Francisco González dejaba este lunes de ser presidente de BBVA para ceder el cargo a Carlos Torres-Vila. Y lo ha hecho renovando, el día de los Santos Inocentes, el convenio con Adif y Renfe para el desarrollo del proyecto Madrid Nuevo Norte, como ahora se denomina la operación Chamartín.

Todo hace pensar que este será el acuerdo definitivo entre las sociedades dependientes del Ministerio de Fomento y la sociedad Distrito Castellana Norte (DCN), de la que el banco ostenta el 75% y Grupo San José el 25% restante, pero, por si acaso, en el nuevo documento --y ante los reveses sufridos por el proyecto durante los últimos 25 años--, se establece la fecha del 31 de diciembre de 2021 para la resolución del contrato. Se llegaría a tal extremo si, para entonces, no ha sido aprobado definitivamente el nuevo marco urbanístico al que el Ayuntamiento de Madrid daba el visto bueno inicial el pasado 20 de septiembre. 

1,11 millones de metros edificables para BBVA

El enésimo acuerdo de renovación para el desarrollo de esta actuación, firmado entre las sociedades públicas ferroviarias y la sociedad controlada por BBVA, deja claro que, a grandes rasgos, el banco destinará una inversión de unos 1.600 millones de euros, de cara a obtener, como mínimo, el doble con la venta, una vez urbanizados los terrenos, de los 1,11 millones de metros cuadrados edificables que le corresponden.

Aunque resulte algo prematuro hablar del precio que, dentro de prácticamente una década, puedan alcanzar estos terrenos, tanto de uso terciario como residencial, en el caso de que la actual horquilla se mantuviera invariable entre los actuales 2.300 y 3.500 euros por metro cuadrado edificable, BBVA obtendría en torno a unos 3.300 millones.

Hasta 6.000 millones si la cosa sale bien

Pero serán muchos más si, como el banco baraja, el déficit de suelo residencial y, sobre todo terciario, en esta zona céntrica de la capital, presiona con fuerza a una demanda ansiosa por comprar casa o instalar el negocio en alguno de los edificios de oficinas representativos que se van a construir, sobre todo, en el área próxima a la estación de Chamartín.

En este caso, suponiendo que esa horquilla de precios se situara entre 3.500 y 5.000 euros el metro cuadrado, las ganancias del BBVA en la operación se dispararían de manera notable, pudiendo llegar a obtener una cantidad cercana a los 6.000 millones de euros, casi cuatro veces más del capital invertido.

Ingresos por venta de suelo a partir de 2030

Un dinero que llegaría a las arcas del banco poco a poco, en función de los avances de las obras de urbanización. No obstante, la parte mollar de esta cantidad se haría efectiva a partir de 2030, cuando esas obras, que se extienden sobre un tramo de casi 6 kilómetros, se encuentren en su tramo final de ejecución.

En el nuevo acuerdo firmado entre Adif y DCN (BBVA y San José), lo más relevante es la reducción de los suelos ferroviarios afectados tras la última modificación del proyecto.

Precio y forma de pago, inalterables

Los casi 2 millones de metros cuadrados anteriores se han quedado en 1,16 millones de metros. También se ha visto mermada la edificabilidad en un 31%, con 575.246 metros cuadrados menos, quedándose en 1,48 millones de metros.

A pesar de esta reducción de suelo y edificabilidad que Adif traspasa a DCN, se mantiene inalterable el precio fijado hasta ahora y, también, la forma de pago. Algo más de 1.245 millones de euros a pagar en 20 años, correspondiente al canon fijado y al interés del 3% pactado. De esa cantidad, DCN adelantará 210 millones en el momento del otorgamiento de la escritura.

Canon en especie

Además, como pago en especie, BBVA y San José entregarán a Adif parcelas urbanizadas sometidas a algún régimen de protección pública, con una edificabilidad de 100.000 metros cuadrados. Este canon en especie está valorado en 67,5 millones de euros, con lo que el precio total a pagar por DCN a Adif es de 1.313 millones de euros. A esa cantidad, habría que añadir los aproximadamente 600 millones de euros que DCN deberá aportar por los costes de urbanización más otros 220 para financiar, en exclusiva, las obras del Metro y del Canal de Isabel II. Total, unos 2.140 millones, de los que 1.600 corresponderán a BBVA y los restantes 550 al Grupo San José.

Para pagar lo mismo con un recorte tan drástico de la edificabilidad, tanto el banco como la constructora han logrado que el 70% de la edificabilidad que les corresponde (un millón de metros cuadrados) se localice al sur de la Calle 30, en el entorno de la estación de Chamartín y del nuevo centro de negocios aledaño que se situará frente a las Cuatro Torres, al otro lado del paseo de la Castellana.