Slim busca engatusar a Polygon en la ‘guerra de tasaciones’ de Realia

Carlos Slim, el magnate mexicano que controla la inmobiliaria Realia con el 71% del capital, ha movido ficha en la lucha soterrada que mantiene con el fondo británico Polygon, tenedor del 10,45%, por el método empleado en la valoración de los activos residenciales (suelos y viviendas). Trata de buscar la paz ante la junta de accionistas a celebrar el próximo mes de mayo.

Así, el pasado jueves, el consejo dirigido por los hombres de Slim --Juan Rodríguez Torres, presidente, y el consejero delegado, Gerardo Kuri Kaufmann-- aprobaba sustituir el método de valoración de los activos ligados a la actividad de promoción, dejando de utilizar el regulado por la Orden ECO/805/2003 para emplear, desde las cuentas del primer semestre, el implantado en julio de 2017 por la Royal Institution of Charteres Surveyors (RICS), como hace el resto de inmobiliarias europeas.

Comparativa real con los competidores

De esta manera, Realia valorará sus activos como lo hacen las demás promotoras cotizadas españolas (Metrovacesa, Aedas y Neinor) situando la valoración de los suelos y de las viviendas en términos comparables con sus competidores.

Hasta ahora, al utilizar el modelo ECO, Realia presentaba, al cierre hasta el pasado ejercicio, una valoración de sus suelos, promociones en curso e inmuebles terminados de 365 millones de euros.

Grandes diferencias de valoración

Muy por debajo de los 2.227 millones que contabilizaba Metrovacesa, los 1.200 de Neinor o los 1.100 de Aedas, a pesar de contar Realia con mucho más suelo, casi 6 millones de metros cuadrados con edificabilidad para construir cerca de 20.000 viviendas.

La diferencia básica entre un método y otro estriba en que, al aplicar la valoración ECO sobre las existencias, del valor de estos se restan provisiones, algo que no sucede al utilizar el sistema RICS, definido como la cantidad estimada por la que un activo debe intercambiarse, en una fecha de valoración determinada, entre un comprador y un vendedor.

Valor residual tras reducir costes

Con este método, se estima el valor del producto fondo apoyándose en el descuento de flujo de caja, y de aquí se restan los costes de desarrollos que incluyen (urbanización, construcción, honorarios, tasas y beneficio de promotor) para estimar el valor residual.

Los ingresos y costes se distribuyen en el tiempo según los periodos de desarrollos y de ventas estimados por el valorador, por lo que los valores clave, por tanto, son los precios de venta y la tasa interna de rentabilidad.

Activos de Realia, hasta 600 millones con RICS

De esta manera, cuando, al cierre del primer semestre, la consultora encargada de realizar la valoración de activos la lleve a cabo, esos activos --valorados en 365 millones en diciembre de 2018-- se elevarán a una horquilla de entre 550 y 600 millones de euros. 

Un 50% superior al valor actual, pero todavía muy por debajo de los casi 2.230 millones de euros que contabiliza Metrovacesa. La centenaria inmobiliaria, controlada por Santander, BBVA y Blackstone, cuenta con una superficie ligeramente similar de suelo (algo más de 6 millones de metros cuadrados), pero con muchas más viviendas en curso.

El peso de las viviendas en curso

Hasta el 31 de diciembre, Metrovacesa contaba con 102 promociones activas (con 5.565 viviendas), de las que 32, con 1.329 casas, ya estaban a esa fecha en proceso de construcción. Mientras que Realia contabilizaba 327 viviendas terminadas y 121 en ejecución.

Si lo que Slim pretendía con este cambio en el método de valoración de los activos residenciales de Realia era calmar los ánimos de Polygon y otras astas minoritarias de la inmobiliaria, parece que le ha salido el tiro por la culata.

Polygon: "La guerra no ha hecho más que empezar"

El pasado jueves, nada más tener conocimiento de la decisión a través del comunicado remitido por la promotora a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), el fondo británico, radicado en las Islas Caimán y fundado por Reade Eugene Griffith, se apresuraba a comentar que “la guerra no había hecho nada más que empezar”.

A juicio de Polygon, lo único que había provocado Realia con su gesto había sido aumentar la preocupación y certificar que la información utilizada hasta ahora, con la que en los últimos años se han ejecutado tres ampliaciones de capital y OPA a los minoritarios, “podría ser considerada engañosa”.

De momento, la decisión de cambiar de método no ha tenido repercusión alguna en Bolsa. Incluso, tras el anuncio, la cotización ha retrocedido mínimamente hasta los 0,958 euros por acción de este lunes. No obstante, en buena lógica, con la nueva valoración aumentará el valor de liquidación neto --ahora en 1.022 millones-- y el precio unitario por acción, por encima de los 1,25 euros que se registraban el pasado 31 de diciembre.