En el mercado residencial es imprescindible distinguir entre precio de oferta y de transacción. El primero es el que pide el propietario de la vivienda, el segundo el que acuerdan comprador y vendedor. Uno nos informa de lo que desea percibir quién la vende, otro de lo que realmente obtiene por ella.

En los portales inmobiliarios siempre aparece el de oferta. En el caso de la vivienda nueva, excepto en las crisis inmobiliarias, equivale generalmente al de cierre de la operación. Los promotores analizan mensualmente su ritmo de ventas y, si éste es bueno, suben el precio. Solo lo bajan, si aquél es malo durante bastantes meses. De manera general, lo aumentan mucho más fácilmente que lo disminuyen.

En la vivienda usada, la diferencia entre uno y otro puede llegar a ser considerable, pues el propietario suele creer que su piso es mejor de lo que es o porque intuye que el comprador querrá obtener una rebaja sobre el precio de oferta. Éste normalmente acepta el importe establecido por el promotor; en cambio, suele realizar una oferta a la baja a su dueño.

Debido a los anteriores motivos, en febrero de 2020, la mayoría de los pisos usados anunciados en los portales inmobiliarios estaban sobrevalorados entre un 10% y 15%. Un importe bastante habitual, después de más de un lustro de expansión del mercado residencial, especialmente en las ciudades más pobladas del país.

No obstante, después de una crisis tan aguda como la generada por la Covid--19, me parece increíble que muchos propietarios y promotores no disminuyan el importe de venta. Ahora, los ciudadanos no pueden pagar los anteriores precios. Poseen menos renta y riqueza y una significativa parte de ellos una inferior capacidad de endeudamiento.

La indicada sobrevaloración tiene una justificación parcial en un mercado alcista, pues el paso del tiempo la disminuye o convierte en nula. No obstante, no existe ninguna en uno claramente bajista, pues el plus pedido sobre el precio de mercado aumenta mucho. Por tanto, un piso sobrevalorado en febrero en un 10%, ahora es posible que lo esté un poco más del 20%.

Entre el 1 de marzo y el 31 de mayo, el Ibex-35 bajó un 18,6%. En cambio, según Idealista, el precio de oferta de la vivienda usada en España solo lo hizo un 1,3% . En Barcelona y Madrid no disminuyó, sino aumentó en un 2,6% y 1,5%, respectivamente. Los principales motivos de la sorprendente evolución son los siguientes:

1) Los ciudadanos no son conscientes de la magnitud de la crisis económica. Una sustancial parte de ellos tiene una gran preocupación por la crisis sanitaria. No obstante, infravaloran la económica. Estiman que la desaparición de la primera provocará la de la segunda. A partir de septiembre, ésta se verá con mucha mayor crudeza y es muy probable que las bajadas de precio sean más numerosas y por un mayor importe que las realizadas hasta el momento. En Barcelona y Madrid, a 15 junio, solo un 1,6% de los pisos ofrecidos en Idealista había disminuido el importe de venta al menos en un 10%.

2) Los propietarios creen que su piso es especial. Da al interior de un patio de manzana, tiene poca luz, muchos metros de pasillo y una mala distribución. En resumen, es rematadamente feo. A pesar de ello, es probable que su propietario lo considere especialmente bonito y esté convencido de que alguien lo valorará como lo hace él. En otras palabras, busca un mirlo blanco que tenga un gusto horroroso y no sea consciente de la actual crisis. La especie ha desaparecido.

3) Los propietarios no se quieren precipitar. Prefieren esperar a ver qué sucede en los próximos meses. En concreto, a qué los medios de comunicación les informen de que la caída del precio de los pisos es muy elevada. Cuando así suceda, decidirán bajar el del suyo. No obstante, probablemente seguirá estando caro, pues el de mercado habrá disminuido más. En el momento que llega una crisis, el propietario debe realizar una rápida bajada del importe de venta. Si así lo hace, lo podrá vender a un precio superior al que lo haría seis meses después.

4) Las agencias inmobiliarias se sorprenden de la demanda existente. En la reapertura se han encontrado con una positiva sorpresa: hay muchos interesados en sus pisos. No obstante, éstos constituyen un elevado número para dos semanas, pero ni mucho menos para los dos meses que como mínimo han estado cerradas.

Han confundido una demanda embalsada con una nueva. Por eso, muchas no han recomendado a sus clientes una bajada del precio de sus viviendas. Sin embargo, numerosos interesados no siempre equivale a grandes ventas. En la primera semana de junio, una de las mayores franquicias del país vendió el 20% de los pisos que en el mismo período de 2019.

5) A los agentes inmobiliarios les cuesta recomendar bajadas de precios. En el mercado residencial, cuesta mucho captar una vivienda. Por tanto, cuando un agente lo ha conseguido, no quiere que la retire de la venta su propietario o se la dé a otro. Para no contrariarle, espera un tiempo a decirle que la vivienda es invendible al precio establecido. Le indica que casi no hay interesados y, los pocos que ha habido, consideran excesivo su importe de venta.

En definitiva, el mercado residencial ajusta sus precios de forma más lenta que el bursátil o casi cualquier otro de carácter financiero. Por las razones indicadas, la mayoría de las bajadas las veremos a partir de septiembre, después de que los propietarios reflexionen durante el verano y la crisis económica quedé mucho más patente.

Por la misma razón, también el importe de venta se recuperará más tarde de lo que lo hará la economía. Históricamente, primero empieza a subir el PIB, después el empleo y finalmente el precio de la vivienda. Por tanto, en ninguna o en muy pocas ciudades, éste subirá en 2021.

De las caídas no se librarán los pisos nuevos. Aunque los promotores digan que su oferta es escasa, también acabarán bajando su precio. Si la diferencia entre uno nuevo y otro antiguo, para una idéntica superficie y localización, llega al 25%, el primero queda fuera de mercado. Me parece increíble que vuelvan a cometer el mismo error que en 2008. Ya lo dice el dicho: “el hombre es el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra”.