Zulos a precio de pisos en Barcelona: ¿burbuja del alquiler o salarios estancados?

Angie busca un piso en Barcelona para vivir con su hija. Hace cuatro días pidió ayuda a través de las redes sociales porque no encuentra nada por debajo de los 800 euros en portales de alquiler online, y su necesidad de acceder a una vivienda, manifiesta, es urgente. Como respuesta a la petición, que se ha hecho viral, varios usuarios le han facilitado anuncios que, cumpliendo con sus requisitos, no superan el precio máximo que puede pagar. Dos ejemplos: ambos tienen 30 metros cuadrados, una habitación y un baño. El primero, a 650 euros mensuales; el metro cuadrado sale a 22; el segundo, a 725 euros; a 25 euros por metro cuadrado. Muy por encima de la media de 13,62 que recoge el Incasòl, o de los 16,29 que marca el portal Fotocasa para la ciudad condal.

Estos dos casos no son una excepción. Cuenta de ello da El zulista, un perfil de Twitter que recoge ejemplos de viviendas que solicitan un precio excesivo para las condiciones que ofrecen. Entre ellos, una suerte de sótano sin luz natural en Barcelona, que viene a ser un almacén, por el módico precio de 650 euros. Eso sí, “bien conectado” y “a dos pasos de vía Augusta”. Aún hay más. Un estudio de 20 metros cuadrados, sin cédula de habitabilidad --con lo que nadie que allí habite podrá empadronarse--, sin luz natural, a la venta por 105.000 euros. U otro habitáculo de 12 metros cuadrados útiles en la calle València de la capital catalana por 450 euros al mes --a 37,5 euros el metro cuadrado--.

Buscar piso

Esta idea surge de un grupo de amigos. A uno de ellos le rescindían el contrato de alquiler, y comenzó a buscar otra vivienda. El problema fue que “encontrar algo decente a precio razonable parecía misión imposible”, cuentan desde El zulista. Solo daba con espacios irrisorios a precios desorbitados y, aunque en ocasiones parecían bromas, su desesperación fue en aumento con el paso de los días. Es así como nace este perfil que, a través de Twitter, denuncia una situación que consideran “cada vez más común”. ¿Se debe a una burbuja del mercado del alquiler o al estancamiento de los salarios? Expertos de agencias como Fotocasa, Forcadell y Tecnocasa explican a Crónica Global a qué factores está sujeto el precio de la vivienda. 

“Aunque Cataluña y Baleares llevan la delantera en el crecimiento del precio del alquiler, éste es menor que el que tenía hace un año, por lo que observamos que se está ralentizando”, sostiene Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa. En la misma línea se posicionan desde Tecnocasa: “Aunque experimentó una subida de cerca del 50% entre 2014 y 2018, el último año se ha mantenido estable en Barcelona”, explica Lázaro Cubero. En cambio, desde Forcadell, sí observan “un crecimiento moderado” del precio de los arrendamientos en la capital catalana, aunque creen que ya “han tocado techo”, señala Marta Vilana.

¿Burbuja?

Los tres consideran que no se puede hablar de burbuja del alquiler, pero sí coinciden en que la capacidad económica de los españoles se ha visto mermada porque los salarios no han experimentado el crecimiento necesario a lo largo de los últimos años. "Detectamos que personas que no pueden acceder al mercado de compra, por la falta de financiación, recurren al arrendamiento. A nivel global, en todo el país, vemos que muchos españoles tienen dificultades para entrar en el mercado de la vivienda porque el precio es muy superior al de sus salarios, y todavía no se ha recuperado el nivel adquisitivo a niveles anteriores a la crisis", sostiene Toribio. "No se puede hablar de burbuja, sino de si son más caros o más baratos. En el caso del alquiler el límite es el nivel salarial, y en Barcelona creo que hemos alcanzado un punto en el cual la gente ya no puede pagar más, y este es el tope que estamos viendo", opina Cubero. 

Desde Forcadell apuntan que "el límite de los precios es la capacidad económica de las familias", algo que "no sucede con la venta y con la concesión de hipotecas". Ante el incremento de los alquileres y las condiciones de los créditos, que han mejorado en los últimos años, Vilana explica que han detectado "un trasvase de inquilinos a propietarios", lo que contribuirá a moderar el importe de los arrendamientos. Por su parte, Cubero apunta que desde 2015, debido a los antecedentes de restricción de crédito, entonces sí por el pinchazo de la burbuja de la venta de viviendas, los alquileres comienzan a aumentar frente a las compras. "Una demanda que no deja de crecer y, en el caso de Barcelona, no existe oferta suficiente para satisfacer la demanda", subraya.

Parque de vivienda insuficiente

Esta falta de parque habitacional es lo que tensiona el mercado. "La oferta por parte del particular, más del 90% en España, se ha mantenido estable a lo largo de los últimos años, y eso provoca tensión", resume Toribio, quien aclara que "todo depende de la zona. Evidentemente, en ciudades como Madrid y Barcelona, donde la demanda es muy superior, se necesitan más viviendas de alquiler, lo que no significa necesariamente que haya que construir más; sino apostar por la rehabilitación y, sobretodo, por aumentar el parque de vivienda social, que es muy reducido. También vivienda asequible, y para ello será necesaria una mayor colaboración público-privada". Y alerta que, lo que impide a muchos el acceso a un domicilio es que "el precio de la vivienda crece a un nivel muy superior al poder adquisitivo de los españoles". 

En la misma línea se posiciona el director de Análisis de Tecnocasa, quien apuesta por aumentar el parque de vivienda social en Barcelona, que es del 2%. "Lo ideal es que alcanzase las cifras de otras ciudades europeas como París y Berlín, donde llega al 17 o al 40%, pero todavía estamos muy lejos", lamenta. ¿La causa? "No se han hecho los deberes durante mucho tiempo, y esta situación, realmente compleja, no se podrá resolver a corto plazo. Pasa por un proyecto a medio plazo con muchos agentes implicados que trabajen de manera continuada", apunta.

¿Regular el precio del alquiler?

Toribio pone en duda que regular por decreto el precio de los arrendamientos pueda atajar la dificultad del acceso a la vivienda. "Depende de cómo se haga, aunque creemos que limitar el precio conlleva más riesgos que beneficios. Otra cuestión sería incentivar a los propietarios a alquilar dentro de unos baremos de precios y que obtuvieran desgravaciones fiscales por ello", señala. Y advierte que "restringir el mercado puede causar otros problemas", entre ellos "la reducción de la oferta --a muchos propietarios no les interesa alquilar en esas condiciones-- o incluso que decida ponerla a la venta, o riesgos de economía sumergida --tentados de conseguir la cantidad que desean por otras vías--". 

"Se habla mucho de pisos vacíos en Barcelona, pero están disminuyendo tanto a nivel de venta como de alquiler, básicamente porque a nadie le interesa tirar el dinero", señalan desde Tecnocasa. Y apuntan a que la cuestión central es "la poca oferta respecto a la demanda". "Estamos hablando de residentes, estudiantes que vienen de fuera, la parte turística, la atracción de talento que genera la ciudad. Frente a todos esos usuarios, el parque de vivienda prácticamente no ha cambiado durante los últimos años: es ahí dónde se encuentra el problema, en la escasez de oferta", indica Cubero. "Al tensionar el mercado, el acceso a la vivienda es más complicado que hace cinco años", constata. 

Espacios pequeños

Desde Forcadell señalan que el precio medio por metro cuadrado en la Ciudad Condal es de 17,15 euros de media, y la vivienda con mayor demanda se encuentra en torno a los 50 metros cuadrados. Respecto al tipo de usuario, indican que se trata de un perfil joven, que no tiene acceso al mercado de compra ya que, pese a la mejora de las condiciones hipotecarias, "la entrada sigue siendo imprescindible"; algo que no se pueden permitir con el nivel salarial actual. Eso sí, Vilana destaca "la diferencia del incremento de precios según los barrios": los más altos se encuentran en Ciutat Vella, que ahora tiene gran afluencia turística; y también en el Eixample. 

Aunque la tendencia indica que los precios han tocado techo, la falta de parque de vivienda frente a la demanda existente impide que el mercado se estabilice y hace que, gente como Angie, no pueda encontrar un piso de alquiler en la capital catalana a un precio razonable. ¿La consecuencia? "Los que no pueden permitirse esos precios, se van a zonas próximas como L'Hospitalet. Funciona por anillos; desde el centro de Barcelona hacia fuera, y es así como también se incrementan los precios de ciudades cercanas a la capital", detalla Cubero. Y recuerda que, como la demanda no va a disminuir, el planteamiento es sencillo: "O actúas sobre ésta o sobre la oferta".