Neinor, la primera inmobiliaria que en marzo de 2017 salía a bolsa una década después de que lo hiciera Realia, sigue sin levantar el vuelo en el parqué ante la doble duda que mantienen los inversores. La empresa se ha visto obligada a patrimonializar su cartera y se aleja de forma contundente de los compromisos que adquirió con los accionistas en el momento de lanzar su OPV al mercado. Entre otras, que la promotora entregue en plazo 6.000 viviendas entre 2019 y 2020 y que las venda a una media de 320.000 euros, lo que permitiría ingresar casi 2.000 millones de euros.
Son las dos razones por las que este jueves, al finalizar el mes de enero, las acciones de la promotora que dirige Juan Velayos consejero delegado quedaban en su punto más bajo. Los 12,52 euros representan un retroceso del 24% respecto a los 16,46 euros con los que Neinor se estrenaba en bolsa el 3 de marzo de 2017.
La realidad es que la promotora inmobiliaria se enfrenta a un año en el que tendrá que entregar otras 2.000 viviendas o realizar otro profit warning que termine por enterrar las opciones de la empresa de llegar al objetivo de las 4.000 unidades en 2020.
1.800 viviendas sin licencia
A la vista de los datos adelantados por la propia empresa sobre la actividad al cierre del ejercicio 2018, resultará imposible entregar las 1.800 viviendas de las 6.000 previstas que todavía no han recibido la licencia de edificación para comenzar las obras. Entre este hito y la recepción de la licencia de primera ocupación, previa a la entrega de las viviendas, suele transcurrir un plazo de unos dos años y medio.
Tampoco tiene Neinor la seguridad de que, con este plazo, lleguen a tiempo las 4.200 viviendas que durante 2018 recibieron el visto bueno de los ayuntamientos para iniciar las obras, sobre todo aquellas que recabaron el permiso municipal en los últimos meses del pasado año.
Pisos en fase de cimentación o estructura
El 20% de los 2.000 pisos que deberían entregarse durante 2019 todavía se encuentran en una fase de obra muy inicial, con la cimentación o el montaje de las estructuras. Y en ese estado o en pleno movimiento de tierras estarían la mayoría de las 4.000 viviendas que la promotora contemplaba entregar a lo largo de 2020.
Y si complicado está resultando iniciar las obras, tampoco el ritmo de ventas va como se esperaba. Los más de 300.000 euros de media que cuestan los pisos que Neinor tiene en venta suponen un lastre considerable para los potenciales clientes, sobre todo los más jóvenes.
Solo 1.600 preventas en 2018
Durante 2018, la promotora --que se ha negado a atender los requerimientos de Crónica Global para aportar su versión sobre estas cuestiones-- solo fue capaz de colocar algo más de 1.600 viviendas sobre plano que, cuando sean escrituradas por los clientes, reportarán a Neinor unos 520 millones de euros.
A la vista de la evolución de estas preventas realizadas a lo largo del pasado ejercicio, la inmobiliaria ha podido comprobar cómo, en el último trimestre, el ritmo de comercialización se ha atenuado por debajo de los acuerdos alcanzados entre abril y septiembre, cuando los clientes cerraron contratos para la compra de 936 viviendas.
Sólo 380 preventas
Entre octubre y diciembre, en pleno conflicto por el cobro del IAJD y con atisbos de la desaceleración económica que acaban de confirmar tanto el Banco de España como el INE --con un incremento del PIB en 2018 del 2,5%--, Neinor solo pudo cerrar preventas por 380 viviendas.
Con estos números, la inmobiliaria, presidida de manera no ejecutiva por Ricardo Martí Fluxá --exsecretario de Estado de Seguridad en el primer gobierno de José María Aznar-- y en cuyo consejo también se sienta la exministra de Ciencia y Tecnología, Anna Birulés, se ve prácticamente abocada a tener que reconocer un segundo profit warning por la merma de ingresos que la menor entrega de viviendas va a suponer, del orden de, al menos, 700 millones sobre los 2.000 previstos.
Primera rebaja de expectativas hace un año
La primera rebaja de expectativas la hizo hace un año, al presentar los resultados de 2017. Entonces, a la vista de la evolución en la concesión de licencias, tuvo que reducir en 370 viviendas la previsión de entregas para 2018 y otras 1.000 en 2019. Casi 1.400 viviendas menos que las que un año antes se habían proyectado en la salida a bolsa.
A la vista de la realidad --de ralentización en el inicio de viviendas y, sobre todo, de las ventas que se complican a esos más de 300.000 euros por unidad-- los esfuerzos de Neinor por convertirse en abanderada del nuevo modelo de compañía promotora, con la implementación de numerosos proyectos internos de transformación digital, quedan relegados a un segundo plano.
El difícil cambio de venta a alquiler a mitad de partido
Ahora, lo que toca es ver si es posible enderezar la estrategia de cara al futuro. En ese sentido, la empresa baraja la posibilidad de promover vivienda destinada al alquiler en lugar de venderla, a la vista del gran interés de los inversores institucionales en hacer acopio de grandes carteras de pisos para arrendar.
El cambio no resultaría fácil, toda vez que esos inversores no pagarían ni la mitad de los precios que pide Neinor por sus viviendas, y la promotora, con la compra de suelo a precio elevado, ha asumido una deuda cercana a los 500 millones de euros.