Entre 2004 y 2007, las entidades financieras compitieron ferozmente entre ellas por conceder hipotecas a las familias. Por tanto, casi cualquier ciudadano que solicitó una, la consiguió. La clave del éxito estuvo en el traje a medida que hicieron a sus clientes. Para cuadrar las cifras, estiraron el número de años del préstamo, otorgaron créditos con cuotas crecientes o por un importe equivalente al precio de la vivienda.

Después de la explosión de la burbuja inmobiliaria y la desaparición de numerosas cajas de ahorros, la banca dejó de ser imprudente. En otras palabras, pasó de ser una sastrería financiera a una tienda prêt-à-porter. Sus directivos suprimieron la mayoría de las anteriores arriesgadas prácticas y las que sobrevivieron tuvieron una escasa relevancia estadística.

En el último grupo, estaban las hipotecas por el 100% del importe del piso. Las continuaron ofreciendo, pero de forma mucho más selectiva. Los principales beneficiados fueron sus clientes más rentables, tanto los antiguos como los nuevos. A los primeros, otro banco les había ofrecido un préstamo de las anteriores características. Los segundos disponían de elevados ingresos, una gran solvencia y estaban dispuestos a vincularse mucho con la entidad, pues aceptaban contratar diversos productos de su cartera.

El domingo 7 de mayo, los anteriores préstamos volvieron a ser protagonistas, pues Pedro Sánchez los rescató de su ostracismo. En un mitin en Santa Cruz de Tenerife, anunció su regreso masivo. A partir del citado mes, el ICO avalaría el 20% del precio de la vivienda adquirida por determinados colectivos y estimularía a los bancos a otorgar hipotecas por el 100% de su importe, en lugar del porcentaje estándar del 80%.

Los beneficiados por el anterior aval serán los jóvenes de hasta 35 años y las familias con hijos menores de 18, sea cual fuera la edad de sus progenitores. No obstante, unos y otros han de utilizar la vivienda comprada como residencial habitual y no haber adquirido previamente ninguna otra. Si el comprador es una persona, esta solo puede beneficiarse de la anterior medida si sus ingresos anuales no superan los 37.800 euros. En cambio, si los adquirentes son una pareja, el anterior límite asciende a los 75.600 euros.

La propuesta no constituye una novedad, pues una muy similar la ha aplicado el Partido Popular en Murcia, Madrid, Castilla y León, Galicia y Andalucía. No obstante, la original procede del Reino Unido. En concreto, constituye una de las medidas estrella del programa Help to Buy, iniciado el 1 de abril de 2013 por el Gobierno conservador de Cameron y derogada su última parte el 31 de marzo del actual año.

En dicho programa, la Administración proporcionaba a los compradores de viviendas un aval, un préstamo participativo o una pequeña subvención. En los dos casos iniciales, los adquirentes solo desembolsaban un 5% del importe del piso y los gastos e impuestos derivados de la compra.

En el Reino Unido, las anteriores actuaciones tuvieron una repercusión mixta. En las pequeñas ciudades, su impacto fue positivo, pues ayudó a numerosas familias a mudarse desde una vivienda de alquiler a una de propiedad y a aumentar el número de inmuebles construidos. A pesar del incremento de la oferta, los precios subieron. Sin embargo, en la mayoría de ellas lo hicieron de forma moderada.

En cambio, en las metrópolis más pobladas, sus consecuencias fueron negativas, pues el programa contribuyó de forma decisiva a generar una espiral inflacionista. Además, una parte sustancial de los beneficiados no fueron familias de limitados recursos económicos, sino clase media-alta que cambiaba una buena vivienda por otra mejor. Por tanto, en dichas ciudades, donde más difícil era acceder a un piso en propiedad, Help to Buy no solucionó los problemas existentes, sino que los agravó.

Los resultados obtenidos no fueron sorprendentes, sino previsibles. La propaganda del programa se centró en las familias con menos recursos económicos, especialmente las formadas por jóvenes parejas. No obstante, los distintos gobiernos conservadores eran perfectamente conscientes de que el gran estímulo otorgado a los demandantes de inmuebles favorecería a los promotores y los propietarios, pues ambos obtendrían un mayor precio por la venta de sus propiedades.

Las dos últimas repercusiones ya les parecían bien, pues la primera comportaba una mayor ocupación y actividad económica y la segunda un aumento de la riqueza de muchos de sus votantes. Por eso, destinaron al programa cuantiosos recursos, permitieron acogerse a él a compradores de pisos de elevado precio y ofrecieron también ayudas a los adquirentes de una vivienda de mejora, además de a los que compraban su primer inmueble.

Un ejemplo permite visualizar claramente la generosidad de la Administración. En Londres, en 2022 una familia podía recibir una ayuda en forma de préstamo participativo para la adquisición de una vivienda si su precio no sobrepasaba las 600.000 libras. Dicho crédito ascendía como máximo al 40% del precio de la vivienda, tenía durante los cinco primeros años un tipo de interés nulo y en los siguientes uno muy bajo, aunque el Banco de Inglaterra subiera significativamente los tipos.

Por tanto, en la última década, la gran subida del precio de la vivienda en la capital ha estado sustentada en los elevados salarios obtenidos por una parte de sus ciudadanos, la atracción de extranjeros de gran poder adquisitivo y en una sustancial medida el programa Help to Buy. Para comprar en ella, los británicos disponían de dos vías de financiación: una hipoteca y el préstamo participativo otorgado por el Gobierno. La primera suele concederse por el 75% del importe de venta y el segundo podía ascender hasta el 40% del precio.

En nuestro país, aunque las medidas propuestas por PSOE y PP constituyen una copia de una parte del programa Help to Buy, su repercusión sobre el mercado residencial será muy diferente. En el Reino Unido, sus efectos tuvieron una gran importancia; en cambio, en España tendrán un carácter residual. No constituye un error de diseño, sino que es su verdadera intención.

La clave está en la escasa dotación presupuestaria de los planes presentados por unos y otros políticos. El mejor ejemplo lo proporciona la Comunidad de Madrid. El importe destinado al programa Mi Primera Vivienda equivale a calderilla (18 millones euros). Por eso, en marzo de 2023, el número de avales otorgados únicamente era de 307.

La propuesta del Gobierno de la nación puede a priori beneficiar a muchos hogares. En primer lugar, porque hay 9.250.779 residentes en nuestro país con edades entre 18 y 35 años. En segundo, debido a que en los últimos tres lustros los bajos salarios han impedido a muchas familias con hijos menores de edad disponer del 31% del precio de la vivienda que no financia el banco en las autonomías con un más elevado impuesto de transmisiones patrimoniales.

En tercero, porque el umbral de renta (37.800 euros) para acceder al aval es sustancialmente superior al salario anual medio y mediano, respectivamente. En 2020, el primero se situó en 25.165,51 euros y el segundo en 20.920,12 euros. No obstante, según ha reconocido Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, dicho plan solo permitirá ayudar a comprar un piso a 50.000 familias en los próximos dos años y medio. Una cuantía insignificante en relación al número potencial de beneficiados.

A pesar de lo indicado unas líneas más arriba, estoy a favor de las hipotecas por el 100% del precio. Jamás de forma generalizada, cuando hay un boom inmobiliario o para beneficiar a los que ya poseen una vivienda en propiedad. El plan debe ayudar a las familias de ingresos medios y bajos a adquirir un primer piso, solo estar vigente en períodos de estabilidad de precios o recesión inmobiliaria y poseer la hipoteca un tipo de interés fijo, al menos durante sus 10 primeros años.

De la experiencia del Reino Unido, los políticos españoles habrían de aprender que el aval de la Administración no debería permitir la adquisición de una buena vivienda en un magnífico distrito de Barcelona y Madrid. Si esta es su pretensión, el resultado será nefasto. Sus objetivos tendrían que ser los siguientes: la compra de un piso en casi cualquier calle de una pequeña ciudad, en la mayor parte de los barrios de las urbes medianas y en la periferia de las grandes. Por eso, el importe de la vivienda adquirida no ha de superar los 200.000 euros.

Es indudable que dicha política debería de ir acompañada de estímulos a la construcción de viviendas. Si no se hace así, una gran subida del precio constituirá una consecuencia indeseable. No obstante, esta será menos peligrosa en las pequeñas ciudades que en las grandes, pues en las primeras el importe de venta continúa siendo sustancialmente inferior al de 2007, mientras en las segundas ya lo supera.

Finalmente, el programa ha de durar un mínimo de 10 años, aunque sea de forma discontinua, y beneficiar al menos a 200.000 familias en cada ejercicio. Si así lo hace, constituirá una verdadera ayuda a la adquisición de un primer piso y drenará poco a poco la gran bolsa de demanda potencial de vivienda que actualmente integran los menores de 40 años.

En definitiva, para mejorar el acceso a una vivienda en propiedad por parte de los que no poseen una, un programa de concesión de hipotecas por el 95% o 100% del precio de venta puede constituir una medida acertada, equivocada o simplemente humo. En el Reino Unido, supuso lo primero en las pequeñas ciudades y lo segundo en las grandes. En España, hasta ahora, es simplemente lo tercero.

Ojalá me equivoqué y el anuncio del presidente del Gobierno sea el principio de un plan de largo alcance para convertir en propietarios a muchos inquilinos. Es exactamente lo que desean la inmensa mayoría de ellos.