Blackstone echa cuentas en España: 500 millones de rentas por 55.000 pisos en alquiler

Blackstone, la gestora de fondos que tiene bajo su control la gestión de activos valorados en 370.000 millones de euros, ha visto en España el lugar idóneo para sacar provecho a las viviendas en alquiler. Y no para de acaparar activos.

La apuesta por este mercado es clara. “La demanda de las viviendas en alquiler seguirá en aumento y también lo harán las rentas”, explica el fondo en una de sus presentaciones de resultados, en las que también suele destacar que “España, con un 20% de alquiler, tiene mucho camino por recorrer para alcanzar la media europea del 35%”.

Testa, rentas de 90 millones

En este contexto se enmarca la reciente compra del 50,1% de Testa. El último movimiento acometido para hincar el diente a un bocado apetitoso, las 11.164 viviendas (tras las 549 compradas en agosto) y esos cerca de 90 millones de euros de rentas anuales previstos por la socimi en 2018.

Se trata de la segunda gran operación que, a nivel residencial, lleva a cabo la gestora presidida por Stephen Schwarzman, tras comprar al Banco Santander los activos tóxicos del Banco Popular. En esta, el fondo estadounidense pagaba 5.000 millones por el 51% de estos activos, tres veces menos del valor bruto de ese porcentaje mayoritario.

Mayor casero residencial 

Con ambas operaciones, Blackstone se consolida como el mayor casero residencial de España, con una cartera de unas 55.000 viviendas en alquiler sobre las que ya echa cuentas para poder obtener por ellas una rentas anuales cercanas a los 500 millones de euros.

De momento, hasta 2017, el equipo del fondo en España, dirigido por Eduard Mendiluce al frente del servicer Anticipa, lograba rentas cercanas a 60 millones de euros por el alquiler de unas 10.000 viviendas, distribuidas en tres socimis cotizadas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), Fidere, Albirana y Torbel.

Comprar barato y vender caro

El negocio de Blackstone en España está servido bajo la premisa incuestionable buy it, fixit it, sell it. Comprar las viviendas con grandes descuentos a los bancos, la Administraciones Públicas o la Sareb, para, inmediatamente, ponerlas en valor y venderlas cuando convenga. En un plazo de entre 5 y 7 años, por un precio de al menos un 15% por encima de lo que pagó. Hasta entonces, rendimientos vía alquiler.

No obstante, si la operación resulta interesante, las ventas se pueden adelantar. Así, en 2017, la socimi Fidere --la primera que puso Blackstone a cotizar en 2015-- obtenía plusvalías de 10 millones de euros por la venta de 169 viviendas.

478 millones para el BBVA y 321 para Merlin

En el caso de la operación de Testa, Blackstone no se ha quedado completamente satisfecho. Hubiera preferido poner 2.000 millones de euros, y quedarse con los 11.164 pisos de la socimi bajo su control, que compartir el capital con otros socios.

Sí han vendido todas las acciones que tenían en Testa tanto el BBVA como la socimi Merlin, que recibirán del fondo 478 y 321 millones de euros, respectivamente, por sendas participaciones del 25% y el 17%. Pero no lo han hecho ni el Banco Santander ni Acciona.

El Santander mantiene el 29% de Testa

La entidad presidida por Ana Botín ha preferido, como ya hiciera con el traspaso de activos tóxicos del Popular, permanecer como socio minoritario de Blackstone, confiando en la obtención de cuantiosos rendimientos futuros por la gestión que el fondo haga de estos activos. Solo ha vendido el Santander el 7,8% del 37% que tenía en Testa, a cambio de 148 millones de euros, y mantiene el 29%.

Tampoco ha vendido ni un título Acciona, que entraba en Testa hace un año integrando en la socimi un paquete de más de 1.000 pisos, valorado en 340 millones de euros.

Los Entrecanales rechazan 378 millones

Blackstone ofrecía a Acciona 378 millones pero, de momento, la filial inmobiliaria de los Entrecanales ha preferido mantener su 20%, aunque los analistas consultados no dudan en asegurar que la venta de este capital se producirá más pronto que tarde.

A partir de aquí, y a la espera de nuevas compras, el siguiente paso de la gestión de los activos residenciales de Blackstone en España pasa por gestionar las 30.000 viviendas que llegaban a sus manos tras comprar los activos tóxicos del Popular al Santander. Serán transferidas, en su mayoría, a las socimis ya cotizadas o a otras, como Tourmalet o Pegarena, que puedan dar el salto al parqué en los próximos meses.