Goldman Sachs (GS), el banco estadounidense de inversión que preside David Salomon desde el pasado mes de octubre cuando relevó a Lloyd Blankfein, se ha convertido en el guardián de las acciones de Neinor. La inmobiliaria controlada al 28,7% por el empresario argentino-israelí Diego Adolfo o Zev Marynberg, los dos nombres que figuran en sus respectivos pasaportes.

Lo ha hecho con un préstamo de hasta 100 millones para que la promotora recompre acciones hasta octubre de 2020, y los títulos se revaloricen lo máximo posible.

Dividendos de 300 millones entre 2020 y 2022

Neinor busca con esta operación de financiación que Marynberg y el resto de accionistas reciban 300 millones de euros de entre 2020 y 2022. En el caso del financiero argentino, de mantener su actual participación, se embolsaría 86 millones de euros.

Un tercio de esos dividendos, unos 100 millones, procederían de la gestión que Goldman haga de la autocartera, y los 200 millones restantes del dinero que entraría en caja (aproximadamente 2.000 millones de euros) tras la entrega de unas 6.000 viviendas entre 2019 y 2021. El nuevo marco de previsión establecido a principios de abril, que supuso la salida del hasta entonces consejero delegado, Juan Velayos.

Transmisión a Goldman de 730.000 acciones

La puesta en marcha de esta operación se produjo el pasado 14 de mayo, cuando Neinor transmitía a GS las 730.000 acciones que tenía en autocartera a través de una operación realizada fuera de mercado (OTC).

Lo hacía a un precio por acción de 10,59 euros, al que cerraba en esa jornada la inmobiliaria presidida por el exsecretario de Estado de Seguridad, Ricardo Martí Fluxá, y que, como consejero delegado, dirige Borja García-Egotxeaga, junto a su adjunto Jordi Argemí. Con ese precio, el banco estadounidense desembolsaba los primeros 7,73 millones de euros del contrato de derivados firmado con Neinor.

Inversión inicial de 40 millones

Este importe representa aproximadamente el 20% de los 40 millones de euros que la inmobiliaria piensa gastarse, inicialmente, en aumentar su autocartera.

Los cerca de 31 millones necesarios para alcanzar el 80% restante serán aportados por la propia Goldman Sachs, con los que se podrán adquirir en torno a 2,7 millones de acciones a un precio aproximado de unos 11,6 euros.

Revalorización para pagar a Goldman y a los accionistas

De lo que se trata de es que esos aproximadamente 3,5 millones de acciones se revaloricen lo máximo posible hasta octubre de 2020, fecha en la que deberá proceder Neinor a devolver el dinero al banco estadounidense con los intereses pactados más el tipo de interés al que se haya referenciado la operación.

Para que salgan las cuentas, de manera que Neinor pueda contar con esos 100 millones para abonar dividendo y que Goldman cobre los intereses, esas acciones tendrían que, prácticamente, triplicarse en el próximo año y medio.

La cotización sube un 4,15%

De momento, en las 9 sesiones bursátiles celebradas desde la transferencia de títulos de Neinor a GS, la cotización de la promotora se ha incrementado un 4,15%. Llegó a alcanzar los 11,4 euros el pasado 17 de mayo, pero se ha estabilizado desde entonces. Este lunes cerraba en 11,03, repitiendo la cotización del pasado viernes.

Mientras tanto, conocida esta operación, el resto de accionistas significativos de Neinor ha movido ficha en uno u otro sentido.

Para salir despavoridos, como hicieron el fondo estadounidense Invesco o Norges, el fondo soberano de Noruega. Para entrar a lo grande, como decidía Orion, uno de inversores institucionales con gran predicamento en el sector inmobiliario. O para quedarse a la espera de ver qué sucede, la estrategia seguida por el banco privado suizo Julius Baer, a través de Kairos International Sicav, uno de sus vehículos de inversión.

De 8 millones de pérdidas a 2,3 de beneficios

Una semana antes de que activara el contrato de derivado con Goldman, Neinor presentaba los resultados del primer trimestre, con un beneficio de 2,3 millones, frente a los casi 8 perdidos un año antes. Con un Ebitda positivo de más de 10 millones, muy por encima de los 2,7 millones negativos contabilizados en el primer trimetre de 2018-

En cuanto a ingresos, casi 50 de los 60,6 millones registrados procedían de la escritura de 147 viviendas, aproximadamente el 10% de las que la inmobiliaria pretende entregar durante el 2019, con una horquilla de entre 1.200 y 1.700 unidades, de acuerdo con las modificaciones introducidas en el nuevo plan de negocio.