Vilajoana (APCE): "Los grandes tenedores tienen el 4% de los pisos, no hacen cosquillas al mercado"

Xavier Vilajoana es ingeniero industrial y cuenta con un MBA en Edificación y Urbanismo por la Universidad Politécnica de Cataluña (UPC). Ejerce de CEO de la catalana Euroconstruct desde 2005, aunque se dio a conocer por formar parte de la junta directiva de Josep Maria Bartomeu en el Barça. Desde mayo de 2021 ocupa la presidencia de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios (APCE) de Cataluña.

--Pregunta: Los Fondos Next Generation llevarán unos 160 millones a la promoción de viviendas asequibles y sociales. ¿Serán realmente eficientes?

--Respuesta: Los destinados a la promoción de la vivienda de alquiler asequible, sí. Será más complicado en la parte destinada a la rehabilitación y la eficiencia energética.

--¿Por qué?

--La estructura de propiedad de este país es del 80% en división horizontal, en comunidades de propietarios, y es difícil al final convencerlas. Más, cuando se subvenciona una parte y no la totalidad del presupuesto.

--Hubo un cambio legislativo para facilitar que la toma de decisiones en este sentido no fuese por unanimidad de las juntas de propietarios.

--Sí, pero eso implica una inversión en eficiencia y sostenibilidad en comunidades que necesitan otros cambios y reformas. Poco podemos hacer más allá de dar información y empujar a que las comunidades de propietarios sean conscientes de la oportunidad de que disponen.

--¿Es solo un problema del perfil del propietario o falta financiación?

--Las ayudas están bien, aunque si fueran más serían bienvenidas. Bastantes entidades financieras han firmado convenios para cubrir la parte no subvencionable, pero cada familia es un mundo.

--¿Entonces, no es verdad la radiografía de que el mercado de la vivienda en Cataluña está en manos de grandes propietarios?

--Lo hemos defendido y discutido hasta la saciedad. El 80% de las viviendas están en manos de particulares. Otra cosa es que un propietario tenga dos, tres, cuatro o las entidades que quiera, aunque normalmente hipotecadas. Los grandes tenedores controlan el 3% o 4% de las viviendas del país y con eso no hacen ni siquiera cosquillas al mercado. No pueden imponer precios ni nada, por lo que resulta irreal legislar sobre este 3% o 4% del parque inmobiliario.

--¿Qué entienden ustedes que es un gran tenedor?

--Ponemos el foco en el objeto, no en el sujeto. Es verdad que durante la crisis hubo mucha gente, y empresas, que sufrieron y que fondos y bancos se adjudicaron inmuebles. Pero se debe diferenciar si un activo ha sido obtenido por titulaciones, adjudicaciones bancarias o ejecuciones hipotecarias, entre otros. Si lo analizamos de este modo, lo que se considera un gran tenedor con 10 propiedades, si todas ellas están hipotecadas porque lo que busca es una renta para cuando se jubile, no estamos ante un propietario de este perfil.

--El ladrillo ha sido durante años la inversión más conservadora. ¿Aún es así?

--Es un activo de muy larga durabilidad. Será más o menos rentable, pero lo será siempre.

--¿Qué le pasa a la vivienda pública en Cataluña?

--Que llevamos muchos años con pocas políticas de vivienda a largo plazo. Se lanzan ligadas a ciclos legislativos y estamos ante un producto que tiene una maduración muy larga. Estamos a la cola de Europa en parque de vivienda social, solo el 2,5%. Y aquí no se trata solo de aprobar políticas, se deben acompañar de los presupuestos necesarios para ejecutarlas.

--Desde APCE han sido muy críticos con la reserva del 30% de pisos edificados a vivienda social en Barcelona. ¿Cuál ha sido el impacto real de la medida?

--Hasta el momento, mínimo. Es la sensación que tenemos a partir de los datos de nuestros propios asociados, que son el 90% de los promotores de Cataluña, ya que el ayuntamiento nunca los ha ofrecido. Se los niega a los otros partidos del consistorio, ya sean de su equipo de gobierno o de la oposición.

--Ese 90% de promotores, ¿qué les dice?

--Que no han presentado ninguna solicitud de licencia ni proyecto con el 30% de la obligatoriedad.

--¿No se ha construido nada en Barcelona con esta nueva norma?

--Con la nueva normativa, no. Cabe tener en cuenta que ha habido una transitoriedad de dos años con los suelos que ya se habían comprado y con las licencias solicitadas con anterioridad. Como los plazos suelen prolongarse un año o año y medio, lo que se empieza a construir ahora es anterior al cambio.

--¿Cuándo se notará el impacto de la nueva legislación local?

--Se va a notar antes en las grandes rehabilitaciones, que también implican cualificar el 30% de las viviendas a protección oficial. No habrá un parón, ya que existen las licencias de menos de 600 metros, que no están afectadas, y vendrán las de planeamientos y planes de mejora que no son grandes. Estas, más o menos, se realizan. Pero vamos a tardar bastante en ver peticiones con el cumplimiento en suelo consolidado.

--¿Qué efecto tiene esto en un mercado que ya está tensionado?

--No podemos limitarnos a ver Barcelona como un municipio, debemos abrir al área metropolitana. Las distancias respecto al centro de la ciudad se deben medir en minutos, no en kilómetros, y eso implica una mejora en el transporte y más inversiones en infraestructuras. Barcelona solo puede crecer por los laterales, no es como Madrid. Y, como otros grandes núcleos urbanos del mundo, siempre va a estar tensionado. La Administración tiene en la ciudad suelo propio para construir 20.000 pisos que no se están desarrollando. Esperemos que con la sociedad público-privada metropolitana se empiece, porque llevamos seis años de retraso.

--¿Qué ha fallado? ¿Son solo problemas burocráticos?

--La Administración no suele ser demasiado eficiente y, si no hay voluntad, todavía peor. Siempre hemos destacado la importancia de las colaboraciones público-privadas, pero sin que la Administración que requiera de la ayuda o colaboración privada piense que estos van a actuar como si fueran un actor público. El Estado del bienestar debe estar garantizado. A nosotros nos encanta el Estado de bienestar y contribuimos pagando muchos impuestos, pero la gestión debe ser eficiente.

--¿Qué propuesta hacen desde APCE para mejorar el parque público?

--Agilizar todos los trámites, que no se eternicen, y fijar criterios muy claros. Por ejemplo, en Barcelona hay un problema; hay nueve Barcelonas dentro de la ciudad.

--¿No hay seguridad jurídica?

--No existe, ya que hay mucha discrecionalidad. Cambia según los distritos. Lo que crees muy claro en Nou Barris no lo es tanto en Horta-Guinardó, y esto dificulta todas las tramitaciones.

--¿Qué quiere decir?

--Por ejemplo, se ha potenciado la flexibilización de la obligación de construir aparcamientos y eso depende de cada distrito. En algunos si es más o menos dificultoso hacer párkings, quedas exento y en otros pueden obligarte a hacer una plataforma elevadora para poner aparcamientos. Es curioso, cuanto menos.

--Aparcando las políticas públicas, ¿es rentable la actividad promotora en un contexto inflacionista?

--Es una actividad de riesgo. Pero sí, por qué no. Se debe ser prudente y tener claro que, al final, sobre el papel puedes poner el precio de venta que quieras de una vivienda, pero quien te lo fija es el propio mercado. Estamos en un periodo inflacionista elevado, especialmente en los costes de construcción, por lo que se deben controlar todas las partidas de costes al máximo. Y si ya has pagado el suelo, disminuyen los márgenes.

--En la crisis anterior había mucho oportunismo en la promoción y hubo muchos problemas. ¿Estamos de nuevo ante este riesgo?

--Es que este fue uno de los puntos positivos que tuvo la crisis, hizo mucha limpieza de mucho intrusismo. Ahora está todo mucho más profesionalizado y las entidades financieras también aprendieron mucho. Los coeficientes de seguridad actuales son muy elevados, nadie te financia el suelo y solo te la dan si has conseguido un porcentaje de preventas determinado. Por lo tanto, disminuye bastante el riesgo.

--¿Cuál es el principal reto de la actividad?

--Debemos reinventarnos un poco, mejorar e innovar, ya que en muchas cosas aún construimos como los romanos. Esto debe ir acompañado de cambios en las leyes urbanísticas. Necesitamos que sean más flexibles, que sea mucho más adaptable a los cambios que hay en nuestra sociedad.

--¿Qué cambios?

--Ahora, por ejemplo, se habla del coliving o cohousing, que implica unas viviendas más pequeñas con servicios comunes. Hay zonas que el urbanismo no te lo permite porque los planes tienen altas o bajas densidades, obligan a construir viviendas de muchos metros cuadrados y eso no encaja con las necesidades actuales. Algo parecido ocurre con las plazas de aparcamiento, obligan a hacerlas cuando no hay demanda. Es necesario pensar en un urbanismo más flexible y que sea adaptable para no tenerlo que cambiar cada dos por tres.

--¿Comparten esta teoría desde las Administraciones?

--Empiezan, ya que los municipios se topan con este problema, que tienen demanda de cierta tipología de vivienda y no pueden dar permisos en este sentido porque la ley los tiene maniatados. Sí se entiende, veremos qué ocurre al final.

--¿Falta valentía con un sector considerado especulador?

--Siempre, y falta conocimiento. Me gustaría recordar a la gente que especular es sinónimo de no generar ningún valor. Es comprar por 10 y vender por 25 sin hacer nada por el camino. Si alguna actividad genera valor somos los promotores. Compramos un suelo vacío que, al final, alberga un edificio donde viven familias, las urbanizaciones colindantes, parques, jardines, etcétera. Todo aquello que la sociedad disfruta al aire libre, en su mayoría, ha sido pagado por los promotores por sus promociones inmobiliarias.

--¿Flexibilizar el urbanismo va a conseguir bajar precios?

--Mientras los niveles de producción se sitúen en las 14.000 viviendas anuales que se inician y no lleguemos a las 25.000, que es la demanda en Cataluña, habrá un desequilibrio entre la oferta y la demanda. La horquilla cada vez se hace más ancha y tensiona más los precios. Por lo tanto, lo que debemos hacer es ponernos las pilas y movilizar el suelo disponible que tenemos.