El partido político gobernante, cuando considera que un problema es irresoluble a corto plazo, suele crear un relato para ocultar o disfrazar la realidad. Con dicha actuación, pretende  evitar que la deficiente gestión efectuada sobre un determinado tema le pase factura en las siguientes elecciones. En los próximos meses, en relación a la vivienda de alquiler, es lo que hará el PSOE, pues ya ha tirado la toalla.

Sus principales dirigentes son conscientes de que se han equivocado. En primer lugar, porque han infravalorado la dificultad de una sustancial parte de la población para acceder a un piso de alquiler. En segundo, por utilizar la vivienda como un cromo a cambiar en las negociaciones con Unidas Podemos y Sumar.

En tercero, por no darse cuenta de los negativos efectos sobre el mercado de arrendamientos de las medidas defendidas por las dos anteriores formaciones. Ahora, ya saben que la legislación generada a instancia de ellas no va a solucionar ninguno de los problemas existentes, sino que agravará algunos y generará otros nuevos.

En ningún programa previo al de las elecciones generales de 2019, el PSOE prometió la elaboración de una ley de vivienda, a pesar de que en 2004 Zapatero creó un ministerio destinado exclusivamente al tema. No lo hizo porque sus dirigentes consideraban que la Administración General del Estado no tenía las competencias necesarias para aplicarla, pues las principales correspondían a las comunidades autónomas y los ayuntamientos.

A las primeras, el artículo 148 de la Constitución les permite la asunción de atribuciones en materia de ordenación de territorio, urbanismo y vivienda. A los segundos, en el artículo 25 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local del 2 de abril de 1985, les atribuye el planeamiento, la gestión, ejecución y disciplina urbanística, así como la promoción y gestión de la vivienda de protección pública.

En el último año y medio, el PSOE ha “cambiado de opinión” múltiples veces sobre distintos temas. A pesar de ello, no puede dar un giro de 180 grados, ni tampoco de 90, a la actual política de vivienda del Ejecutivo. Si lo hiciera, el actual Gobierno de coalición correría un gran riesgo de ruptura. Por tanto, la convocatoria de elecciones generales estaría a la vuelta de la esquina, siendo este un tema tabú para Pedro Sánchez.

Durante la actual legislatura, Sumar se ha tragado numerosos sapos. Y, aunque vote en contra, no romperá el Gobierno de coalición, si los sufragios del PSOE permiten al Congreso aprobar un gran aumento del gasto público destinado a Defensa. Tampoco lo deshará si la Ministra de Hacienda consigue por primera vez que los perceptores del salario mínimo paguen IRPF. Ambos temas no constituyen una línea roja para la formación de Yolanda Díaz, pero sí lo sería un cambio sustancial de la política de vivienda actual.

Por tanto, para impedir que los ciudadanos suspendan al PSOE sobre dicho tema y una parte de ellos deje de votarles en las próximas elecciones generales, el partido socialista debe ganar la batalla del relato. Si lo consigue, la probable fuga de votos quedará abortada e incluso puede obtener algunos procedentes del PP, especialmente entre los jóvenes que residen en régimen de alquiler.

Para los expertos demoscópicos de los partidos, el relato es más importante que la realidad. Todos ellos están convencidos de que unos grandes comunicadores, que repitan una y otra vez unos magníficos eslóganes, pueden convertir unas medidas equivocadas en maravillosas. Ellos le llaman hacer magia, yo lo considero tomar el pelo a los votantes.

En relación al mercado de alquiler, el relato del PSOE será sumamente sencillo, pero muy rentable para sus intereses si triunfa entre la población. En síntesis, consistirá en “la culpa de la carestía del arrendamiento y la dificultad de acceso a una vivienda la tiene el PP”. La posee porque se niega a aplicar el control de precios existente en la Ley de Vivienda en las autonomías donde gobierna pues, según los dirigentes del partido socialista, dicho control conduce rápidamente a una disminución del importe del arriendo.

Para vender el anterior relato a la población, el PSOE ya ha tomado dos importantes decisiones: la sustitución de dos de los principales asesores de la Ministra de Vivienda y la conversión de la rueda de prensa de presentación de los resultados de la aplicación del control de alquileres en Cataluña en un acto relevante a nivel nacional.

En las últimas semanas, Isabel Rodríguez ha decidido prescindir de dos asesores técnicos, con un conocimiento contrastado del funcionamiento de los distintos mercados residenciales, por otros con un perfil más político procedentes de la órbita de Sumar. Los primeros pretendían resolver los problemas actuales existentes, los segundos probablemente querrán construir un relato atractivo para los votantes.

La presentación del análisis de la evolución del precio de la vivienda de alquiler en Cataluña durante los últimos nueve meses de 2024 constituyó un acto político. En primer lugar, por el carácter simbólico de la fecha elegida. Tuvo lugar el 14 de marzo, exactamente un año después de la entrada en vigor del control de alquileres en las áreas tensionadas.

En segundo, por la participación de la ministra de Vivienda. Por primera vez, presentaba el estudio, junto con la consellera de Territori i Habitatge de la Generalitat y el alcalde de Barcelona. Como era de esperar, cumplió con su cometido y pronunció las palabras mágicas: “El control de alquileres funciona, pues ha conseguido disminuir el importe del arrendamiento. En cambio, en Madrid, el precio del arriendo sigue subiendo”.

En tercero, por la incoherencia de las cifras presentadas. Unos números que sustentan el relato político, pero que no concuerdan con los que ofrecen los profesionales inmobiliarios. A cualquier observador, le es muy difícil de comprender la gran diferencia de variación del importe del alquiler ofrecida por la Generalitat e Idealista. Para la Administración, en los últimos tres trimestres, la cuantía disminuye en un 3,7%. Por el contrario, para el principal portal inmobiliario del país, aumenta en un 8,3%.

Una gran diferencia que no puede ser atribuida ni al distinto grado de cobertura territorial de ambas estadísticas ni al diferente precio medido por ellas. En principio, la Generalitat ofrece el del contrato, Idealista el deseado por el arrendador. La variación anual del importe de ambos debería ser muy similar, pues la capacidad de negociación del arrendatario es prácticamente nula, debido al elevado desfase existente entre demanda y oferta de alquiler.

En la estadística de la Generalitat, también me parece extraño que la cuantía del arrendamiento disminuya más en los tres primeros meses de aplicación del control de alquileres (5%) que en los últimos nueve (3,7%). En teoría, cuánto mayor fuera el número de viviendas sujetas a dicho control, más elevada debería ser la reducción del monto del arriendo.

No obstante, la escasa credibilidad de los datos ofrecidos por la Generalitat no está principalmente relacionada con los anteriores motivos, sino con unos resultados que contradicen el propósito del control de precios de la Ley de Vivienda. Dicha limitación no pretende disminuir el precio del arrendamiento, sino conseguir que el importe del alquiler aumente menos que la tasa de inflación del período, si esta excede del 2%.

Por eso, cuando los pequeños propietarios firman un nuevo contrato, la ley les exime de aplicar el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler. Si estuvieran obligados a acatar dicho tope, en numerosas calles de los principales municipios de Cataluña la disminución de la cuantía del arriendo superaría con holgura el 25%,

Los únicos que deben respetar la anterior limitación son los grandes tenedores (los que tienen cinco o más viviendas) y los pequeños caseros que alquilan por primera vez un determinado piso en el último lustro, si su antigüedad supera el quinquenio. En el pasado ejercicio, prácticamente ninguno de los primeros se vio obligado a aplicar el control de alquileres, pues optaron por prorrogar el contrato a sus inquilinos durante tres años más y aumentarles en un 3% la cuantía anual sufragada (el importe permitido por el gobierno).

En 2024, los pequeños propietarios, que adquirieron o heredaron un inmueble, utilizaron cuatro estrategias para eludir la aplicación del nuevo límite: destinarlo a arrendamiento de temporada, comprarlo en un municipio donde no exista control de alquileres, adquirir un activo diferente de la vivienda y vender el piso recibido en herencia. Una sustancial parte de los últimos no tenía intención de enajenarlo, pero cambió de opinión cuando comprobó la diferencia existente entre el importe del alquiler de mercado y el del índice de precios oficial.

La disminución de los precios de alquiler tampoco puede ser atribuida a un efecto estadístico. En este caso, del surgido del traslado de las viviendas más caras desde el mercado convencional al de arrendamiento de temporada. En primer lugar, porque en la mayoría de los municipios de Cataluña no existe una significativa demanda de la última modalidad de arriendo. En segundo, debido a que los propietarios sólo podían efectuar el cambio, si el contrato de alquiler estándar finalizaba durante el pasado año.

No obstante, en los próximos ejercicios, es muy probable que el número de viviendas destinadas al alquiler de temporada crezca en una elevada medida en Barcelona. En primer lugar, porque seguirá creciendo la población móvil en la capital catalana, derivado del aumento de estudiantes, trabajadores desplazados por sus empresas o nómadas digitales.

En segundo, por el aumento de la diferencia de rentabilidad proporcionada por ambas modalidades de arriendo. En el alquiler de temporada, el precio es libre; en el arrendamiento convencional el importe está restringido por la Administración. Una estricta regulación del primero cuya consecuencia fuera una elevada disminución de la población móvil causaría un gran perjuicio a las universidades y a una sustancial parte de las empresas dedicadas a ofrecer servicios lúdicos.

En definitiva, en los próximos meses, desconfíe de las cifras ofrecidas por algunas estadísticas oficiales sobre el mercado residencial, pues más que nunca debe recordar que las palabras oficial y verídico no son sinónimos. En relación al mercado de alquiler, los números se ajustarán al relato y no al revés como debería ser.

Si tiene dudas sobre la veracidad de algunas estadísticas oficiales, le recomiendo que pregunte sobre lo que ocurre en el mercado de alquiler a los profesionales inmobiliarios. En Barcelona y algunos municipios del área metropolitana, estoy seguro que le dirán que nunca habían visto tantas personas desesperadas por encontrar una vivienda en el mercado de arrendamientos.

Una desesperanza que a algunas les lleva a ofrecer al agente inmobiliario o administrador de fincas pagar más cada mes por el alquiler de lo indicado por el índice oficial y ofrecer al propietario un pago único adicional (por ejemplo, 3.000 €). Una situación que nada tiene que ver con los relatos de cuentos de hadas ofrecidos por algunos políticos.