobby le pidió más tiempo para que la ley se asentara, sin conseguir el convencimiento de la sala.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en el Círculo de Economía
La urgencia del plan de vivienda pública contrasta, sin embargo, con los largos plazos que necesita. Pero algunas decisiones a corto plazo permitirían dar pasos en ese sentido, como una reforma fiscal que reduzca la carga impositiva a los promotores. Estos asumen el pago de siete impuestos desde que adquieren los terrenos hasta que ponen las viviendas a disposición del consumidor final, cosa que, a su vez, supone un encarecimiento del precio. También una modificación de la Ley del suelo que facilite su acceso a promotoras y constructoras.
No obstante, Gobierno y Generalitat se recrean en los mismos errores y extienden la malograda norma a más territorios. Los propietarios aprovechan la norma para fijar los precios en el rango alto de la horquilla habilitada, mientras que aquellos que ofrecían su vivienda por un valor superior recurren al alquiler temporal o de habitaciones para evitar abaratarla y no perder rentabilidad; y esta caída de la oferta de tipo permanente encarece aún más los contratos, como la pescadilla que se muerde la cola.
El drama se agudiza aún más en Cataluña
Los expertos coinciden en que la falta de oferta de alquiler radica en las políticas de los últimos seis años y que la comunidad catalana es un ejemplo palmario de ello. "En Cataluña, y en Barcelona en particular, estas recetas se han aplicado con más fuerza si cabe y el resultado ha sido más dañino para las familias que necesitan encontrar una vivienda en alquiler y compiten por ella", sostiene Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario idealista.
Algo que Raquel Iglesias, vicedecana del Colegio Notarial de Cataluña, zanja de esta manera: "La ley está provocando más problemas de los que pretende solucionar: ni consigue garantizar el derecho a la vivienda ni el derecho a la propiedad, por lo que ampliar su ámbito de aplicación no va a mejorar la situación".
Como consecuencia, Barcelona ya tiene el metro cuadrado más caro de España (21,60 euros) y Cataluña ha alcanzado un nuevo máximo histórico, con una media de 17,10. En un año, el incremento de los precios es del 14%; "más prueba y error que esto, no lo hay", insiste para mostrar su indignación Xavier Vilajoana, presidente de Associació de Promotors i Constructors d'Edificis de Catalunya (APCE).
Los más vulnerables, expulsados del mercado
Precisamente, una mayor competencia de las familias juega en contra del sector que pretendía proteger la norma. Para Iñareta, "los precios siguen subiendo, la oferta cada vez es menor y sigue creciendo el número de familias que deben competir por cada vivienda". Es sobre este punto que el portavoz de idealista habla en términos de "consecuencia perversa".
Una agencia inmobiliaria en Barcelona
"Al haber muchos más candidatos que viviendas, los propietarios tienen un amplio abanico de perfiles entre los que elegir, y siempre se decantan por aquellos perfiles que les ofrecen una mayor seguridad de cobro, también en caso de impago", describe el experto, que resume: "Esta situación provoca que las familias más vulnerables, para quienes en teoría se legislaba, se hayan visto prácticamente expulsadas del mercado".
26 cambios normativos en los últimos años
Las mismas voces coinciden en la inseguridad generada, que ha derivado en un "desequilibrio en la relación entre propietarios e inquilinos" que no beneficia a nadie. A opinión de Iñareta, también coordinador de estudios de mercado: "Todas las administraciones deberían buscar el reequilibrio y generar un entorno de confianza en el que los propietarios vuelvan a sentirse cómodos y seguros, lo que fomentaría la vuelta al mercado de gran parte del producto perdido".
Edificios de viviendas en el barrio barcelonés de Poble-sec
Estos "desajustes" dificultan la conciliación del derecho de ambas partes, incide Iglesias, cuyo Colegio Notarial del que es vicedecana ha celebrado estos días unas jornadas con profesionales del mundo jurídico e inmobiliario, que han concluido en la necesidad de un pacto de Estado en la materia. Porque en episodios de morosidad u ocupación, "las dificultades de un propietario para recuperar su finca son tantas que se convierte en un imposible, sin perjuicio de que revertir eso se consiga sin dejar de proteger a las personas vulnerables".
Cabe recordar que los pequeños propietarios suponen el 80% del parque inmobiliario de Cataluña. "Estos no son actores profesionales y necesitan, sobre todo, tener seguridad jurídica, la cual ha brillado por su ausencia", en palabras de Xavier Vilajoana, presidente de APCE en la comunidad, que reprueba los 26 cambios normativos en materia de vivienda que se han producido en los últimos años.
Alquiler limitado allí donde no hay oferta
El propio Vilajoana advierte de que la extensión del tope a los alquileres a 271 municipios catalanes desvirtúa todavía más la norma al incluir zonas que realmente no están tensionadas. Por ejemplo, en localidades como Artesa de Segre no hay una sola inscripción al registro de solicitantes de Vivienda de Protección Oficial por una vivienda asequible; en Ponts, solo una, en L'Aldea, dos, y en Ulldecona, siete según datos de la Generalitat. En este último, además, tan solo se celebraron 52 contratos de alquiler el pasado año.
Vistas de Artesa de Segre, en Lleida
"¿De qué mercado tensionado estamos hablando?", se pregunta el presidente de APCE: "Hablamos de toda Cataluña sin ningún sentido, cuando para declarar un municipio tensionado, cada uno debe hacer un ejercicio de estudio y análisis, y en muchos casos no se ha hecho". "Se ha limitado el alquiler en sitios que no ofrecen alquiler", censura el también presidente de Construmat.