El 'boom' inmobiliario alumbra las nuevas hipotecas inversas

Vender el piso o la casa no implica abandonar la propiedad. Al menos así lo plantea la "nuda propiedad", una figura jurídica bajo la cual es posible vender el inmueble sin dejar de vivir en él, y lo más importante cobrando la totalidad de su valor en el momento de la venta. Se trata de otra manera de rentabilizar el patrimonio inmobiliario, cuando hay un boom y los bajos tipos de interés han dejado de hacer interesantes las antiguas hipotecas inversas. 

La "nuda propiedad" es un derecho jurídico que viene del derecho romano, desde hace más de 2.000 años, pero se conoce poco porque no se comercializa. Para Eduardo Mollet, consultor inmobiliario y fundador de instituto IFEM eso se debe a que “en España la tradición suele ser dejar la propiedad en herencia para los hijos, tanto es así que el 95% de los españoles no sabe que tiene esa opción” de dar liquidez a sus propiedades inmobiliarias. La "nuda propiedad" tiene --a diferencia de otros sistemas para rentabilizar el inmueble-- el beneficio de la liquidez inmediata. 

La hipoteca inversa pierde sentido

El sistema de financiación de hipoteca inversa (respaldado por la Ley hipotecaria desde su reforma en 2007) permitía a las personas en edad de jubilación obtener rentabilidad de su propiedad sin venderla, y con la opción de transmitirlo a su hijos o nietos, pero en un momento en que los tipos de interés estaban mucho más altos que hoy. 

Este producto --que tuvo su auge entre 2007 y 2010-- consistía sobre todo en que un banco hipotecaba la propiedad y le pagaba al dueño mientras vivía, tras la desaparición del dueño seguía cobrando el heredero hasta liquidar el 100% de la valoración, y luego se quedaba la entidad con la propiedad. La novedad que plantea la reactivación de la nuda propiedad, es que en un momento en que las viviendas han subido notablemente su precio, esta figura permite comprar bienes inmuebles a mucho menor precio, con la condición de no poder utilizarlo hasta la desaparición del dueño o dueña.

El precio de la casa en efectivo

Casa de billetes de 100 euros / CG

Casa de billetes de 100 euros

“Cuando alguien compra una casa tiene derecho a una nuda propiedad más el usufructo, lo que equivale al pleno dominio”, explica Mollet. Pero al comprar una nuda propiedad, se compra el bien pero no el uso.

Para llevar acabo este tipo de transacciones, una vez hecha la venta, el siguiente paso es recibir el efectivo, de una sola vez. “Si la casa vale 100.000 euros le podrían dar 70.000 y puede seguir viviendo allí el resto de su vida, entonces el comprador debe esperar entre 10 y 20 años de promedio para poder hacer uso de la propiedad”.

Los perfiles de los interesados

Los perfiles más comunes entre los que optan por la nuda propiedad son los de aquellas personas que no tienen herederos, gente mayor que quiere aumentar sus ingresos. Si bien cualquiera puede acogerse a esta figura conviene más a aquellas personas de más edad --Mollet dice que la edad promedio es 70 años-- ya que a menor tiempo de espera para adquirir el usufructo de la vivienda, más valor tendrá la propiedad.

Una mujer haciendo cuentas con una calculadora

Una mujer haciendo cuentas con una calculadora

En cuanto al perfil del comprador, el consultor inmobiliario explica que suelen darse casos de personas que tienen ahorros en el banco, pero que los bajos tipos de interés reducen a mínimos el rendimiento, y deciden hacer una inversión a largo plazo.

El dilema especulativo

Mollet asegura que la transacción no es especulativa, al contrario. “Se trata de ayudar a alguien con pocos recursos y darle una calidad de vida mejor sin necesidad de mudarse o cambiar de vivienda”.

En el último año las transacciones de "nuda propiedad" se han incrementado, esto se debe “sobre todo al boca a boca de gente que lo hace y sabe que funciona, que es real y muy útil”. Dicen desde IFEM que “en el último año, en nuestra agencia se han incrementado un 150% las ventas de viviendas bajo esta figura”.