Cómo controlar el mercado del alquiler, el nuevo 'boom' inmobiliario

El alquiler ya es la nueva burbuja inmobiliaria. El 22,3% de las primeras residencias en España (3,8 millones de viviendas) están en régimen de arrendamiento. El incremento ha sido del 4,4% en los últimos 15 años y, animados por esta tendencia, cada vez más propietarios ponen en el mercado sus viviendas desocupadas.

En consecuencia, los precios han subido en un 6% en el último año, hasta generar una rentabilidad media del 6,11%. Pero, aun así, la demanda sigue superando a la oferta, según un informe de tendencias sobre el sector inmobiliario Solvia Market View, resultado del análisis de más de 2,4 millones de anuncios de los principales portales inmobiliarios.

Cambio de tendencia

Por un lado, la movilidad laboral obliga a la flexibilidad en cuanto a los contratos de vivienda. Por otro, la precariedad derivada de la proliferación de los contratos temporales y la caída de los salarios, así como la dificultad para conseguir créditos. Todo ello hace que los españoles sean más precavidos a la hora de hipotecarse, o que ni siquiera se lo pueden permitir.

La compra del suelo construido está a una media de 1.377 euros/m2, en el marco de la recuperación poscrisis. Pero más sube la rentabilidad que los arrendatarios obtienen en el mercado. El 78% de la vivienda alquilada obtiene más del 5% de rentabilidad. De hecho, el 29% consigue más del 7%. Las obligaciones del Tesoro a diez años, que es la referencia tradicional para comparar rentabilidades, están a 1,4% anual, según la última subasta, la de ayer. 

La Comunidad de Madrid y la provincia de Barcelona concentran cerca del 48% de la demanda nacional, ya que son focos de oportunidades laborales. Además, la presión turística ha hecho de Barcelona la capital con los precios de alquiler más elevados: el crecimiento ha alcanzado el 24% en esta ciudad y el precio promedio de arrendamiento se sitúa en los 13,5 euros/m2.

El mito de las viviendas vacías

En España hay 3,4 millones de viviendas vacías. Se tiende a pensar que la demanda se podría satisfacer solo con sacar al mercado estos inmuebles. Pero la medida no arreglaría el problema, según el director de Comercialización y Marketing de Solvia, José Peral.

“La oferta de viviendas de primera residencia en régimen de alquiler se caracteriza por ser heterogénea y estar dispersa y limitada. La demanda de viviendas en alquiler no siempre se concentra en las zonas donde hay stock de viviendas vacías”, explicó Peral.

¿Cómo frenar la burbuja?

Entonces, ¿cómo frenar la burbuja? El 97% de las viviendas de primera residencia en régimen de alquiler están en manos de particulares, según datos de Solvia. Esto repercute en una gestión ineficiente de este mercado. Su propuesta: introducir operadores profesionales.

Las ventajas de que estos nuevos actores se introduzcan en el mercado pasan por “una gestión ortodoxa del riesgo del potencial arrendatario antes de firmar el contrato; que dispongan de una operativa adecuada para atender las peticiones de los inquilinos, y una gestión eficiente de recobro”, argumenta Peral.

Además, los operadores profesionales pueden contribuir a “popularizar los seguros de alquiler, gestionar de forma eficiente de las peticiones de los inquilinos y del recobro de las rentas, así como canalizar la inversión de particulares en vivienda en régimen de alquiler”, señala el directivo.

Esta ya es práctica habitual en otros países del norte de Europa. En Alemania, cuatro compañías se reparten el mercado del arrendamiento inmobiliario, la principal de ellas con cerca de 400.000 activos. La ocupación de las viviendas es superior al 97% y, a través de un mercado muy regulado, las rentas suben de forma automática ligadas al IPC, mientras que la morosidad no supera el 3%.