Roger Huguet y Donald Trump
La solución americana al problema de la vivienda
"Las casas deben servir para alojar familias, no solamente para engordar carteras financieras"
Estados Unidos acaba de aprobar la 21st Century ROAD to Housing Act, probablemente la reforma federal de vivienda más amplia de las últimas décadas.
La propuesta superó su votación definitiva en el Senado por 85 votos contra 5, después de haber pasado por distintas versiones en ambas Cámaras, y fue remitida al presidente Donald Trump. Es una ley impulsada mediante una colaboración poco habitual entre el republicano Tim Scott y la demócrata Elizabeth Warren, con el apoyo de las direcciones de los comités financieros de la Cámara de Representantes.
La coincidencia entre Scott y Warren ya indica que no estamos ante una ley ideológicamente pura. Es una mezcla muy americana de desregulación, programas públicos, financiación privada y desconfianza hacia Wall Street.
Dicho de otra manera: el proyecto intenta que se construyan más viviendas, que los permisos sean más rápidos, que los bancos concedan más hipotecas y que los grandes fondos de inversión dejen de competir con las familias por las casas existentes.
Su punto de partida es relativamente sencillo: el principal problema de la vivienda es la escasez de vivienda. Parece una obviedad, pero durante años buena parte de la política occidental ha preferido hablar de derechos, ayudas y protección al consumidor sin preguntarse seriamente por qué se construye tan poco en los lugares donde más gente quiere vivir.
La nueva ley intenta atacar esa escasez desde varios frentes. Reduce determinados trámites federales y revisiones medioambientales, especialmente para proyectos residenciales pequeños, construcción urbana en terrenos ya desarrollados y algunos programas de vivienda rural.
También encarga al Departamento de Vivienda que prepare modelos de zonificación y buenas prácticas para estados y municipios, y ofrece incentivos para que las autoridades locales aceleren licencias, permitan más densidad y reutilicen edificios vacíos.
Washington no elimina directamente las normas municipales de zonificación, porque buena parte de esas competencias pertenece a estados y Gobiernos locales. Pero sí emplea el método federal de siempre: no obliga formalmente a los municipios, pero condiciona ayudas y subvenciones para convencerlos. La autonomía local suele ser una convicción muy sólida hasta que aparece un cheque federal sobre la mesa.
Esta es quizá la lección más relevante para Europa y, especialmente, para España. No se puede afirmar que la vivienda es una prioridad nacional y mantener simultáneamente procedimientos urbanísticos que tardan años, restricciones de altura, densidad y uso, oposición sistemática de los vecinos y una burocracia capaz de convertir cada promoción en una novela de Kafka.
La ley también apuesta por la vivienda modular, prefabricada e industrializada. El objetivo es facilitar su financiación, modernizar las normas federales y reducir las barreras que siguen tratando este tipo de viviendas como productos residenciales de segunda categoría. La intención es producir casas con métodos más estandarizados, plazos más cortos y costes inferiores, en lugar de continuar construyendo cada vivienda como si fuera una catedral irrepetible.
Otro de sus ejes es el acceso al crédito. En muchas zonas del país existen viviendas relativamente baratas, pero obtener una hipoteca pequeña resulta sorprendentemente difícil. Para un banco, los costes administrativos de tramitar un préstamo de 80.000 dólares pueden parecerse bastante a los de uno de 400.000. El resultado es que las entidades tienen pocos incentivos para financiar las viviendas más modestas.
La reforma intenta corregir esta anomalía mediante programas para hipotecas pequeñas, cambios en las tasaciones, simplificación regulatoria y mayor flexibilidad para bancos comunitarios. Una vivienda barata sin financiación disponible no es realmente una vivienda accesible, salvo para un comprador que pueda pagar en efectivo, categoría en la que las familias jóvenes no suelen destacar.
El elemento políticamente más llamativo, sin embargo, es la limitación de las compras realizadas por grandes inversores institucionales. La ley restringe la capacidad de determinadas entidades con amplias carteras inmobiliarias para seguir adquiriendo viviendas unifamiliares existentes. La idea es impedir que los grandes fondos compitan directamente con familias que buscan comprar su primera casa.
Esta es la parte más claramente populista de la reforma. Su mensaje puede resumirse así: las casas deben servir para alojar familias, no solamente para engordar carteras financieras. El diagnóstico coincide parcialmente con el de la izquierda económica: la concentración empresarial y la financiarización han convertido la vivienda en un activo de inversión antes que en un lugar donde vivir.
No obstante, la medida no supone la desaparición de los propietarios corporativos ni obliga generalmente a vender las casas que ya poseen.
También existe una posible contradicción. Los grandes inversores no sólo compran casas existentes; algunos financian promociones construidas específicamente para el alquiler. Si se restringe demasiado ese capital, se podría reducir parte de la nueva oferta de alquiler. Expulsar a Wall Street resulta políticamente popular; encontrar después quién financia la construcción es una cuestión algo menos fotogénica.
La ley incluye igualmente programas para rehabilitar viviendas antiguas, convertir edificios vacíos en apartamentos, preservar vivienda rural y mejorar ciertas ayudas destinadas a veteranos, personas sin hogar y hogares con ingresos bajos.
Sin embargo, no contiene una expansión ilimitada del gasto federal. Muchas de sus disposiciones dependen de fondos ya existentes, reasignaciones presupuestarias o futuras decisiones del Congreso.
Por tanto, no es un gigantesco programa de vivienda pública. El Gobierno federal no pretende convertirse en el principal constructor del país. Pretende que el sector privado construya más y encuentre menos obstáculos para hacerlo.
¿Por qué votaron en contra algunos republicanos? La pequeña oposición conservadora combina varias objeciones.
La primera es el federalismo. Algunos republicanos consideran que Washington no debería intervenir en decisiones de zonificación, construcción y vivienda que corresponden a estados y municipios. Desde esta perspectiva, utilizar subvenciones federales para modificar las políticas locales no deja de ser una forma indirecta de control central.
La segunda objeción es fiscal. Los republicanos libertarios sostienen que el Gobierno no puede resolver una crisis causada en parte por regulaciones públicas creando nuevos programas públicos. Para ellos, el verdadero alivio debería proceder de menos gasto, menos deuda y unos tipos de interés más bajos. Una hipoteca al 7% puede neutralizar rápidamente cualquier modesta ayuda federal.
La tercera crítica afecta a los derechos de propiedad. Prohibir que determinadas empresas compren casas supone una intervención directa en el mercado. Aquí aparece la cuestión política de fondo: ¿está Trump girando hacia la izquierda populista?
La respuesta es que adopta parte de su lenguaje y de sus enemigos, pero no su programa económico completo.
Trump comparte con figuras como Elizabeth Warren la hostilidad hacia la concentración empresarial, los grandes fondos y la idea de que Wall Street se beneficia a costa de la clase media. Sin embargo, el resto de la ley mantiene una orientación claramente favorable a la iniciativa privada: menos regulación, permisos más rápidos, alivio para bancos comunitarios, vivienda industrializada y estímulos a la construcción.
Trump no se está convirtiendo en socialdemócrata. Está consolidando un populismo económico nacionalista que acepta intervenir contra grandes corporaciones cuando considera que perjudican al ciudadano medio.
Esta posición rompe con el viejo republicanismo de libre mercado, según el cual cualquier restricción empresarial era sospechosa y cualquier resultado del mercado debía aceptarse como eficiente. El trumpismo distingue entre empresas productivas y poderes financieros que, según su narrativa, extraen riqueza de las comunidades sin aportar suficiente valor social.
La nueva política combina así dos ideas que antes pertenecían a campos políticos diferentes. De la derecha toma la convicción de que hay que construir más, reducir burocracia y liberar la oferta. De la izquierda toma la voluntad de limitar el poder de los grandes inversores y proteger el acceso de las familias a la propiedad.
Esta puede ser la gran enseñanza americana para Europa. Durante años, la izquierda ha tratado de contener los precios mediante controles, subsidios y protección de los inquilinos, mientras parte de la derecha defendía el mercado sin enfrentarse a las restricciones administrativas que impedían que ese mercado produjera suficientes viviendas.
La ROAD to Housing Act intenta romper ambas ortodoxias. Su mensaje es que no basta con repartir ayudas entre los compradores si no existen casas suficientes, pero tampoco basta con desregular si los inversores institucionales pueden absorber una parte notable de la oferta disponible en determinados mercados.
No resolverá por sí sola la crisis. Los tipos hipotecarios siguen siendo elevados, el suelo continúa siendo caro, faltan trabajadores cualificados y muchos municipios seguirán oponiéndose a cualquier edificio que proyecte sombra sobre el jardín de alguien. Pero representa un gran cambio intelectual: republicanos y demócratas han admitido que la vivienda no se abarata mediante discursos sobre vivienda asequible.
Para que haya vivienda asequible, primero tiene que haber vivienda. Y, después de varias décadas, Washington parece haber redescubierto esta relación casi revolucionaria entre la escasez y los precios.
En un giro inesperado, aunque bastante característico del presidente Trump, el mismo día en que estaba previsto que firmara la nueva ley de vivienda descrita en este artículo canceló la ceremonia y anunció que no la firmaría hasta que el Senado aprobara la SAVE America Act.
Trump calificó la cuestión de la integridad electoral como una “emergencia nacional” y decidió utilizar una reforma de vivienda respaldada abrumadoramente por ambos partidos como instrumento de presión sobre los senadores republicanos.
La SAVE America Act —Safeguard American Voter Eligibility Act— exigiría presentar una prueba documental de ciudadanía para registrarse en las elecciones federales y una identificación con fotografía en el momento de votar. También obligaría a los estados a revisar sus censos electorales y eliminar de ellos a quienes no cumplan los requisitos legales. La propuesta ya fue aprobada por la Cámara de Representantes, pero se encuentra bloqueada en el Senado.
Conviene precisar que los no ciudadanos ya tienen prohibido votar en las elecciones federales. La controversia no gira en torno a si deben poder hacerlo, sino a qué documentación debe exigirse para demostrar la ciudadanía y la identidad.
Algunos estados no requieren una identificación fotográfica en el colegio electoral y permiten verificar la identidad mediante otros procedimientos. Los defensores de la SAVE America Act consideran que estas garantías son insuficientes; sus adversarios sostienen que exigir pasaporte, certificado de nacimiento u otros documentos podría dificultar el voto de ciudadanos que no disponen fácilmente de ellos.
En realidad, la amenaza de Trump parece más un golpe de presión política que un abandono definitivo de la reforma de vivienda. La ley fue aprobada por 85 votos contra 5 en el Senado y por 358 contra 32 en la Cámara de Representantes, mayorías suficientemente amplias como para superar un eventual veto si se mantuvieran en una nueva votación.
Además, si el presidente no firma ni veta el proyecto durante los 10 días constitucionales —excluidos los domingos—, este se convierte automáticamente en ley siempre que el Congreso permanezca reunido. El presidente de la Cámara, Mike Johnson, ha afirmado que Trump todavía pretende firmarlo.
Trump intenta así aprovechar una ley popular y bipartidista para forzar la aprobación de otra mucho más controvertida. Es una maniobra muy propia de su estilo: transformar una ceremonia legislativa en una negociación, mezclar dos asuntos sin relación directa y elevar la presión hasta que alguien ceda.
Veremos en qué queda el pulso. La reforma de la vivienda responde a una necesidad económica evidente; la SAVE America Act plantea una cuestión legítima sobre la seguridad y uniformidad de las elecciones, aunque sus mecanismos y posibles efectos sobre el acceso al voto sean objeto de una intensa disputa política.
Ambas son importantes, pero convertir una en rehén de la otra puede acabar retrasando las dos. Washington, después de todo, posee un talento considerable para transformar dos posibles soluciones en un solo problema.
