El negocio del alquiler sale de Barcelona con rentabilidades del 7%

La burbuja del alquiler en Barcelona todavía no se deshinchará. Los precios se dispararon el año pasado, y el sector prevé que en 2018 continúe la subida, aunque el crecimiento se moderará. La demanda todavía es mucho mayor que la oferta, limitada. Los precios altos no significan una rentabilidad alta para el propietario.

De hecho, los expertos coinciden en que invertir en viviendas para ponerlas en alquiler es más provechoso fuera de la capital catalana; no sólo en las ciudades fronterizas sino más bien en la segunda periferia. En ciudades como Sant Boi, Granollers, Gavà y Cerdanyola, la rentabilidad puede ascender a entre un 7% y un 8%, según fuentes del sector inmobiliario.

El gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, destaca un “problema de conexión” existente en esta segunda corona. “Es difícil que más allá se incrementen mucho más los precios; no compensa vivir a dos horas de Barcelona”, concluye.

La mancha se extiende

Y es que en Barcelona, aunque los precios del alquiler ya han superado el nivel anterior a la crisis, los de la venta también siguen en aumento. La rentabilidad se sitúa entre el 3,5% y el 4,5%, coinciden los expertos consultados. La burbuja del alquiler incluía en un principio sólo la Ciudad Condal, pero la mancha se ha ido expandiendo.

“En el primer semestre de 2017 se registró un frenazo de los precios, provocado por el interés de la demanda en otras poblaciones del área metropolitana”, explica el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. El coste medio del arrendamiento se situó en el primer trimestre de 2017 en 845 euros mensuales, después de los 843 euros de los últimos tres meses de 2016.

La tendencia en el segundo y tercer trimestre fue la vuelta al crecimiento –864 euros de media entre abril y junio y 903 euros de julio a septiembre–. “La demanda sale de Barcelona, pero cuando ve que paga prácticamente lo mismo para estar más lejos, vuelve”, indica Christian Gracia, director de comercialización de vivienda de la inmobiliaria Forcadell.  

Demanda asfixiada

Las previsiones para este 2018 son menos “trágicas” que el año pasado. Mientras que el aumento de precios en 2017 fue de entre un 5% y un 10% en Barcelona según los barrios, para este años se prevén crecimientos de entre un 1% y un 5%, según Gracia. Desde Forcadell consideran que el motivo de esta moderación es que el coste ha tocado techo.

“La demanda está asfixiada económicamente y los propietarios cada vez tienen más exigencias, como que los inquilinos presenten dos contratos fijos”, asegura. Los 15 euros por metro cuadrado a los que se llega en algunas zonas de Barcelona son “inaccesibles para el 80% de la población; muchas familias destinan un 40% de sus ingresos sólo al alquiler”, añade Gracia.

Oferta estancada

La oferta es escasa y fragmentada en Barcelona. La presencia de muchos pequeños propietarios que no tienen limitaciones a los precios aumenta la incertidumbre sobre la tendencia del mercado del alquiler. “Mientras la economía continúe a ritmo ascendente, los precios continuarán al alza”, afirma Gorgues.

Gracia añade algunos factores que contribuyen a incrementar el coste del arrendamiento en la capital catalana: los contratos de tres años, la presión de los alojamientos turísticos y los bajos intereses por tener el dinero en el banco, que anima a invertir en viviendas.