Los hoteles de Barcelona esperan a los jeques. Esta es la máxima que se repite en el sector de alojamiento de la ciudad tras la aprobación en enero del plan hotelero que limita las nuevas aperturas en la mayoría del trazado urbano. La medida ha generado una burbuja de precios de los permisos ya existentes.

Con ello se han limitado las posibles operaciones a inversores caprichosos, asociados frecuentemente con compradores árabes.

El último ejemplo es la venta frustrada del Hotel Petit Palace Barcelona. El viejo alojamiento de 50 habitaciones salió recientemente al mercado por 13 millones de euros. La operación no cuajó, pero el acercamiento entre los dueños del activo y el fondo interesado da muestra del escenario actual.

"Ahora mismo los inversores hoteleros que deseen entrar en Barcelona deberán pagar un precio por encima de mercado. Ello significa una rentabilidad más baja, de hasta el 4,80%, cuando antes lo habitual era el 5% o 6%", explica Miguel Vázquez, socio director de Hoteles de la consultora Irea.

"Vemos barbaridades"

El representante de un fondo de inversión confirma la tendencia. "La moratoria y el plan de limitación hotelera han dejado el mercado sin producto. Los vehículos de inversión no pueden comprar un edificio en el centro, reformarlo y entregarlo a un gestor o explotador. Las licencias ya otorgadas se han revalorizado", explica.

"Estamos viendo auténticas barbaridades. Hoteles que se ofrecen a un millón de euros por habitación. El repunte artificial de precios está cargándose la rentabilidad de las operaciones", constata el mismo profesional.

Esta tesis la abona Miguel Vázquez. "La hotelería es un sector de riesgo. Tienes que comprar el edificio y reformarlo. No es un oficina lista para entrar a ocupar. Con los precios actuales, el retorno está comprometido".

"Sólo las grandes"

Juan Bóveda, socio director de BurgMaster Hospitality, recuerda cómo funciona el sector. "Operas tú el hotel; cobras una renta fija para que te lo gestionen o te quedas con un porcentaje del beneficio bruto de explotación (GOP, por sus siglas en inglés). Un hotel tiene equis habitaciones, y sólo podrás sacar un rendimiento máximo de cada una de ellas", indica.

"Con la escasez de producto en Barcelona, ha aumentado el precio por habitación. El retorno de la explotación es incapaz de cubrir la inversión inicial para comprar el inmueble", agrega.

"Ello significa que sólo los grandes inversores pueden comprar. Cadenas internacionales o inversores caprichosos que se asocian a un fondo sólo para tener presencia en Barcelona. Pero las compras por capricho sólo ocurren una vez. Nadie quiere tener más de un activo que pierda dinero", alerta el experto.

Desmontando la periferia

El efecto jeque que vive la industria hotelera en Barcelona ha provocado dos consecuencias. Una, el parón de operaciones. "En los últimos tiempos apenas ha habido transacciones. Las ventas del Silken Diagonal o el Pullman Barcelona Skipper, por citar dos, y pocas más", subraya Bóveda.

La segunda es un desplazamiento de las inversiones a la periferia de la ciudad, con L'Hospitalet de Llobregat, Sant Adrià de Besòs y Badalona como grandes beneficiadas. Los expertos, no obstante, ponen esas plazas en cuestión.

"Un hotel en la periferia da menos rentabilidad: no puedes poner precios altos ni elevar la ocupación, las dos únicas formas de aumentar ingresos en hotelería. ¿Cuántos ingresos anuales por habitación le podrás sacar? ¿50.000 euros? Con ese yield no todos los inversores querrán entrar", concluye Vázquez.