Los tres tipos de contratos de la red de viviendas

En el arrendamiento de vivienda podemos distinguir tres modalidades: residencia habitual, de temporada y uso turístico.

Entre las anteriores alternativas, existen dos diferencias esenciales: la duración del contrato y la finalidad del arriendo. En la primera opción, la vigencia mínima no puede ser inferior a un lustro. No obstante, si el propietario es una persona jurídica (empresa o fundación), la máxima puede ascender a diez ejercicios, si por acción u omisión ambas partes acuerdan prorrogar el compromiso durante tres años más.

En la segunda alternativa, el período de permanencia del inquilino no está sujeto a un límite legal. A pesar de ello, numerosos propietarios creen que ha de ser superior a 31 días e inferior a un año. Están equivocados, pues el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se regula dicho arriendo, no establece ninguna limitación temporal. En el alquiler de temporada, el elemento importante es la causa del contrato, pero no el plazo.

En nuestro país, la mayoría de los contratos de arrendamiento de temporada van dirigidos a estudiantes universitarios, ya que muchos de ellos residen regularmente en un municipio diferente al que alberga la universidad. El tiempo de duración de los acuerdos es de 10 ó 11 meses y coincide con el del curso académico. En Santiago de Compostela, Salamanca, Granada o Elche suponen más del 95% de los efectuados. En Barcelona y Madrid, alrededor del 70%.

No obstante, algunos propietarios no utilizan el contrato de arrendamiento de temporada para regular su relación con los estudiantes, sino uno convencional. Esta decisión presenta una ventaja y un inconveniente. La primera consiste en la percepción de 12 mensualidades en lugar de 10 ó 11. El segundo supone la imposibilidad de aplicar anualmente el importe del alquiler existente en el mercado e incluso el de aumentar el precio en una cuantía equivalente a la de la inflación del último año, si esta excede del 2%.

En los contratos de vivienda habitual firmados con estudiantes, el realquiler es una práctica relativamente frecuente, especialmente cuando el arriendo es suscrito por varios inquilinos. Así, por ejemplo, cuando dos estudiantes comparten contrato y uno de ellos finaliza antes sus estudios y regresa al domicilio familiar, no es extraño que, sin consentimiento del propietario, transmita el uso del inmueble a un tercero. Lo hará por un importe superior al de la renta que le corresponde abonar y logrará durante un tiempo un ingreso mensual adicional.

Las viviendas de arrendamiento de temporada destinadas a estudiantes compiten de forma directa con las residencias universitarias, ya que ambas opciones de alojamiento se dirigen al mismo cliente. Por tanto, si las autoridades endurecen las restricciones sobre las primeras, los principales beneficiados serán los propietarios de las segundas, pues podrán incrementar los precios de las estancias y alcanzar niveles de ocupación más elevados.

De dichas viviendas, también son clientes los profesionales desplazados temporalmente por sus empresas a una localidad distinta a la de su residencia habitual, así como las personas que necesitan atención médica y sus acompañantes. El plazo de tiempo puede ser de cinco días y también de un lustro, no siendo la última una duración habitual, sino excepcional.

Entre los inquilinos de temporada se encuentran los trabajadores desplazados por sus compañías para desarrollar durante dos años un proyecto en una de sus filiales, los profesores universitarios que estarán seis meses en un centro académico distinto de aquel en el que habitualmente ejercen, así como las personas que deciden operarse en Barcelona o Madrid en lugar de hacerlo en un hospital de su ciudad, junto con los familiares que las acompañan.

En la tercera opción, la de la vivienda de uso turístico, la duración del contrato depende de la legislación de cada autonomía. En la Comunidad Valenciana, no puede superar los diez días. Una limitación absurda, pues obliga a las familias que desean pasar dos semanas de sus vacaciones en una determinada localidad a cambiar de apartamento cuando aún le quedan cinco días para finalizar su estancia.

No obstante, la regulación de la mayoría de las comunidades autónomas no establece un plazo máximo al alojamiento turístico, ya sea porque lo define de manera genérica como una estancia de corta duración o debido a que concede una mayor relevancia al motivo del desplazamiento al municipio (el turismo) que al tiempo de permanencia en la vivienda. En ellas, la interpretación de la legislación efectuada por las agencias inmobiliarias es que la duración máxima de los contratos no debe superar el mes.

En cuanto a la finalidad del arriendo, la diferencia entre los tres tipos de acuerdos se sustenta en dos conceptos clave: la residencia permanente y la esporádica. El contrato de vivienda habitual se aplica tanto al inmueble en el que los inquilinos fijan su domicilio principal como a aquel al que prevén acudir de forma recurrente (segunda residencia), tanto si su propósito se cumple como si no.

Los contratos suscritos por los inquilinos en concepto de arrendamiento de temporada y uso turístico hacen referencia a los inmuebles donde residirán de forma temporal, ya sea durante unos pocos días o varios años. Sin embargo, si el desplazamiento transitorio se convierte en permanente, el acuerdo alcanzado no sirve para regular la relación entre las partes. En este caso, el arrendatario deberá convencer al propietario que sustituya el actual contrato por uno de vivienda habitual. Si no lo consigue, habrá de trasladarse a otro piso.

En definitiva, en las ciudades conviven dos tipos de población: la fija y la móvil. La primera reside habitualmente en ellas y la segunda lo hace de forma temporal. Para los residentes permanentes, el contrato aplicable es el convencional. Para los esporádicos, depende del motivo del desplazamiento. Si tiene como finalidad el ocio, han de alojarse en una vivienda de uso turístico y suscribir un acuerdo que respete la normativa que las regula. Si obedece a otros motivos, deben firmar un contrato de arrendamiento de temporada.

En la mayoría de las urbes españolas, la población móvil es escasa. No obstante, en casi todas las más pobladas su porcentaje ha crecido de forma notable en la última década. También lo ha hecho en otras donde la universidad atrae a numerosos alumnos extranjeros y del resto de España, tales como Salamanca, Santiago de Compostela y Granada.

En ellas, el gasto efectuado por turistas, estudiantes y trabajadores desplazados temporalmente por sus empresas genera numerosos empleos, hace rentables a negocios que no lo serían si su presencia y, de manera indirecta, incrementa la recaudación municipal. Tres características que muchos ciudadanos desconocen y de las que algunos políticos se olvidan cuando unos pocos residentes habituales protestan por algunos de sus actos.