Ya ha entrado en vigor: los alquileres de menos de cinco años se extienden automáticamente, aunque el propietario no quiera

La última reforma de la Ley de Vivienda ha reabierto el debate sobre el equilibrio entre los derechos de propietarios e inquilinos. Mientras una parte de la sociedad considera que se trata de un paso decisivo para facilitar el acceso a una vivienda, otros advierten de su impacto en el mercado del alquiler y en la seguridad jurídica de los arrendadores.

En este nuevo escenario, el Gobierno busca reforzar la protección de los inquilinos en un contexto marcado por la escalada de precios y la creciente competencia por acceder a una casa o piso. La normativa introduce cambios relevantes que afectan directamente a la duración de los contratos y a las condiciones de permanencia en los inmuebles.

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Prórrogas obligatorias

Uno de los aspectos clave de la reforma es la prórroga automática de los contratos de alquiler de corta duración. En concreto, los contratos firmados por menos de cinco años --cuando el propietario es persona física o de siete años, si se trata de una persona jurídica-- se extienden de forma obligatoria hasta alcanzar esos plazos.

Esto implica que, aunque el propietario no desee renovar el contrato, el inquilino puede continuar en la vivienda siempre que cumpla con sus obligaciones, como el pago de la renta y el respeto de las condiciones pactadas. Así lo recoge el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que refuerza la estabilidad residencial de los arrendatarios.

El derecho de permanencia

La reforma introduce además el denominado derecho de permanencia. Esta figura permite al inquilino seguir residiendo en la vivienda una vez finalizado el contrato, siempre que haya cumplido con todas las condiciones del acuerdo inicial.

Los expertos consideran que esta medida puede contribuir a reducir la rotación en el mercado del alquiler, ofreciendo mayor seguridad a quienes buscan estabilidad a largo plazo. Sin embargo, también supone un cambio significativo en la relación contractual entre propietario e inquilino.

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Preocupación entre los propietarios

Desde el lado de los arrendadores, la normativa ha generado inquietud. Diversas asociaciones de propietarios alertan de que estas medidas limitan su capacidad para gestionar sus inmuebles con autonomía, especialmente, al finalizar los contratos.

En este sentido, advierten de que una regulación más estricta podría desincentivar la oferta de viviendas en alquiler. Algunos propietarios podrían optar por otras alternativas de inversión menos reguladas, lo que, a medio plazo, podría tensionar aún más el mercado.

Además, la reforma afecta directamente a decisiones como vender el inmueble o modificar la renta, obligando en muchos casos a adaptarse a las nuevas condiciones legales o a negociar con los inquilinos dentro de los márgenes establecidos.

Límites a la subida del alquiler

Otro de los puntos más sensibles es la actualización de las rentas. En un contexto de incremento sostenido de los precios de la vivienda, la ley establece límites claros para evitar subidas desproporcionadas.

Para los contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023, la actualización se rige por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este indicador fijó, por ejemplo, una subida máxima del 2,14% en enero de 2026, aunque su valor se revisa mensualmente y puede consultarse en el Instituto Nacional de Estadística (INE). Por su parte, los contratos anteriores a esa fecha siguen vinculados al IPC, siempre que así se haya establecido en el acuerdo entre las partes.

Cuándo se puede subir la renta

Tanto si la actualización se rige por el IRAV como por el IPC, el propietario solo puede incrementar el alquiler una vez al año. Esta subida debe coincidir con la fecha de aniversario del contrato y estar expresamente contemplada en una cláusula.

Existe, no obstante, una excepción relevante. El arrendador puede aumentar la renta antes de ese plazo si ha realizado obras de mejora en la vivienda. En estos casos, deberá comunicarlo por escrito al inquilino y justificar el coste de las actuaciones.

Desde enero de 2025, el IRAV se ha consolidado como el único índice legal aplicable para la actualización de nuevos contratos o renovaciones, lo que refuerza el control sobre las subidas.

Qué ocurre si el inquilino no acepta

La normativa también contempla situaciones de desacuerdo. Si el inquilino no acepta la subida, pero continúa pagando la renta anterior, el contrato se mantiene vigente en esas condiciones.

Sin embargo, el propietario tiene la posibilidad de acudir a la vía judicial para reclamar la actualización, lo que introduce un nuevo frente potencial de conflicto en un mercado ya tensionado.

En conjunto, la reforma de la Ley de Vivienda redefine las reglas del alquiler en España, con el objetivo de equilibrar el acceso a la vivienda y la protección de los inquilinos, aunque no sin generar controversia entre los distintos actores del sector.