El municipio de Tres Cantos, al norte de la Comunidad de Madrid, está a punto de convertirse en uno de esos redondos negocios para Blackstone, el fondo estadounidense que lleva un lustro comprando a precio de saldo activos inmobiliarios en España.

Una de las primeras operaciones fue la adquisición a FCC, en 2013, de 1.000 viviendas protegidas en este municipio madrileño. Una auténtica bicoca. Fidere, el vehículo utilizado por el fondo estadounidense, pagaba 75 millones de euros –poco más de 70.000 euros por piso-- al grupo de construcción todavía controlado entonces por Esther Koplowitz, antes de que el magnate Carlos Slim acudiera a su rescate.

De protegidos a libres

A partir de aquí, era cuestión de esperar a que el próximo 31 de diciembre de 2018 venciera el régimen de protección de siete años que regía sobre estas viviendas, para que, ya, sin ninguna atadura legal, Fidere ofrezca estos pisos de 55 metros cuadrados a un precio muy superior al que el fondo Blackstone pagó en 2013.

En concreto, 180.000 euros, un 250% más de lo pagado por el fondo en 2013, con lo que las plusvalías serían del 150%. En números redondos, unos 100 millones de euros de ganancia neta.

Premio minorado con la mitad de las rentas pagadas

El precio de compra fijado, de 180.000 euros, es el máximo que Fidere podría pedir a los inquilinos de estas viviendas protegidas, en virtud de la aplicación de un coeficiente de actualización, de un 1,5, aprobado por la Comunidad de Madrid en 2009.

El coste se aminorará con el 50% de las cantidades desembolsadas por alquiler durante los últimos años. Una media de unos 18.000 euros. De esa manera, quedaría un precio final de unos 162.000 euros por un piso de 55 metros cuadrados y con siete años de antigüedad. En Tres Cantos por viviendas similares se están pagando cantidades superiores a 200.000 euros.

La opción del alquiler, un 48% más caro

En el caso de que los inquilinos renunciasen a la opcion de compra, por no contar con recursos suficientes, cabría la posibilidad de que siguieran como arrendatarios, pero con unas condiciones diferentes a las que tenían hasta ahora.

Los apenas 600 euros que abonan se verían incrementados de manera progresiva un 48%. Primero, pasarían a pagar 700 a partir de enero de 2019, más de 770 en 2020 y 830 euros mensuales en 2021.

El fondo de Blackstone anima a alquilar

Un incremento que, desde Fidere, no tienen problema alguno en reconocer que sería una muy buena opción, porque, para entonces, el precio del alquiler de estas viviendas sería muy superior. Y dan por hecho que la propuesta será aceptada por un porcentaje muy elevado de inquilinos.

Para la socimi la alternativa del alquiler también resulta atractiva, pues entre 2019 y 2021 obtendrían, por el alquiler de las 1.000 viviendas, unos 30 millones de euros. Y, además, mantendrían la titularidad de los inmuebles para, en un futuro, venderlos por unos 200 millones de euros. En este caso, la plusvalía por los pisos de Tres Cantos sería superior al 150%, pero el fondo Blackstone tendría que esperar, al menos hasta 2022, para hacerlas efectivas.

Tanto para los 'pesos pesados' del fondo

Se vendan o se alquilen estos pisos, el negocio será redondo para Blackstone y servirá para que los pesos pesados que figuran al frente de la socimi Fidere se apunten un gran tanto.

La sociedad tiene un consejo reducido de tres personas, con Jean François Bossy como presidente, Diego San José de Santiago --convertido en el responsable máximo de los activos del fondo en España-- que ejerce de vicepresidente, y Jean Christophe Dubois como vocal.