Les presentamos a los tres 'villanos' hipotecarios: vinculación, IRPH y suelo

La excesiva vinculación, el IRPH y el suelo hipotecario son los tres enemigos más peligrosos de cualquier préstamo hipotecario. El comparador financiero HelpMyCash.com muestra cuáles son los efectos negativos de contar con cualquiera de ellos en la hipoteca.

Uno de los principales enemigos de las hipotecas modernas es la vinculación o, mejor dicho, la excesiva vinculación. Los bancos, para paliar el escenario de tipos bajos, ofrecen hipotecas con intereses muy bajos a cambio de contratar varios productos con coste, que incrementan el coste de la operación y atan a la entidad.

La vinculación, ata

Por ejemplo, una hipoteca de 100.000 euros a 25 años, ofrece un interés de Euríbor 0,90% a cambio de contratar un seguro de vida por 350 euros al año, un seguro de hogar por 250 euros anuales, un plan de pensiones con aportación anual de 2.000 euros, domiciliación de nómina y tarjeta de crédito con un mínimo de seis movimientos trimestrales. La cuota sería de 372 euros, lo que al año supone un importe de 4.468. Pero a este importe habría que sumarle el coste de los seguros y del plan de pensiones lo que reportaría una cuota anual de 7.068 euros.

La misma hipoteca sin vinculación ofrece un interés de euríbor 1,75 % y las cuotas mensuales serían de 411 euros, por tanto al año el importe de la hipoteca ascendería a 4.932 euros. Además tendríamos que contratar de forma independiente un seguro de hogar (porque es obligatorio por ley), que en el mercado podemos encontrarlos perfectamente a 200 euros. De esta forma, pagaríamos 5.132 euros anuales. El ahorro alcanzaría los 1.936 euros.

El IRPH engrosa las cuotas

Hoy en día el IRPH Entidades cotiza dos puntos porcentuales por encima que el Euríbor a 12 meses, por lo que un préstamo referenciado a IRPH en las mismas condiciones que uno a Euríbor, puede llegar a pagar 1.500 euros al año de más por su hipoteca.

Sin embargo, no solo los indexados a IRPH se ven perjudicados, las personas con hipotecas referenciadas a Euríbor y con IRPH Entidades como sustituto también podrían sufrir las consecuencias, de un índice tan elevado, en dos escenarios:

• Con la llegada del Euríbor plus: aunque desde la Comisión Europea aseguran que no será un índice nuevo, sino una mejora del actual, algunos bancos españoles sí lo creen, por lo que sustituirán al Euríbor actual por el IRPH entidades más diferencial, ya que aparece contemplado como índice sustituto en los contratos hipotecarios. Esta maniobra es abusiva porque de repente los hipotecados a Euríbor pueden pasar a pagar un índice que cotiza por debajo del 0% a uno que roza el 2%.
• En la revisión hipotecaria con Euríbor en negativo: algunas entidades incluyen en el contrato la posibilidad de cambiar la hipoteca a IRPH, si en el instante de la revisión el tipo de referencia en España cotiza a cero o en negativo.

El suelo nos cobra más

La cláusula suelo, declarada nula por un juzgado de primera instancia, es sin lugar a dudas el principal enemigo de los hipotecados a tipo variable. Esta cláusula limita el interés mínimo que va a pagar una familia por su hipoteca, por lo que no permite pagar menos cuando el Euríbor está bajo. 

Por ejemplo, para un préstamo de 100.000 euros a 25 años con un interés de Euríbor 1%, ahora mismo abonaríamos una cuota de 376 euros; sin embargo, si tuviéramos un suelo del 3,5% la cuota ascendería a 500 euro. Es decir, abonaríamos 125 euros más al mes o 1.500 euros más anuales.

Los afectados por el suelo podrían hasta ahora reclamar a su entidad los intereses pagados de más desde mayo de 2013. Sin embargo, el próximo 26 de abril el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) puede declarar retroactividad total en la devolución de los intereses a los afectados por suelo. El comparador HelpMyCash.com aconseja calcular cuánto dinero nos debe el banco por el suelo hipotecario a través de una calculadora de suelo gratuita.