La doctora Marazuela, de la sanidad pública, saca a bolsa sus 222 pisos en alquiler

La doctora Mónica Marazuela Azpiroz, jefa del servicio de Endocrinología y Nutrición del madrileño hospital público de La Princesa, toca este martes la campana de la salida a cotización de Mistral.

La socimi familiar inicia su andadura en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), con un valor de 33 millones de euros, y con el objetivo de sacar mayor rendimiento a los 222 pisos en alquiler que forman la cartera de la sociedad, especialmente en lo relativo al especial tratamiento fiscal de este tipo de sociedades.

La doctora y su familia se reparten el capital de Mistral

En Mistral, además de la doctora Marazuela, con el 35,16% del capital, figuran sus hermanos Susana y Pedro, con el 17,82% y el 17,07%, respectivamente. También su marido, Juan Antonio Martínez, con el 10,2%, y sus cuatro hijos, cada uno con el 2,16%. El resto del capital se lo reparten la sociedad Kilkenny Restauración, con el 0,97%, y 26 accionistas con el restante 10,12%.

Aunque la socimi Mistral se constituía en septiembre de 2016 no fue hasta febrero de 2017 cuando adquirió la totalidad de los activos de que es actualmente propietaria.

Once edificios por toda España 

Una cartera de 11 inmuebles, divididos en un lote de viviendas libres y otro de pisos protegidos, distribuida por Alicante, Palma, Pontevedra, Forallac (Girona), Albacete, Sevilla y en las localidades navarras de Cascante, Marcilla, Caparroso, Cárcar y Castejón.

La familia Marazuela pagaba un total de 16,18 millones de euros, de los que 7 millones se financiaron a través de un préstamo con garantía hipotecaria concedido por Bankinter, y los más de 9 millones restantes con fondos propios. Además de las 222 viviendas, los 11 edificios adquiridos también cuentan como anexos con 275 plazas de garajes 145 trasteros.

Antiguos activos de las cajas de ahorro

El origen de estos activos se remonta a 2004, cuando nueve cajas de ahorro los incluyeron en una sociedad de inversión inmobiliaria ligada a Ahorro Corporación. La sociedad, a petición de Bankia, entraba en liquidación en 2014, y en 2016 fueron adquiridos por el fondo luxemburgués Ben Oldman, con Marazuela ya dentro del capital de la sociedad. Finalmente, el fondo vendió sus participaciones a la familia de la reputada endocrinóloga.

Durante el año y medio que la socimi Mistral ha sido propietaria de estos inmuebles, el nivel de ocupación de las viviendas ha sido del 85%, generando, hasta el 31 de diciembre de 2017, una renta absoluta de 4,3 euros por metro cuadrado. Así, en el ejercicio acabado el 31 de agosto de 2017 e iniciado en septiembre de 2016, el ingreso por rentas fue de 631.805 euros, mientras que, entre septiembre y diciembre de 2017, esas rentas se elevaron a 400.452 euros.

Ingresos de 311.000 euros

En el primer trimestre de 2018, hasta el 31 de marzo, los ingresos se elevaban a 311.047 euros, para obtener un beneficio de 21.315 euros tras restar 164.000 euros abonados a gestores de la socimi y a las inmobiliarias contratadas para la comercialización de las viviendas, además de 22.725 euros de impuestos y otros casi 50.000 euros de gastos financieros abonados a Bankinter por el préstamo para la compra de los activos.

Sobre esta deuda, Mistral, en el documento de admisión a cotización remitido al MAB, señala que tiene previsto “refinanciar las condiciones de su actual deuda bancaria en septiembre”.

El riesgo del crédito

Y, en este sentido, “caso de no conseguir términos convenientes, la posibilidad de crecimiento podría quedar limitada de no obtener alternativas, lo que podría tener consecuencias negativas en los resultados de sus operaciones comerciales y, en definitiva, en su negocio.

Lo que busca Mistral con esta reestructuración de sus deuda son tipos de entorno a Euribor +200 puntos básicos a 15 años, con una amortización por método francés y un loan to value máximo del 30%. Actualmente, dadas las curvas de tipos de interés a largo plazo, los administradores de la socimi no han considerado necesario cubrir el riesgo de posibles subidas de tipos.