Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda / EP
Confirmado: el propietario puede no renovar el contrato de alquiler y subir el precio en estos casos, según la Ley de Arrendamientos Urbanos
La clave está en la fecha de vencimiento del contrato, el preaviso y la cláusula de revisión
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El mercado del alquiler vuelve a establecer reglas distintas.
Tras la derogación parlamentaria del Real Decreto-ley 8/2026, han decaído dos de las medidas que más protegían al inquilino.
Medidas decaídas
Se tratan de la prórroga extraordinaria de hasta dos años y el tope del 2% en la actualización anual de muchas rentas.
Con ese cambio, el marco general vuelve a girar en torno a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a lo que figure en cada contrato.
Hay límite de incremento
Eso no significa que el casero pueda hacer cualquier cosa ni subir el alquiler sin límites en cualquier momento.
Lo que cambia es que desaparece ese escudo extraordinario y vuelven a pesar las reglas ordinarias.
Cuándo termina el contrato
Como cuándo termina el contrato, si existe cláusula de actualización, qué índice corresponde y si el propietario ha cumplido con los plazos legales de comunicación.
Ahí está la diferencia entre una subida válida y un conflicto.
Cinco o siete años
Uno de los puntos más importantes es que el arrendador no puede cortar el alquiler cuando quiera.
La LAU fija una duración mínima obligatoria para el arrendatario de cinco años si el propietario es persona física y de siete años si es persona jurídica.
Derecho del inquilino
Hasta que no se alcanza ese plazo, el inquilino mantiene su derecho a continuar en la vivienda salvo supuestos tasados.
![Crónica Directo - 2026-05-05T133825.942.png](["https:\/\/a2.elespanol.com\/cronicaglobal\/2026\/05\/05\/actualidad\/1003742758115_16050107_320x180.jpg"])
El momento decisivo llega cuando termina ese periodo de protección. A partir de ahí, el propietario puede comunicar que no quiere renovar el contrato, pero debe hacerlo respetando el preaviso legal.
Aviso con antelación
En el caso del arrendador, la ley exige avisar con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
La ley contempla además otro supuesto distinto, la recuperación de la vivienda para destinarla a residencia permanente del propio arrendador o de determinados familiares.
Debe constar en el contrato
Pero esa posibilidad no opera de forma automática.
La LAU exige que esta causa conste expresamente en el contrato y que concurran las condiciones legales para poder activarla.
Recuperación regulada
Ese matiz es importante porque muchos propietarios creen que basta con alegar necesidad sobrevenida. No siempre es así.
![Eclipse](["https:\/\/a2.elespanol.com\/cronicaglobal\/2026\/05\/05\/actualidad\/1003742758134_16050278_320x180.jpg"])
La recuperación por necesidad está regulada y debe encajar con lo previsto legalmente.
Renta actualizada anualmente
Por eso no puede confundirse con la simple decisión de no renovar cuando el contrato ya ha llegado a su vencimiento legal.
Aquí conviene separar dos escenarios. Durante la vida del contrato, la renta solo puede actualizarse una vez al año y únicamente si existe una cláusula que lo permita.
Dos vías posibles
En ese caso, la revisión dependerá del índice o sistema pactado y, para los contratos posteriores a la Ley de Vivienda, puede entrar en juego el IRAV del INE.
La calculadora oficial del Ministerio de Vivienda distingue precisamente entre contratos anteriores y posteriores al 26 de mayo de 2023.
Muchos casos topados al 2%
El gran cambio tras la caída del decreto es que ya no sigue vigente ese tope extraordinario del 2% que había impuesto el Real Decreto-ley 8/2026.
![El Papa León XIV](["https:\/\/a2.elespanol.com\/cronicaglobal\/2026\/05\/04\/actualidad\/1003742757762_16046361_320x120.jpg"])
Mientras esa norma estuvo en vigor, la actualización anual quedó topada en muchos supuestos.
Revisión anual
Al decaer, vuelve a aplicarse el régimen ordinario de la LAU y del contrato firmado entre las partes.
El momento más claro para un aumento importante del precio no suele ser la revisión anual, sino el final del contrato.
Subida bajo el marco legal
Una vez superados los cinco o siete años de duración mínima, si el propietario decide no renovar y después vuelve a alquilar la vivienda, puede ofrecer un nuevo contrato con la renta que estime oportuna dentro del marco legal aplicable.
Con el cambio de escenario, los inquilinos tienen que mirar ahora dos cosas antes que ninguna otra: cuándo se firmó el contrato y cuándo vence.
Dentro o fuera de plazo
Si sigue dentro del periodo de protección mínima, el propietario no puede simplemente decidir que el arrendatario se vaya para subir el precio.
Si ese plazo ya se ha agotado, el margen del arrendador cambia y la no renovación se convierte en una opción real, siempre con el preaviso correcto.
