La ley catalana del alquiler es incapaz de frenar el repunte de precios tras el Covid

Durante su primer año de vigencia, la medida se ha aplicado de forma transitoria en 61 municipios de toda Cataluña. En estas localidades, denominadas zonas tensas de vivienda, se prohibió sobrepasar unos topes fijados por un índice de referencia público. Pero el despliegue de la norma coincidió con los desajustes del sector derivados de la crisis vírica. De ahí que los expertos consultados por este medio recomienden cautela a la hora de analizar las cifras facilitadas por el portal inmobiliario Idealista. Aunque todas las voces coinciden en un punto: la legislación difícilmente alteró la dinámica de rebajas emprendida en la comunidad antes del estallido de la pandemia que también se dejó notar en otros territorios.

Evolución de los precios

En las 41 localidades en que se ha contado con la serie completa de precios entre septiembre de 2020 y agosto de 2021, tan solo se han percibido cambios relevantes en cinco metrópolis: Barcelona, Gavà, L'Hospitalet de Llobregat, Sant Adrià del Besós y Sant Just Desvern [en el gráfico superior se comparan los extremos de la serie]. En estas ciudades, el abaratamiento interanual de los arrendamientos ha superado el euro por metro cuadrado. Sin embargo, los profesionales recuerdan que las disminuciones en estas capitales empezaron antes de la aprobación de la ley. En cuanto al resto de municipios que se declararon zonas tensas de vivienda, hubo 12 casos en que se encarecieron sus rentas, seis en que se no se produjeron cambios y 18 en que las alteraciones no rebasaron el euro por metro cuadrado.

Además, el escrutinio de los datos demuestra que las fluctuaciones intermensuales fueron habituales incluso en las cinco urbes destacadas. En el caso de Sant Adrià del Besós, el valor de los pisos se suavizó de forma ininterrumpida hasta marzo de 2021, cuando cayó a los 12,4 euros desde los 15,5 del septiembre anterior. Sin embargo, en ese momento inició un ascenso que lo llevó a registrar los 13,6 euros en junio. ¿Qué pasó? Los profesionales apuntan que este fenómeno valle también ocurrió en otros lugares y tuvo que ver con la paulatina recuperación de la demanda. De hecho, en las 41 localidades se aprecia una estabilización o una ligera alza de los valores con la llegada del verano, sin importar que se trata de núcleos de población grandes o medianos.

El golpe del Covid

Lo señala el miembro de la comisión de economía territorial y urbana del Colegio de Economistas de Cataluña, Agusti Jover: "En este momento estamos en el punto más bajo del precio del alquiler y, previsiblemente, volverá a subir próximamente. Otra cuestión es que sigan más bajos porque la demanda todavía no se ha reactivado por completo". El economista atenua las consecuencias de la regulación autonómica y remarca que "el mercado inmobiliario actúa con independencia de la legislación porque tiene sus propias dinámicas".

El colegiado pone como ejemplo la singularidad de la oferta residencial de la capital catalana: "Barcelona ofrece una serie de servicios como gran capital que han colapsado por la pandemia. Los turistas, los estudiantes... este componente de la demanda se ha desagregado y ahora mismo el mercado se encuentra en recesión". Una situación que explicaría la caída generalizada, sostiene Jover, al margen del impacto de la normativa. De hecho, esta hipótesis se ve respaldada por el comportamiento similar del parque residencial en Madrid y Barcelona.

Madrid vs. Barcelona

Eso es lo que advierte José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), quien compara la evolución en ambas capitales. "Evaluar una política de este tipo siempre es complicado, más con una pandemia de por medio. Lo cierto es que si se comparan los primeros semestres de 2020 y 2021, vemos que tanto en la capital catalana como en la madrileña los alquileres bajaron cerca del 10%". "La valoración sobre los efectos se comprobará cuando pase el coronavirus, aunque los números apuntan que la caída más fuerte se produjo antes de la entrada en vigor de la ley", añade el profesor.

El director de programas globales del think tank Ostrom, Guillem València, remarca el factor clave de esta comparativa: en la urbe española los precios cayeron pese a no tener topes legales. Una situación agravada por las diferencias entre la oferta de ambas metrópolis: "En Madrid los precios han bajado más que en Barcelona, en concreto un 9,3%, pero es que la oferta ha caído solo un 9,9%, cuatro veces menos que en Barcelona. Un año después de la aprobación, solo quedan 10.900 pisos por arrendar en Barcelona, un 42% menos que hace un año".

Variaciones interanuales mínimas

Entonces, ¿la ley surtió algún efecto? Si se abstraen las disfunciones entre la oferta y la demanda derivados del Covid, los datos globales de la muestra apuntan que no. En el gráfico superior, se puede observar la diferencia interanual para los 41 municipios analizados entre septiembre de 2020 y agosto de 2021. Si bien algunas manchas se escapan del eje central, el grueso de localidades mantienen una tasa de variación interanual cercana a cero.

Así, la mayoría se ubican entre los -0,5 y los +0,5 euros, con unas diferencias negativas o positivas prácticamente nulas. Se trata en muchos casos de municipios menos poblados en que, según los interlocutores consultados, las rentas de los arrendamientos pudieron evolucionar sin encajar tan significativamente el impacto del Covid.

"Medida oportunista"

En opinión de Eva González-Nebreda, secretaria general de Fiabci España, las oscilaciones mínimas indican la ineficacia de la norma. "Fue una medida absolutamente inoportuna y oportunista a la vez. El mercado de alquileres se ha acabado regulando solo y se ha producido una corrección a la baja con un incremento de oferta en residencial muy considerable en el segundo semestre de 2020 y primer semestre de 2021".

"Pero por causas ajenas a querer imponer unos precios máximos, sino por causas generales como las medidas extraordinarias adoptadas para la prevención de la propagación del Covid", explica.

Un cartel en el balcón de una vivienda en alquiler / EP

Políticas públicas

La ley catalana del alquiler tuvo una tramitación complicada por las diferencias de criterio entre los socios de gobierno independentista. Finalmente, vio la luz tras unas enmiendas introducidas a última hora para reajustar la fórmula de cálculo del índice de referencia. Sin embargo, cuatro diputados del PDECat votaron en contra de la propuesta y los grupos de Cs, PSC-Units y PP se opusieron rotundamente a la medida --esta última formación elevó el texto al Consejo de Garantías Estatutarias--.

Si bien la pandemia no ha ayudado a calibrar las consecuencias exactas de este mecanismo, los expertos consideran que este tipo de legislaciones no favorecen el acceso a la vivienda. "El problema es tocar los precios, cuando se puede optar por otro enfoque que consiste en crear beneficios para los propietarios en vez de penalizarlos [la normativa autonómica incluye un régimen sancionador]. Es lo que se ha hecho en Portugal, donde se han ofrecido bonificaciones al impuesto de la renta en caso de mantener los alquileres".

Aumentar la oferta

El think tank Ostrom hace un recorrido sobre algunas experiencias internacionales similares y señala sus efectos secundarios: "En Estocolmo (Suecia), el tiempo medio en lista de espera para acceder a un alquiler es de ocho años. En Berlín (Alemania) se redujeron los precios, pero se dispararon en los municipio de los alrededores y, sobre todo, se desplomó la oferta de vivienda en alquiler. Que haya menos oferta, aunque ésta sea más barata, solo beneficia a los que ya tienen contrato e imposibilita que nuevos inquilinos, mayoritariamente jóvenes, puedan acceder al mercado".

Para evitar esos males colaterales, este lobi sugiere una aproximación alternativa que anteponga el aumento de la oferta. "Para conseguirlo, hace falta revocar la regulación contractual que afecta a este mercado, pero no para regresar a la situación anterior, sino para renovar el mercado de alquiler priorizando la habilidad de arrendadores y propietarios de negociar libremente el contrato. En segundo lugar, la seguridad jurídica es clave para maximizar el incremento de la oferta, mientras que esta ley disuade a los propietarios de poner su piso en alquiler. En tercer lugar, hace falta simplificar los requerimientos de las nuevas construcciones y potenciar un sistema que no demore los procesos de desahucios procedentes y de okupación". Una panoplia de alternativas al control de precios que desde hace un año rige en Cataluña.