Cómo cancelar la hipoteca pagando lo menos posible

Cancelar de una hipoteca es un escenario deseado pero con varias realidades. Para unos, significa el último sprint de una larga maratón de pagos. Para otros, sin embargo, es un paso atrás para coger impulso y firmar un nuevo préstamo con mejores condiciones.

En cualquier caso, antes de finiquitar el contrato podemos ahorrar algo de dinero teniendo en cuenta los siguientes consejos:

1) Ocuparnos personalmente de los trámites de cancelación

Si disponemos de tiempo libre y necesitamos ahorrar, podemos realizar nosotros mismos las gestiones oportunas. En cambio, si delegamos esta función en el banco, tendremos que afrontar varios gastos. La entidad contratará a su vez a una gestoría, que nos va a exigir un fondo de provisiones con un coste aproximado de 200 euros, señalan desde HelpMyCash.com.

Los pasos para cancelar la hipoteca personalmente y ahorrar 200 euros no son muy complejos. En primer lugar, se tendría que abonar la comisión por cancelación, en el caso de que figure en el contrato.

Posteriormente se debería solicitar al banco el certificado de deuda cero y entregárselo al notario. El siguiente paso es acudir a la delegación de Hacienda de nuestra comunidad autónoma y pedir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Una vez realizadas estas gestiones tan sólo queda recoger la escritura del notario y acudir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación.

2) Para mejorar la hipoteca, subrogar antes que cancelar

Puede que la firmáramos cuando las condiciones eran más duras y ahora estemos pagando un interés muy por encima del que actualmente ofrecen los bancos. Si queremos rebajar el interés o eliminar algún seguro o comisión, antes de cancelar la hipoteca y abrir una nueva es mejor cambiarla de banco.

La subrogación de hipoteca es una alternativa más económica si el banco no nos permite modificar las condiciones. El motivo principal es que al subrogar el préstamo no tendremos que volver a pagar impuestos, a diferencia de abrir una nueva.

Cambiar la hipoteca de banco, no es gratis, pero sí más económico que cancelar el préstamo. Además, con la subrogación podremos cambiar el tipo de interés, eliminar comisiones y productos vinculados, y deshacernos de cláusulas abusivas, como el suelo hipotecario. 

3) Solicitar una carencia si pasamos por un apuro puntual

Si en un momento determinado no podemos hacer frente a las cuotas de la hipoteca pero prevemos que puede ser una situación temporal, antes de cancelar la hipoteca podemos solicitar una carencia de capital. Esto, permitirá rebajar las mensualidades durante un tiempo determinado (en general, hasta tres años), en el que normalmente solo se pagan los intereses correspondientes. De esta forma, las cuotas son mucho más llevaderas, ya que se pueden llegar a reducir casi a la mitad.

Pero siempre que se solicitemos una carencia de hipoteca, debemos ser conscientes de que se trata de una solución temporal, ya que la carencia nos supondrá un aumento de los intereses y, por tanto, del coste total.

Por ejemplo, si tenemos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor actual 1%, los intereses que pagaríamos al final de la hipoteca sin hacer carencia ascenderían a 22.748 euros. Por tanto devolveríamos al banco un total de 172.748 euros. Sin embargo, si tras cinco años solicitamos una carencia de 1 año, los intereses aumentarían hasta los 24.078 euros, y el importe a devolver al banco ascendería a 174.078, 52 euros.

En resumen, si liquidamos hasta la última cuota de la hipoteca y estamos cansados de seguir pagando, podemos ahorrar unos euros ocupándonos de los trámites. Sin embargo, si se busca mejorar las condiciones, existen otras alternativas más baratas como la subrogación. Por último, si plantean cancelar la hipoteca porque pasan por apuros económicos, la carencia puede ser un aliado puntual.