Velayos (Neinor): “Si no nos cargamos Barcelona, será la mejor ciudad de Europa”

El sector inmobiliario en España vuelve a marcar récords de inversión. La consultora Cushman & Wakefield indica que sólo en el tercer trimestre del año se han ejecutado operaciones por un valor total de 3.400 millones de euros, el 15% más que el mismo periodo del ejercicio anterior. Uno de los principales players en el país es Neinor Homes, la cotizada que nació en 2015 de la mano de Lone Star. El fondo compró la promotora de Kutxabank y trazó un plan que le ha llevado en estos momentos a prometer la entrega de 1.000 viviendas antes de que termine el ejercicio.

Valorada en 1.220 millones en el parqué y tras un cambio en el accionariado --Lone Star vendió su participación entre los israelís de Adar Capital (28,7%) y otras firmas de inversión como Portsea (3,26%)--, Juan Velayos ha estado siempre al frente de la compañía como consejero delegado. Ha hecho un paréntesis en su agenda para participar en el salón ReBuild de Barcelona.

Pregunta —¿Cómo es el sector que ha sobrevivido de la crisis?

Respuesta —Han cambiado mucha cosas. Más de las que somos capaces de percibir. Hay players distintos, con gente que llevábamos muchos años en el sector y que hemos irrumpido con modelos y fórmulas de capital distinto, con dinero institucional. Yo soy un gestor al frente de una cotizada y tengo que reportar a mis accionistas. Es distinto al modelo más familiar que existía en el pasado.

—¿Y en la forma de trabajar?

—Hemos entendido, y es un cambio que se ve mucho en ReBuild, que debemos trabajar todos juntos. Antes los promotores estaban con los promotores, los arquitectos, con los arquitectos... y eso no es colaborativo. Este entorno, que conlleva mucha más transparencia, marca otro gran cambio.

—¿Hemos aprendido de los errores de la crisis?

—Sí. El error de la crisis venía dado por el dinero. Cuando la fiesta la pagaba el banco los análisis eran más superficiales. Pero las entidades han aprendido y con este dinero inteligente todo funciona mejor. Ahora hay mucho más rigor en la toma de decisiones.

—Pero estamos a las puertas de una burbuja en los precios.

—Hay diferentes formas de ver la burbuja. Es verdad que los precios han subido un 15% o 20%, pero debemos analizar sobre qué porcentaje. Veníamos de la crisis, cuando la corrección llegó al 50% o el 60%. Es verdad que están subiendo de forma rápida, pero lo hacen por la falta de oferta. Hay más demanda que inmuebles a la venta y eso ha provocado incrementos en determinadas localizaciones. Pero no estamos ni mucho menos en los precios de antes de la crisis. De aquí a la burbuja hay distancia, faltan elementos.

—¿Qué elementos?

—Creo que la marcan varios ámbitos. El primero son las hipotecas. Ahora no se dan a personas que tengan problemas para pagarlas. Otro factor que incide es que no se permite comprar suelo sin riesgo. Cuando alguien lo adquiere se lo mira muy bien por la cuenta que le trae. Y luego, porque venimos de un deterioro del 50% o el 60% en los precios y se han incrementado en el 15% o 20%. Puede asustar un poco porque ha pasado de forma rápida y se mezclan con la escalada del alquiler, pero no estamos en una burbuja.

—¿Los precios subirán más?

—Sí, aún les queda para que se estabilicen. Se pararán cuando la oferta y la demanda también lleguen a un punto de equilibrio, y para eso necesitamos el apoyo de que se genere suelo nuevo. También se pueden parar porque los bancos limiten las hipotecas porque no se tenga capacidad de pagarlos, lo que llamamos la tasa de esfuerzo.

—Para estimular la oferta se han apuntado en los últimos tiempos varias iniciativas al respecto. ¿Cómo las valora?

—Creo que deberían pensar en que hay escasez de vivienda. Debemos ser capaces de asegurar fórmulas para que esta burbuja no vuelva a pasar. Yo soy 100% partidario de explorarlas y de conseguir que tengamos un mercado más cierto y seguro. Será bueno para todos. Pero las medidas que hemos escuchado, lamentablemente, creo que van a tener el efecto contrario. Falta mucho rigor. Se está pensando en propuestas que a lo mejor suenan bien en prensa o ayudan a conseguir votos, pero pocas o ninguna van a llegar al punto que queremos todos. La estabilización y la certidumbre de la oferta y la demanda.

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes en el salón ReBuild de Barcelona / CG

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes en el salón ReBuild de Barcelona / CG

—¿Qué recetas recomienda para llegar a ello?

—Generar oferta.

—¿Cómo se hace?

—Con suelo. Se deben dar licencias en plazos infinitamente inferiores a los actuales y permitir que se genere suelo. Y que se haga con rigor, disciplina, de forma sostenible y con que sea medioambientalmente lógico. Requerimos procesos transparentes y objetivos, pero que lleguen a promover la oferta y a acortar los plazos. Resulta demasiado obvio y soy incapaz de entender los motivos por los que cuesta tanto. Cualquier otra medida de mayor intervención está demostrado que no funciona. Muchos países europeos lo han entendido hace años. España no es el caso.

—¿Cómo se puede dinamizar la oferta si el 20% de ella la controla el capital internacional?

—Debemos estar alerta para no caer en el riesgo de que la demanda sea irreal. España ahora tiene una necesidad real de demanda y estamos lejos de poder responder a ella. Cuando ocurra, será el momento en que deberemos parar y recordar qué ocurrió en el pasado. Es la especulación la que genera burbuja. Pero este reparto del mercado no es por ahora un problema. Ahora nos debemos enfocar todos a generar más oferta. Y me consta que hay administraciones que ya están en esta dinámica, como el Ayuntamiento de Barcelona.

—¿Barcelona ha perdido impulso?

—Barcelona es una ciudad con una fuerza tan brutal. A pesar de las decisiones poco acertadas, en mi modestia opinión, que se han tomado últimamente, la fuerza de la ciudad lo resiste todo. Si seguimos así, perderá. El aspecto político es un drama, aunque ahora por suerte está más tranquilo. Si no nos cargamos Barcelona, será probablemente la mejor ciudad de Europa.

—Neinor tiene un ambicioso plan para llegar a las 1.000 viviendas en 2018 y hasta ahora han entregado unas 300.

—Ahora hemos empezado las escrituraciones de dos promociones nuevas, otras dos empezaron la semana pasada y todas las que debemos entregar este año tienen ya el certificado de obra. Excepto una, que lo conseguiremos la semana que viene. Cumpliremos.

—¿Piensan ampliar su estrategia a alguna otra ciudad del país?

—En Neinor disponemos de seis núcleos críticos: Madrid, Barcelona, País Vasco, Valencia, Málaga, Córdoba y Sevilla. Analizamos mercados que creemos que puedan tener sentido. En el contraste de la demanda y la oferta. Empezamos a ver algunos otros mercados que tienen sentido.

—Y ya que estamos en Rebuild, ¿veremos de verdad casas prefabricadas?

—El reto que todos vemos claro es el de la altura. La vivienda unifamiliar ya se prefabrica y ahora debemos ser capaces de dar el siguiente paso. Lo veremos, pero no de forma inminente. En este congreso vemos que todos estamos haciendo nuestros pinitos en el sector.

—¿Cómo plantean esta innovación?

—Otro reto pendiente es la forma de pagarla. Es muy cara e incluso las compañías más grandes de un sector muy atomizado y granular no disponen del músculo financiero necesario para impulsarla todo lo que es necesario. Del mismo modo que señalaba con anterioridad, debemos ser menos egocéntricos, egoístas y poco transparentes. Abandonar nuestra forma de hacer tradicional y buscar fórmulas de colaboración. Incluso con el sector público. Deberíamos intentar ayudarnos entre todos.