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Grúas de construcción durante el boom inmobiliario / EFE

Los peligros del crowdfunding inmobiliario

El contrato de cuentas en participación desampara a los inversores por su opacidad y la pérdida de control sobre el capital

Aleix Mercader
4 min

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario llevan años cosechando un éxito silencioso pero continuado. Según Ángel González, fundador de Universo Crowdfunding, “este tipo de micromecenazgo es el que más fondos recaudó en 2019”. “Y eso que el sector apenas ha crecido en España”, puntualiza.

A medio plazo, el experto pronostica una diversificación de empresas en un mercado que tienta a los ahorradores por su alta rentabilidad. Sin embargo, algunos juristas alertan de que este negocio no siempre protege al inversor.

Solo para profesionales

En la modalidad de cuentas en participación --que Privalore ha abandonado, pero que portales como FT Inversión siguen empleando-- se bascula la relación económica en contra de los particulares.

De hecho, Diego Salvador, investigador por la Universitat de Valencia sobre el régimen jurídico del crowdfunding, recomienda estos canales solo a “pequeños inversores profesionales” que tengan suficiente conocimiento sobre sus pormenores.

Figuras amparadas por la ley

Esther Hernández, profesora de Derecho Mercantil en la Universidad de Zaragoza, distingue las plataformas de crowdfunding indirecto de aquellas otras que actúan de forma directa como constructores inmobiliarios. “En el crowdfunding intermediado, el gestor crea sociedades limitadas que publican los proyectos de otros promotores facilitando el acceso a la inversión de los ciudadanos”, explica Hernández.

Para hacerlo, la empresa debe contar con el registro preceptivo en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y recurrir a las vías de captación recogidas en el artículo 50 de la Ley de Fomento de la Financiación Empresarial. Tal y como explica la mercantilista, la mayoría de iniciativas optan por la participación en el capital o por los préstamos plurales. La ley no incluye entre los instrumentos jurídicos permitidos las cuentas en participación, sino todo lo contrario: los multa severamente en su articulado.

Los riesgos de las cuentas en participación

Los portales que recurren a esta modalidad se sitúan al margen de la normativa esquivando los controles financieros y de protección al consumidor que deben cumplir el resto de operadores. Esto provoca un serio desequilibrio de derechos: los contratos de cuentas en participación son extremadamente beneficiosos para los promotores, pero desamparan a la otra parte.

“No existe obligación de dar información que garantice al inversor un mínimo de conocimiento. Es una figura opaca en que simplemente uno entrega el dinero al gestor y este se convierte en propietario de esos fondos”, explica Hernández. A la falta de transparencia se añade la imposibilidad de recuperar lo aportado antes de la liquidación o de subrogar en un mercado secundario la cantidad invertida. Así que antes de realizar una aportación a una campaña de crowdfunding, conviene leer la letra pequeña.