La Generalitat de Cataluña ha puesto el foco en el creciente uso de las conocidas como 'opciones de compra'. Y lo hacen en un contexto agitado, cuando el Juzgado de Instrucción 32 de Barcelona investiga a decenas de personas —entre notarios, prestamistas y empresarios— que habrían respaldado o ejecutado estas operaciones con presuntos indicios de engaño.
En este contexto, el Departamento de Justicia ha tumbado una opción de compra que un jubilado de La Canonja (Tarragona) concedió a Global Capital Privado SL sobre su vivienda. Una operación que el Registro de la Propiedad de Tarragona ya rechazó de inscribir hace semanas, y que la empresa trató de salvar mediante un recurso gubernativo.
Justicia tumba la inscripción
Tras analizar el caso en profundidad, la conselleria que dirige Ramon Espadaler, aunque desautoriza al registrador en casi toda su argumentación civil, termina confirmando la denegación. Existe un motivo fundamental: la empresa no acreditó estar inscrita como prestamista inmobiliario, un requisito imprescindible cuando la operación tiene una clara finalidad financiera.
Y es que, de hecho, se trata de una práctica que en los últimos años ha ganado terreno: opciones de compra que, en la práctica, funcionan como mecanismos de garantía o incluso como instrumentos alternativos al préstamo.
Imagen de la fachada de un bloque de pisos en Barcelona
En este caso, el propietario —un jubilado— otorgó en marzo de 2024 una opción a tres años vista a favor de la compañía, con una prima inicial de 7.000 euros y un precio pactado de 42.000 euros. El contrato incluía, además, cláusulas sobre deducción de cargas hipotecarias, deudas comunitarias y pagos pendientes, así como un ejercicio unilateral de la opción en caso de falta de colaboración del vendedor.
¿Era un préstamo encubierto?
El Registro de la Propiedad de Tarragona denegó la inscripción alegando cuatro defectos: la posible existencia de un préstamo encubierto garantizado con la vivienda, presuntas cláusulas abusivas que dejaban el cálculo del precio al arbitrio del optante, un sistema de notificación “ineficaz” para el vendedor y, finalmente, la presencia de pactos sin trascendencia real que no podían acceder al Registro.
Sin embargo, al revisar la documentación, la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia concluye que el registrador actuó más guiado por sospechas que por elementos objetivos.
El 'conseller' de Justicia y Calidad Democrática, Ramon Espadaler
Válido bajo el Derecho Civil catalán
En la resolución, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat, se recuerda que el derecho civil catalán contempla expresamente la opción de compra, incluso cuando cumple funciones de garantía, y que Cataluña no prohíbe el pacto comisorio, a diferencia de la tradición jurídica estatal.
Es decir: el mero hecho de que la operación parezca una forma de asegurar una deuda no la convierte en ilegal ni en simulada. En este caso, el quid de la cuestión radica en que la empresa en cuestión no acreditó estar inscrita como prestamista inmobiliario.
De hecho, a pesar de tumbar la operación, el Departamento de Justicia desmonta uno por uno los argumentos civiles del Registro de la Propiedad de Tarragona y se lanza un mensaje claro: el contrato no es nulo, no es abusivo y no vulnera la legislación catalana.
El punto decisivo
Pese a todo, la Generalitat aprecia un detalle que cambia el rumbo del caso.
En la resolución recuerdan que cuando una empresa utiliza sistemáticamente opciones de compra para asegurar operaciones financieras —especialmente si las minutas son idénticas en múltiples casos— puede estar desarrollando una actividad de concesión de crédito con carácter profesional.
Y si una empresa actúa como prestamista profesional, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, le exige tres cosas: por un lado, inscribirse como prestamista profesional en el Registro estatal específico; acreditar cumplimiento de las normas de transparencia; y, por último, justificar que opera bajo los estándares de protección al consumidor y al deudor establecidos por la ley.
Imagen de archivo de la entrada a una sucursal del Registro de Propiedad
Nada de eso consta acreditado en el recurso. Y sin esa acreditación, la Ley 5/2019 autoriza al registrador a denegar la inscripción de cualquier operación que, por su estructura, pueda equivaler a un crédito garantizado.
De este modo, el registrador se equivocó en su argumentación técnica, pero el resultado —la denegación— es correcto porque la empresa no cumplió con los requisitos de la normativa de crédito inmobiliario.
Se crea un precedente
Esta decisión, no en vano, deja un mensaje claro: la Administración catalana está vigilando de cerca la proliferación de contratos inmobiliarios que, bajo la apariencia de compraventas o derechos de opción, esconden mecanismos de financiación paralela.
La decisión marca un precedente relevante para empresas que operan con opciones de compra sobre viviendas particulares, especialmente en casos que afectan a personas vulnerables —como jubilados con cargas hipotecarias—, un ámbito donde Justicia ha detectado en los últimos años un aumento de presuntas prácticas irregulares.
El Colegio toma partido
Todo ello ocurre en un momento en que el Colegio Notarial de Cataluña ha tomado partido en la polémica. El organismo recuerda que estas operaciones cuentan con la cobertura del Código Civil catalán y puntualiza que, según sus datos, son muy minoritarias: menos de 1.000 al año, frente a decenas de miles de actos jurídicos cada ejercicio.
No es, pues, una práctica extendida, replican voces del Colegio. El ente emplaza a analizar caso a caso para cerciorarse de si "hay cláusulas confiscatorias" en los pactos. Si existieran estas provisiones abusivas, los pactos sí podrían ser nulos. De lo contrario, recaen dentro del Código Civil.