Mentides immobiliàries

En l'últim mig segle, els dos grans problemes econòmics i socials del país han estat l'atur i l'accés a l'habitatge. Tot i que la reducció del primer ha constituït el principal desafiament per a la majoria dels governs, el segon ha adquirit una rellevància comparable durant tres etapes: 1990–91, 2004–07 i 2021–25.

En aquests períodes, els joves han mostrat una gran preocupació per l'accés a l'habitatge, però també ho han fet els seus progenitors, tot i que la majoria d'ells són propietaris de l'immoble on resideixen des de fa anys. No obstant això, en cap de les dues etapes prèvies el nivell de controvèrsia entre els diferents actors implicats, com ara Govern i oposició o propietaris i llogaters, va assolir la magnitud actual.

Les diferències entre la present conjuntura i les dues anteriors s'expliquen per tres factors fonamentals:

1) L'aparició de les xarxes socials. D'una banda, han donat visibilitat a opinions que abans amb prou feines transcendien del cercle familiar i d'amistats. De l'altra, han permès a alguns usuaris influir en milers de persones mitjançant la difusió d'interpretacions unilaterals de problemes complexos.

2) La proliferació de mitjans de comunicació, especialment diaris digitals. La “dictadura del clic” amplifica l'impacte d'informes amb conclusions sorprenents basades en dades poc fiables, ja sigui pel reduït nombre d'enquestats, errors estadístics o la deficient metodologia emprada.

3) L'entrada per primera vegada al Govern d'una formació radical de caràcter populista. Una participació exercida inicialment per Podem i ara per Sumar. Actualment, una coalició que utilitza l'habitatge per marcar perfil propi, diferenciar les seves polítiques de les del PSOE i sol·licitar l'aplicació de mesures amb una forta càrrega ideològica. Tot i que cap d'elles solucionarà els problemes existents i en ocasions els agreujarà, la contundència i simplicitat de les seves propostes agraden a una part significativa de la població.

Aquest conjunt de factors ha afavorit l'aparició i difusió de nombroses falsedats i la conversió d'algunes d'elles en veritats aparentment indiscutibles, després de ser repetides una i altra vegada per determinats polítics, periodistes i activistes socials. Entre elles destaquen les següents:

1) Els grans tenidors són els culpables del preu elevat del lloguer. Per a Sumar, Catalunya en Comú i el Sindicat de Llogateres, els posseïdors de més de deu habitatges són els responsables que al juny de 2025 l'import del lloguer a Espanya hagi assolit un nou màxim. Ni de bon tros serà l'últim, ja que una oferta escassa augura noves pujades de preus.

Una afirmació que exculpa el Govern de qualsevol responsabilitat sobre la qüestió i busca la confrontació entre grans propietaris i llogaters. Segons el seu relat, els primers dominen al seu antull el mercat i l'utilitzen per fixar preus de lloguer excessivament elevats per a les butxaques d'una part substancial de la població.

No obstant això, aquest argument resulta difícilment defensable amb les dades proporcionades pel Cadastre. Per a aquest organisme, el 2024 els grans tenidors posseïen un 4,3% del parc d'habitatges. No obstant això, la quota dels del sector privat disminuïa a un 3,4%, si de la xifra anterior descomptem els immobles propietat de les administracions, entitats i agències públiques.

Aquesta xifra encara seria més reduïda si, en lloc de les dades ofertes pel Cadastre, prenguéssim com a referència les proporcionades pel Butlletí d'Habitatge Social de 2024. El 2023, hi havia 596.693 pisos destinats al lloguer social i equivalien a un 2,4% del parc immobiliari. No tots ells eren propietat del sector públic, però sí una part substancial.

Segons aquestes dades, els grans tenidors, que prioritzen l'obtenció d'una elevada rendibilitat, posseirien únicament un 1,9% del parc d'habitatge i tindrien una quota del 9,3% en el mercat de lloguer. Si fossin els principals responsables de l'elevat import de l'arrendament, aquest només estaria a prop del seu màxim històric a les principals ciutats del país, on concentren la majoria de les seves propietats. Una conjuntura que no es correspon amb la realitat, ja que el 2024 totes les capitals de província van superar els seus registres històrics.

2) La majoria dels compradors no necessita una hipoteca. Una afirmació realitzada pels analistes de Funcas, Santiago Carbó i Francisco Rodríguez, a l'article Situació dels mercats d'habitatge i hipotecari. L'explotació de les dades de l'INE els porta a assenyalar el següent: “Des de gener fins a octubre de 2023, el nombre total de compravendes d'habitatge va ser de 832.756, però només se'n van hipotecar 323.998. Això indica que només un 38,9% d'operacions de venda d'habitatge es realitza amb finançament hipotecari”

A partir d'aquesta última xifra, una part dels polítics i periodistes ha estat capaç d'identificar les característiques dels compradors que no recorren a l'endeutament: inversors espanyols i estrangers no residents al nostre país. Segons uns i altres, ambdós tenen molts diners i no tenen necessitat d'endeutar-se. Per això no s'hipotequen.

Una conclusió que no comparteixo. En primer lloc, perquè els inversors aconsegueixen una major rendibilitat sobre el capital invertit, com més petit és aquest i més elevat el nivell d'endeutament. Per tant, gairebé sempre que poden contracten una hipoteca. En segon, perquè aquests forans tenen una escassa quota de mercat, encara que significativa en el segment d'alt standing. El 2023, van adquirir 55.217 habitatges, un 8,6% del total, principalment als municipis més turístics del Mediterrani i les Illes Canàries.

Si la meva argumentació no els ha convençut, estic segur que sí ho faran les següents xifres. Entre gener i octubre de 2023, segons l'INE, es van vendre 499.888 habitatges, exactament 332.868 menys que les indicades per Carbó i Rodríguez. En termes percentuals, ambdós economistes van comptabilitzar unes vendes un 66,6% superiors a les realment efectuades.

L'error dels analistes de Funcas no és només numèric, sinó també conceptual. Han confós els habitatges venuts (499.888) amb els que han canviat de propietari (832.756). L'última xifra és la resultant de sumar compravendes, donacions i herències. L'estadística de l'INE, que ofereix dades entre 2007 i 24, reflecteix que no ha existit cap any en què s'hagin venut més de 800.000 habitatges. El guarisme més elevat correspon al primer exercici analitzat amb 775.300 unitats. 

El 2023, segons el Banc d'Espanya, els bancs van concedir 56.396 milions a les llars per adquirir un habitatge. En aquest any, segons l'INE, la hipoteca mitjana va ascendir a 141.827 €. Per tant, el nombre de préstecs concedits va ascendir a 397.639. Una xifra que equival al 62,3% dels pisos venuts. Així doncs, a diferència del que indiquen Carbó i Rodríguez, el 2023 la majoria dels compradors d'immobles sí que van sol·licitar una hipoteca per finançar la seva adquisició.

3) El traspàs d'habitatges de la SAREB al SEPES reduirà el preu del lloguer en nombrosos municipis. Al novembre de 2025, la primera entitat ha començat a transferir a la segona 45.218 pisos, el destí dels quals serà el lloguer assequible. En termes percentuals, aquesta xifra suposa un 7,6% dels habitatges socials dedicats al lloguer i un 0,9% del parc total llogat.

La magnitud del traspàs no és irrellevant, però tampoc considerable. No obstant això, resulta sorprenent que tingui lloc més de 13 anys després de la creació del banc dolent i set exercicis després de l'arribada de Pedro Sánchez a la presidència del Govern. Si els ciutadans hem sufragat el rescat de nombroses entitats financeres, i el regal d'algunes d'elles als bancs actuals, hauria estat lògic que, des de fa molts anys, la SAREB hagués posat a disposició dels municipis els habitatges acabats de què disposava.

No obstant això, els avantatges de la cessió es converteixen en una anècdota, si analitzem la ubicació i l'estat d'aquests habitatges. En primer lloc, els municipis de més de 250.000 habitants rebran menys pisos de lloguer social (5.559) que aquells que no arriben als 20.000 residents (14.688).

En els primers, els immobles en lloguer amb un import reduït són escassos; en canvi, en la majoria dels segons, l'oferta cobreix les necessitats de la demanda i l'import abonat pels llogaters no pot considerar-se elevat, tot i ser significativament superior al que s'observava abans de l'aparició de la Covid-19.

En segon lloc, els immobles que li queden a la SAREB presenten una o diverses de les següents característiques: estan ocupats, tenen una deficient conservació o estan mal ubicats. El primer tret farà que els llogaters d'una gran part d'ells siguin els ocupes actuals. El segon obligarà SEPES a realitzar importants inversions per millorar-ne l'habitabilitat. El tercer implica estar situats en alguns dels barris més degradats de la corresponent ciutat o en municipis amb un nombre escàs d'habitants.

Aquestes característiques han portat a renunciar a la seva adquisició a nombrosos inversors que han comprat habitatges a la SAREB durant els darrers 13 anys. En el passat, aquests inversors van obtenir elevades plusvàlues per la venda dels immobles adquirits, ja que van complir els tres requisits del flipping house: comprar a preu de ganga, afegir valor a través d'una reforma més vistosa que profunda i aprofitar el vent a favor generat des de 2014 per la recuperació del mercat residencial.

4) No cal construir més habitatges, sinó que n'hi ha prou amb expropiar una part dels ja edificats. Una proposta defensada per aquells que enyoren el comunisme i simpatitzen amb el chavisme. Entre ells destaca Eduardo Garzón, germà d'un antic líder d'Izquierda Unida. Indubtablement, constitueix una mesura inviable i contraproduent.

En primer lloc, perquè l'expropiació implica compensar el propietari per la pèrdua de l'habitatge, ja que en el nostre ordenament jurídic no està prevista la gratuïtat de la mesura. En segon, si l'adquisició es realitzés per un import similar al de mercat, la capacitat de compra de les administracions a les principals ciutats del país seria molt limitada.

En tercer, les expropiacions no augmentarien l'oferta d'habitatges al mercat de lloguer, sinó que la reduirien. Un gran nombre de propietaris s'afanyarien a vendre una part dels seus immobles davant la por que l'Administració els expropiés i els pagués menys del que faria un particular. En quart, el 2024 un dèficit públic del 3,2% del PIB i un deute del 101,6% aconsellen prudència als nostres governants. En altres paraules, convé evitar estirar més el braç que la màniga.

En un mercat residencial on la demanda supera amb escreix l'oferta, sent aquesta última la principal responsable del desequilibri, la solució és sempre la mateixa: augmentar el nombre d'habitatges construïts. No obstant això, ningú està fent res rellevant per aconseguir-ho, tot i que el Govern anuncia cada mes, a bombo i plateret, noves mesures.

Fins ara, cap d'elles ha reduït de manera significativa l'excés de demanda. Tanmateix, alguna pot haver convençut certs ingenus que l'Executiu no té la culpa del que està passant al mercat residencial. No obstant això, no crec que en siguin molts, ja que cada cop és més difícil trobar un habitatge de lloguer i més car comprar un pis.

En definitiva, en les línies anteriors he exposat quatre falsedats immobiliàries. No obstant això, n'hi ha moltes més, ja que l'habitatge està de moda i en parlen i escriuen sobre ella més persones del que era habitual. Algunes fallen en les seves conclusions per una interpretació errònia de les estadístiques, d'altres per manca dels coneixements necessaris i determinats polítics simplement perquè pretenen enganyar la població.

Si les eleccions s'avancen, prepareu-vos per escoltar les noves propostes dels partits. Tots prometran l'impossible. No obstant això, dubto molt que cap formació faci una autèntica reforma estructural. En concret, una que canviï la legislació de dalt a baix i doti els ajuntaments del personal necessari per permetre la transformació de terreny agrícola en sòl residencial en tres anys i aixecar-hi un edifici en dos més. Si algú ho fa, li faré una gran reverència. Sens dubte, se la mereixerà.