Las grandes inmobiliarias españolas siguen dándole vueltas a si entrar o no en la promoción llave en mano de viviendas en alquiler, ante la gran incertidumbre que se cierne sobre la venta de vivienda nueva.

A finales de febrero comentaba Juan Velayos --cuando todavía era consejero delegado de Neinor antes de su salida pactada de hace una semana-- que, tras haber estudiado seriamente el tema, analizando sus pros y sus contras, habían decidido no entrar en el negocio del alquiler. "Cuando uno tiene una compañía que funciona para qué cambiar", subrayaba Velayos. Dos meses después, su etapa en la promotora ya es historia.

Aedas, a por el alquiler

En el caso de Aedas --otra de las promotoras cotizadas--, la decisión ha sido la contraria tras efectuar el mismo análisis. Y ha optado por adentrarse en el mercado de alquiler para ver cómo va la cosa.

Lo ha hecho con un acuerdo con el fondo estadounidense Ares para vender unas 500 viviendas en cuatro promociones en la Comunidad de Madrid (en la capital y en los municipios de Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares), por las que espera ingresar unos 70 millones de euros.

Rebaja asumible

Un precio que supone establecer una media de 140.000 euros por vivienda, ligeramente por debajo de los que Aedas está ofreciendo en promociones a la venta en esos mismos ámbitos.

Así, por ejemplo, en Torrejón, donde está prevista la primera de las cuatro promociones en alquiler para Ares, la inmobiliaria que dirige David Martínez como consejero delegado tiene en venta una actuación en la que los pisos de dos a cuatro dormitorios se ofrecen entre 181.000 y 335.000 euros. Tomando la referencia más barata, el descuento sobre esa media de 140.000 euros pactada con el fondo estadounidense sería superior al 22%.

El precio pagado por el suelo, clave

En esa decisión de promover el alquiler para un inversor o vender los pisos, toca hacer los números para que la operación salga rentable. Básicamente, el precio al que Aedas adquirió los suelos donde se levantarán los pisos en alquiler para Ares se convierte en la clave.

En función de lo pagado por los terrenos, podría haber margen para asumir el descuento que comporta la venta llave en mano para un inversor. Del resto de costes, los de licencias o ejecución de obras, resultan similares para Aedas si hace la promoción para venta propia o para un inversor.

Sin costes de comercialización

Lo que sí eludirá Aedas, en el caso de los pisos vendidos llave en mano a un inversor, es el coste de la comercialización. El dinero, aunque algo inferior, está asegurado de antemano.

Con estas premisas, la promotora --con el anticipo de esos 70 millones de euros de ingresos asociados a estos proyectos-- ya atisba un impacto positivo en la generación de flujos de caja y, por tanto, favoreciendo la creación de valor para el accionista.

Desarrollos simultáneos entre venta y alquiler

Al tratarse de promociones destinadas al alquiler, Aedas deja claro que no competirán con los proyectos residenciales en venta, al ser mercados distintos. Lo que permitirá que puedan desarrollarse de forma simultánea sin entrar en competencia directa unas con otras.

Con esta operación, Ares empieza a dar forma a la socimi que prevé constituir para aprovechar el tirón del mercado español de viviendas en alquiler. Un proyecto para el que inicialmente cuenta con 250 millones de euros, aunque, si fuera necesario, podría llegar a invertir hasta 1.000 millones. El fondo cierra el acuerdo con Aedas mientras tiene también puesto el foco sobre Témpore, la socimi de Sareb. En este caso, Ares compite con TPG y Marathon por hacerse  con un lote de 2.250 pisos, alquilados en un 65%, cuyo valor ronda los 350 millones de euros.