El mercat de l'habitatge el 2026

Entre 2014 i 2020, els principals impulsors del mercat residencial van ser la demanda de millora i la inversió patrimonialista. En altres paraules, la classe mitjana-alta.

D'una banda, aquells que buscaven substituir el seu habitatge actual per un altre amb més superfície, millor localització i més estances exteriors. De l'altra, els que compraven per llogar, a causa dels baixos preus dels pisos i la major rendibilitat oferta pel lloguer en relació amb els dipòsits a termini i la renda fixa.

El 2021, les característiques dels adquirents van començar a canviar. El nombre d'habitatges comprats per les llars de classe mitjana-baixa va augmentar de manera substancial, especialment entre els joves menors de 40 anys als districtes més obrers de les grans i mitjanes ciutats. No obstant això, la tendència anterior va patir una pausa el 2023, a causa de l'elevat increment del tipus d'interès principal del BCE i a una prudència bancària més elevada.

Al segon trimestre de 2024, una etapa de bonança va donar pas a un boom immobiliari. La principal causa va ser el massiu desplaçament dels joves des del mercat de lloguer al de compra. Un trasllat derivat de la dificultat de trobar un habitatge en règim de lloguer i d'un import del lloguer superior al de la quota hipotecària, en pisos de característiques similars.

El 2025 ha tingut lloc una substitució parcial dels motors generadors de demanda d'habitatge. Ha perdut impuls el de millora i inversió patrimonialista i l'ha guanyat el de primer accés a la propietat i l'especulatiu. És la clàssica rotació de demandes, després de nombrosos anys en què l'auge de les dues primeres van donar lloc a la major part de les transaccions.

La creixent dificultat per vendre un habitatge de millora, especialment a les grans ciutats del país i en el segment d'alt estànding de segona mà, prové de la discrepància entre oferents i demandants respecte al seu preu. Els primers pretenen obtenir força més del que els segons estan disposats a pagar, especialment si els últims són espanyols.

La inversió patrimonialista ha estat substituïda per l'especulativa. En primer lloc, pel pànic dels inversors que els llogaters es declarin vulnerables. En segon, per la possible instauració d'un control de preus en determinades ciutats, a causa de la insistència del Govern a estendre'l des de Catalunya a la resta del país.

La inversió especulativa està basada en l'aplicació del flipping house. Una intervenció en el mercat residencial consistent en tres accions: compra, reforma i venda de l'habitatge. Una actuació força lucrativa si l'inversor adquireix el pis amb descompte i aconsegueix vendre'l al preu de mercat, ja que la conjuntura actual a l'alça li permet navegar amb vent de cua.

En el següent exercici, continuarà el boom immobiliari iniciat al segon trimestre de 2024. Al conjunt del país, tant a les grans ciutats com a les mitjanes i petites urbs, tindrà lloc un elevat augment del preu i de les vendes. El primer incrementarà al voltant d'un 8% i les segones, d'un 7,5%.

Les transaccions arribaran a les 850.000 unitats, ja que el 2026 es vendran 60.000 habitatges més que l'any anterior. Els principals impulsors del mercat residencial seran els mateixos que en l'exercici actual: l'escassetat i carestia del lloguer, un import del lloguer superior al de la quota hipotecària, una elevada estabilitat en l'ocupació, l'augment del poder adquisitiu de les llars, un tipus d'interès hipotecari reduït i l'increment del crèdit bancari.

El 2026, el nombre d'habitatges venuts serà el tercer més gran de la història, sent aquesta xifra només superada el 2005 (901.574) i el 2006 (955.186). L'alienació d'immobles de segona mà tornarà a marcar un rècord per segon any consecutiu, en assolir les 765.000 unitats. Una quantitat substancialment superior a la de qualsevol dels exercicis de la primera dècada de l'actual segle, el màxim de la qual va tenir lloc el 2005 en assolir les 565.096 vendes.

Aquest any, el BCE reduirà el seu tipus principal d'interès fins a l'1,5%. Una actuació que disminuirà els tipus hipotecaris i permetrà a una part substancial de les llars obtenir un préstec fix a l'1,8% i sufragar un 1,5% per la part invariable d'una hipoteca mixta.

Una conjuntura derivada de l'existència d'una guerra hipotecària, ja que tots els bancs pretenen augmentar els beneficis procedents del finançament de la compra d'immobles. Per aconseguir el seu objectiu, hauran de donar força més préstecs, ja que aquesta serà la principal manera de compensar el menor guany obtingut per euro prestat.

El 2026, el nou crèdit atorgat a les llars per a la compra d'habitatge ascendirà a 102.000 milions d'euros. En termes relatius, suposarà un 20% més del concedit durant l'any actual, però aproximadament un 60% de la quantitat prestada el 2006. No obstant això, si descomptem la inflació de les dues últimes dècades, el seu import serà únicament un 40% del proporcionat el 2006.

En aquest exercici, augmentarà el nombre d'hipoteques concedides a 35 i 40 anys, així com les facilitades per un import superior al 80% del preu de l'habitatge. No obstant això, les últimes difícilment superaran les quatre cinquenes parts del valor de taxació. Unes millors condicions financeres que impulsaran la compra de pisos i, especialment, les dels joves.

En el pròxim exercici, la notícia més rellevant serà el gran increment dels habitatges adquirits pels menors de 40 anys. Per això, a les grans ciutats serà més fàcil vendre una propietat als districtes obrers que als barris d'alt estànding i el preu de l'habitatge pujarà més als primers que als segons. També ho farà encara més a les urbs de la perifèria, principalment habitades per llars de classe mitjana-baixa, que a les principals metròpolis.

L'escàs estalvi dels joves serà compensat per les aportacions dels seus progenitors. El 2026, tindrà lloc el traspàs de capital de pares a fills més gran de la història del nostre país, materialitzat mitjançant donacions legals, encobertes i préstecs entre particulars. El gran augment de les compres efectuades pels menors de 40 anys farà que el percentatge d'habitatges venuts amb hipoteca augmenti substancialment i se situï al voltant del 65%.

El 2026, el nombre d'habitatges iniciats serà decebedor. L'escassetat de capital de nombrosos promotors, la manca de finançament bancari destinat a la compra de sòl, la poca mà d'obra disponible i la inseguretat generada per la lenta tramitació de les llicències per part dels municipis llastraran la construcció d'immobles.

L'any vinent, en el millor dels casos, la xifra anterior arribarà a les 200.000 unitats. Per això, s'hauran de complir tres premisses: l'Administració inicia molts més habitatges que en anys anteriors, arriben nombrosos inversors al mercat de sòl i alguns empresaris es converteixen en nous promotors.

Una xifra que superaria en 60.000 unitats els immobles començats l'any anterior. No obstant això, una quantitat escassa si la comparem amb les iniciades el 2025 (725.801) i incapaç d'absorbir la demanda d'obra nova existent. Per això, una part d'aquesta es desplaçarà al segment d'habitatge usat i impulsarà a l'alça els seus preus.

En definitiva, el boom immobiliari continuarà en el següent exercici. Els especuladors prendran el relleu dels inversors patrimonialistes i els joves d'una part dels demandants d'habitatges d'alt estànding. El resultat serà un augment de les transaccions del 7,5% i del preu d'un 8%. Malgrat el que indiquen alguns analistes, periodistes i polítics, el 2026 no hi haurà ni rastre de bombolla hipotecària ni immobiliària. Els anys següents, ja veurem.