El Ayuntamiento de Madrid acaba, por enésima vez, de aprobar inicialmente la Operación Chamartín, ahora denominada por el consistorio como Madrid Nuevo Norte.

Lo hace 25 años después de que el BBVA y San José, por un lado, y Renfe, por otro, firmaran al convenio para la cesión de tres millones de metros cuadrados al norte de la estación del mismo nombre.

BBVA, a regañadientes

Un nuevo proyecto que el banco presidido por Francisco González --promotor, junto a Constructora San José, de esta operación urbanística-- ha tenido que aceptar un tanto a regañadientes.

Era esto o nada. Aunque lo que ahora se tramite está a años luz del proyecto anterior, que hubiera posibilitado unos beneficios mucho mayores para BBVA y San José.

Recorte de la edificabilidad en un 21%

La reducción de la edificabilidad en 714.000 metros cuadrados, un 21%, supone, tal y como están los precios del suelo en Madrid, que tanto el banco como la constructora gallega controlada por Jacinto Rey ganen un mínimo de unos 1.200 millones menos.

Los anteriores 3,37 millones de metros cuadrados edificables tendrían un valor de mercado de unos 4.700 millones de euros. Ahora, los 2,65 millones de metros lucrativos se quedarían en unos 3.500 millones.

1.000 millones menos de ganancia para BBVA

En el caso del BBVA, por su mayor participación en el proyecto, con el 72,5% en la sociedad Desarrollo Urbanístico Chamartín (DUCH), que opera bajo la marca comercial de Distrito Castellana Norte (DCN), esa menor ganancia proyectada rondaría los 1.000 millones de euros.

Si no hay más retrasos, la tramitación del nuevo proyecto, que acaba de iniciar el Ayuntamiento presidido por Manuela Carmena, finalizará durante el primer trimestre de 2019, cuando la Comunidad de Madrid otorgue el visto bueno definitivo. Será ya en pleno precampaña electoral de las elecciones municipales y autonómicas, previstas para el 26 de mayo del próximo año.

Interés por el resultado electoral del 26-M

Campaña que, como ya ocurriera hace cuatro años, el BBVA verá de nuevo con sumo interés. Del resultado de esos comicios podría volver a replantearse el proyecto de Chamartín, a base de modificaciones puntuales que podrían poco a poco recuperar toda o parte de la edificabilidad ahora perdida.

Para que eso sucediera, la victoria, tanto en el Ayuntamiento como en la Comunidad de Madrid, debería pasar por el triunfo del PP o Ciudadanos. O de ambos, en coalición en ambas administraciones.

Rentabilidad alta, con o sin recortes

De seguir Carmena como alcaldesa, la maniobra del BBVA se complicaría si la primera edil de la capital vuelve a estar apoyada por los sectores antisistema integrados en Ahora Madrid, que durante la presente legislatura han hecho todo lo posible para que la Operación Chamartín no saliera adelante.

De todas maneras, si esto no sucediera, la rentabilidad del banco en este proyecto seguirá siendo muy alta, a pesar de la merma en la edificabilidad. Un extremo que, en parte, se compensa con una menor carga en la aportación que debe hacer a las obras de urbanización.

Tras pagar a Adif y asumir costes, 1.000 millones limpios

Restados los costes que el BBVA debe afrontar (pago a Adif de los terrenos y la parte que le toque aportar en las obras de urbanización), el beneficio final, tras vender los terrenos, estaría en torno a los 1.000 millones de euros.

Si, al final, cambia el Gobierno de la capital, y el nuevo alcalde o alcaldesa se aviene a aceptar los modificados que el banco pueda promover, la ganancia podría ser mayor, incluso el doble.

El primer beneficiario de que salga adelante el nuevo proyecto de la Operación Chamartín será el propio Estado. A través de Renfe-Adif, lleva un cuarto de siglo esperando los 1.200 millones de euros que le deben pagar BBVA y San José por los terrenos.