Entra en vigor: si llevas más de 5 años de alquiler, puedes exigir al propietario bajar la fianza al renovar en 2026

En Cataluña, según los últimos datos del Idescat, hay 118.626 viviendas con contratos firmados en régimen de alquiler. Los miles de inquilinos deben tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue siendo la norma básica que regula los alquileres de vivienda y de locales en España.

Aunque su texto consolidado no ha cambiado desde la reforma ligada a la Ley 12/2023, el régimen actual del alquiler está claramente condicionado por esa ley, por las zonas de mercado residencial tensionado y por las reglas aplicables a la actualización anual de rentas.

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Según esta ley, los arrendadores piden una fianza legal (un mes) y, en ocasiones, garantías adicionales (otro mes) para cubrir riesgos de impago, desperfectos o incumplimiento de contrato. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga estrictamente a un mes, pero permite garantías extras (máximo 2 meses adicionales) para mayor seguridad.

En el apartado 1 del artículo 36 de dicha ley recoge que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

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Además, esta norma explica que el arrendador puede modificar la cuantía de la fianza pasados los 5 años de contrato o los 7 años si se trata de un agente inmobiliario. “Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.

Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga”.

Es por ello que no es sorprendente si en la renovación de contrato tu fianza se ve incrementada, ya que el propietario puede actualizarla conforme a la subida del IPC o según la renta mensual de alquiler.

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No obstante, según Arrenta Correduría de Seguros, “cuando el contrato se prorrogue o la renta se modifique. El arrendador podrá exigir que la fianza se ajuste al nuevo importe mensual pactado”.

Devolución de la fianza

En caso contrario, de que no quieras renovar el contrato de arrendamiento, debes tener en cuenta que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Superado este plazo, la cantidad no devuelta devenga el interés legal del dinero a favor del arrendatario.

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Este mes se considera un plazo razonable para que el propietario verifique el estado del inmueble, compruebe que no hay rentas pendientes y liquide posibles gastos de suministros. Si tras ese periodo no ha realizado el reembolso, se presume demora del arrendador.

Si el arrendador no devuelve la fianza dentro del mes legal, el importe pasa a generar intereses legales (art. 1108 del Código Civil). Estos intereses se calculan sobre la cantidad retenida y por los días de retraso.