Una pareja visita una vivienda en alquiler
Ya ha entrado en vigor en España: si llevas más de 5 años de alquiler, puedes exigir al propietario bajar la fianza al renovar en 2026
El alto precio de la vivienda hace que pequeños cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos adquieran una relevancia vital para el bolsillo de los inquilinos
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El encarecimiento constante del mercado inmobiliario ha puesto el foco en las condiciones estrictas que regulan los contratos entre propietarios e inquilinos.
Con los precios batiendo récords en muchas ciudades, las garantías económicas exigidas al firmar o renovar un piso se han convertido en un obstáculo clave para las familias.
El matiz legal oculto
En este contexto de máxima tensión, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) introduce un mecanismo de alivio que la inmensa mayoría de los arrendatarios desconoce.
La normativa vigente permite al inquilino solicitar una rebaja de la cantidad retenida si se renueva el contrato, ajustándola a la renta que se vaya a pagar.
![ley para limitar la compra vivienda](["https:\/\/a2.elespanol.com\/cronicaglobal\/2026\/02\/23\/vida\/1003742735405_15884549_320x180.jpg"])
Los límites de la fianza
La legislación establece que la garantía obligatoria en los contratos de vivienda habitual debe equivaler, como mínimo, a una mensualidad de renta.
Desde la reforma normativa de 2019, el propietario puede exigir extras, pero el máximo legal permitido se sitúa en tres meses en total (uno obligatorio y dos complementarios).
![Persona tomando el sol y haciendo deporte en la terraza comunitaria](["https:\/\/a2.elespanol.com\/cronicaglobal\/2026\/02\/27\/mas-economia\/1003742736759_15766734_320x180.jpg"])
El papel de las autonomías
Todo este dinero debe ser depositado obligatoriamente por el arrendador en el organismo autonómico correspondiente (como el Incasòl en Cataluña), reforzando la seguridad jurídica.
Expertos del sector como Sara Izquierdo, vinculada a la Universidad Nebrija, recuerdan que este importe busca únicamente asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato.
![Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, flanqueado por la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, y el presidente del Consejo, Charles Michel / EP](["https:\/\/a2.elespanol.com\/cronicaglobal\/2024\/01\/12\/business\/824427779_15884522_320x180.jpg"])
La barrera de los cinco años
El aspecto menos conocido de la ley es que la cantidad entregada inicialmente no puede modificarse bajo ningún concepto durante los primeros cinco años de alquiler.
En el caso de que el casero sea una persona jurídica (una empresa o fondo), este plazo de protección para el inquilino se extiende hasta los siete años.
![Pedro Sánchez / EFE](["https:\/\/a2.elespanol.com\/cronicaglobal\/2026\/03\/12\/actualidad\/1003742740728_15884525_320x180.jpg"])
Cómo reclamar el dinero
Al finalizar ese periodo inicial y prorrogar el acuerdo, se abre por fin la posibilidad legal de revisar y renegociar la fianza que se depositó años atrás.
El inquilino tiene derecho a pedir una reducción para que la garantía exigida se ajuste estrictamente a una o dos mensualidades de la renta actual.
![Un hombre se suena la nariz.jpg](["https:\/\/a2.elespanol.com\/cronicaglobal\/2026\/03\/26\/actualidad\/1003742745653_15885549_320x180.jpg"])
Medidas ante precios récord
Según los datos recientes de los portales inmobiliarios, el alquiler sigue subiendo sin freno y supera ya los 14 euros por metro cuadrado en las zonas más demandadas.
Ante esto, el Ministerio impulsado por Isabel Rodríguez trabaja en iniciativas como Casa 47, una gestora estatal diseñada para promover alquileres de larga duración por debajo del mercado.
